Свой угол: как в Украине будут работать новые правила приватизации общежитий

Новые-старые права

В начале июня вступил в силу закон (регистрационный номер №1076), которым предлагаются правки в законодательство по поводу обеспечения жилищных прав граждан, проживающих в общежитиях. Документом, разработчиками которого является группа народных депутатов, усовершенствуются механизмы передачи частных и государственных общежитий в коммунальную собственность, а также уточняются права жильцов на их приватизацию. Еще одна причина изменения действующего до сих пор законодательство - устранения правовых коллизий и недочетов.

По словам соавтора нового закона, народного депутата Александра Кодолы ("Народный фронт"), старый закон №5006 должен был гарантировать гражданам их конституционное право на приватизацию жилища, но на практике его нормы не выполнялись в полной мере. В результате в комитет Верховной рады по вопросам строительства, градостроительства и ЖКХ поступало много жалоб от граждан, которые не могли приватизировать комнаты в общежитиях. Поэтому комитет разработал новый закон. По оценкам профильного парламентского комитета в Украине около полумиллиона людей живут в общежитиях. Многие из них стали заложниками собственников приватизированных предприятий, которые в 90-ые годы получили целые акционерные общества, а вместе с ними и их имущественные комплексы, вместе с общежитиями. "В свое время многие госпредприятия были приватизированы за копейки вместе с многоэтажными общежитиями и сотнями, тысячами жителей. С тех пор эти люди годами проживают под угрозой выселения", - пояснил РБК-Украина Кодола. Теперь же нормами нового закона продлен мораторий на выселение жильцов из общежитий всех форм собственности до 2020 года. Это позволит людям за три года спокойно приватизировать свое жилье, уверены парламентарии.

В Министерстве регионального развития, строительства и ЖКХ уточнили, что всего в стране более трех тысяч общежитий, в которых проживает более 380 тыс. человек. Это - общежития постоянного проживания, без учета общежитий учебных заведений. Из них свыше двух тысяч общежитий находятся в собственности территориальных общин, более 400 – принадлежат государству, и чуть менее 500 - в уставных фондах предприятий, образованных в процессе приватизации.

Частным собственникам, согласно новому закону, придется передать общежития территориальным общинам, если здания были построены во времена СССР за госсредства. Впрочем, это правило не распространяется на общежития, построенные за деньги бизнеса – они приватизации подлежать не будут. После передачи общежитий в коммунальную собственность жильцы смогут приватизировать комнаты.

Но и тут возникает ряд ограничений. Приватизировать комнату получат право только те граждане, у которых нет своего жилища. До момента бесплатной приватизации жилья потенциальные собственники должны прожить в нем не менее пяти лет. Только участники АТО могут приватизировать комнату, если прожили в общежитии от одного года.

Не смогут участвовать в приватизации те, кто проживает в общежитиях временного проживания. Например, студенты, аспиранты, сотрудники предприятий, которые поселились временно в связи с работой по контракту. Та же самая ситуация с общежитиями учебных заведений и Национальной академии наук (кроме тех, которым предоставлен статус семейных, где живут семьи преподавателей, ученых и других сотрудников ВУЗов и академии). Не коснется этот процесс и общежитий воинских частей и других силовых ведомств, а также пограничной службы и спецслужбы транспорта.

На приватизацию не могут претендовать и те, кто проживает в общежитии без правовых оснований. Но новый закон расширяет это понятие. Если раньше единственным основанием для вселения в комнату был специальный ордер, то сейчас он стал производным документом и выдается на основании решения о предоставлении жилой площади. Подтверждением правового проживания в ведомственных общежитиях может быть только договор о найме комнаты на основании спецордера. В то же время, если речь идет про общежития бывших госпредприятий, переданных в уставные капиталы предприятий, то подтверждением проживания может быть договор аренды жилья, подписанный по требованию собственника общежития. При условии, что житель или его семья вселились в общежитие на основании спецордера.

Граждане, которые вселились в общежитие на правовых основаниях, но им предоставили только койко-места, получают право на приватизацию только после их расселения в отдельные комнаты общежития. В законе также предусмотрены ситуации, когда человек переселяется из одного общежития в другое по инициативе собственника с перерегистрацией места жительства. В таком случае право на приватизацию сохраняется.

Но принятия закона, которым уточняются права граждан на жилье, не означает, что его нормы сразу заработают в полную силу. Ведь для того, чтобы передать общежития в коммунальную собственность, в Минрегионе разрабатывают отдельную госпрограмму до 2021 года, которую еще предстоит утвердить правительству и парламенту.

Жильцы говорят

Впервые о передаче общежитий предприятий и последующей приватизации жилья заговорили в 2009 году. Тогда был принят соответствующий закон № 500 Согласно документу, передача общежитий должны была проходить в рамках отдельной госпрограммы, которую парламент планировал принять в 2012 году, но этого сделать не удалось. Причина – в парламенте тогда была принята госпрограмма, которая предусматривала лишь передачу общежитий госпредприятий в коммунальную собственность, но частных предприятий она не касалась. По словам народного депутата Кодолы, принятию нового законодательства тогда препятствовало довольно мощное лобби из представителей бизнеса, ставших народными депутатами. В уставные фонды их предприятий были переданы в том числе и общежития и они не спешили с ними расставаться, поделился с РБК-Украина Александр Кондола. Депутат прогнозирует, что сопротивление собственников предприятий будет и сейчас.

По данным Минрегиона, за период действия закона № 500 в собственность территориальных общин передано 1653 общежития, в том числе, из государственной собственности - 1178 общежитий, из уставных фондов предприятий, образованных в процессе приватизации - 395 общежитий.

В первую волну приватизации действительно повезло тем жильцам, общежития которых находились в собственности государства. Жительница одного из таких общежитий Оксана рассказала РБК-Украина, что ей три года назад удалось приватизировать комнату в Голосеевском районе, в которой она жила 14 лет. В советские времена это здание принадлежало кирпичному заводу, но позже было передано в коммунальную собственность. Семья Оксаны не имела отношения к заводу, но им удалось поселиться благодаря тому, что муж был военным. Оксана устроилась мастером в ЖЭК, и ей как работнику дали ордер на комнату. "Когда общежитие разрешили приватизировать, выдали новые ордера в администрации, и я приватизировала комнату", - рассказывает женщина.

По ее словам, в администрации не требовали никаких взяток, но с документами пришлось "провозиться" целый месяц. Сейчас Оксана живет в комнате размером 18 кв. м. с мужем и двумя детьми. Столичные власти регулярно выделяют средства на его ремонт. "В туалете делали 2 года назад ремонт, и периодически делают ремонты в душевых и туалетах, на кухне и в других нежилых помещениях поставили пластиковые окна", - рассказывает Оксана. 

Житель того же общежития Степан живет в такой же комнате вдвоем с дочерью. Он решил приватизировать комнату три года назад, когда появилась такая возможность, потому что другого жилья не было. "Почему бы не взять то, что государство предлагает бесплатно?", - говорит он. Мужчина отметил, что многие, кому удалось приватизировать комнаты, уже их продали. В среднем комнаты в их общежитии стоят от 10 до 15 тысяч долларов.   

Как рассказали РБК-Украина в адвокатском бюро Дмитрия Александрова, которое в том числе специализируется на решении вопросов с приватизацией общежитий, с начала года ежемесячно к ним обращается несколько человек за помощью в оформлении прав собственности на жилье в общежитиях. По словам юриста бюро Анжелики Коваленко, чаще всего районные администрации отказывают под предлогом отсутствия всех необходимых документов. "В начале они отказывают на основании того, что недостаточно документов для приватизации. Человек добирает необходимые документы, и снова там что-то не так, что-то не указали, не хватает технической документации", - говорит юрист. Коваленко уточнила, что не всегда балансосодержатель зданий готов предоставить полный пакет документов, в том числе - и техническую документацию. В результате, доказать свои права в суде гражданам тоже зачастую нелегко. В суде учитывают сообщения районных администраций о том, что человек предоставил неполный пакет документов и отказывают в первой инстанции.  

Юрист Олег Кучерявый пояснил изданию, к нему несколько раз обращались за помощью в приватизации комнат в общежитиях. “Но владельцы предприятий неохотно расставались с помещениями общежитий”, - отметил Кучерявый. Жители общежитий неоднократно сталкивались с проблемой, когда руководство предприятий-владельцев общежитий незаконно перепрофилировали их, передавали в аренду коммерческим структурам, продавали. Такие действия нарушали жилищные права граждан.

С принятием нового закона жильцы общежитий надеются, что ситуация поменяется в лучшую сторону и предприятия уже не смогут сопротивляться процессу передачи зданий в коммунальную собственность. По словам вот уже 27 лет проживающей в киевском общежитии на ул. Туполева Валентины, ЧАО "Киевгорстрой-2", которому сейчас принадлежит здание, сопротивляется его передаче в коммунальную собственность. Она говорит, что в свое время это предприятие приватизировало общежитие за 250 гривен, но будут добиваться от государства больших сумм в качестве компенсации. "Они будут требовать вернуть деньги за капитальный ремонт, и вообще "влупят по полной"", - считает Валентина.

Женщина говорит, нынешние собственники общежития закрыли для жильцов большие душевые, оставив только маленькие. Тех жильцов, у которых нет ордера, а есть только договор об аренде, пытаются выселить.

Еще одна соседка Валентины - Ольга - сейчас судится с владельцами. Женщина заключила с ними договор об аренде жилья, но позже ее сняли с регистрации и хотят выселить без предоставления жилища. Валентина отмечает, что условия в общежитии не самые лучшие. Например, электрическое напряжение очень слабое. "Я могу включать одновременно только телевизор, холодильник и лампочку, если начать пользоваться еще какими-то электроприборами – сразу выбивает пробки", - отмечает женщина. Но пока приватизация комнаты для нее единственный шанс обзавестись собственным жильем.

Чего ожидать?

По словам юриста компании "Алексеев, Боярчуков и партнеры" Антона Гаврика, предприятиям будет сложно уклониться от передачи общежитий в коммунальную собственность. Он отмечает, что если общежитие не будет передано, местные власти смогут принудительно забрать здание через суд, не заплатив предприятию ни копейки. В то же время, закон предусматривает компенсацию для тех организаций, которые передадут общежития добровольно.

Юрист компании "Мисечко и Партнеры" Юлия Демиденко уточняет, хотя в законе и предусматривается компенсация, но в госбюджет на 2017 год эта статья расходов не заложена. Кроме того, есть риски, что она не будет заложена и в последующие годы. Поэтому стоит ожидать, что собственники будут отказываться от передачи общежитий и всячески затягивать этот процесс. "Можно прогнозировать возникновение длительных судебных процессов между  органами местного самоуправления и собственниками данного имущества", - отмечает Демиденко.

По словам Гаврика, злоупотребления возможны и со стороны местных властей. После передачи общежития в коммунальную собственность, они могут распорядиться зданием по своему усмотрению. Например, местные власти могут предоставить общежитию статус социального. "Тогда прежние жильцы не смогут приватизировать свои комнаты, а в общежитие заселят, например переселенцев или госслужащих. То есть, тех людей, которые имеют право на получение", - говорит Гаврик. Также власти могут признать, что общежитие находится в аварийном состоянии и снести его. В таком случае жильцов общежития обязаны переселить в коммунальные здания (которые принадлежат территориальной общине). "В нашей стране вполне возможна такая ситуация, что после сноса общежития местные власти выставят на аукционе освободившийся земельный участок", - отмечает Гаврик. Кроме того, он говорит, что жильцы, у которых уже есть жилье могут передать его родственникам, и в результате претендовать на комнату в общежитии.  

Юлия Демиденко отмечает, что орган местного самоуправления может присвоить статус "жилья социального предназначения" только незаселённым жилищным комплексам, а никак не помещению, где живут потенциальные собственники жилья.

По мнению вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолия Топала, приватизация, которая проходила в 90-ые годы была законной и претензий к тем, кто в ней участвовал быть не должно. Он добавил, что вопрос, скорее, в том, что тогда была несовершенная законодательная база и власти закрывали глаза на то, что приватизация проходила без приватизации земельных участков, на которых находилась недвижимость.

Эксперт предполагает, что передача общежитий в коммунальную собственность и сейчас не будет происходить честно. "Там будет кумовство и коррупция. Кто будет оценивать состояние общежитий, и размер компенсации для предприятий?", - возмущается Топал.

Как рассказал РБК-Украина независимый эксперт по вопросам недвижимости Ярослав Цуканов, массовая приватизация комнат в общежитиях, к примеру, Киева приведет к снижению цен на комнаты в общежитиях и коммуналках. В среднем, стоимость будет снижена на тысячу долларов. Сейчас комната стоит от 5 до 10 тыс. долларов в зависимости от удаленности от центра. "Комнаты в коммуналках были относительно дорогими, так как на рынке было мало альтернативы такому бюджетному жилью", - отметил Цуканов. По его словам, в столице есть спрос на жилье минимальной стоимости, поэтому найдется немало желающих купить комнату в общежитии.