Свій кут: як в Україні будуть працювати нові правила приватизації гуртожитків

Нові-старі права

На початку червня вступив в силу закон (реєстраційний номер №1076), яким пропонуються зміни до законодавства щодо забезпечення житлових прав громадян, які проживають у гуртожитках. Документом, розробниками якого є група народних депутатів, вдосконалюються механізми передачі приватних та державних гуртожитків у комунальну власність, а також уточнюються права мешканців на їх приватизацію. Ще одна причина зміни чинного досі законодавство - усунення правових колізій та недоліків.

За словами співавтора нового закону, народного депутата Олександра Кодоли ("Народний фронт"), старий закон №5006 повинен був гарантувати громадянам їхнє конституційне право на приватизацію житла, але на практиці його норми не виконувались в повній мірі. В результаті в комітет Верховної ради з питань будівництва, містобудування і ЖКГ надходило багато скарг від громадян, які не могли приватизувати кімнати в гуртожитках. Тому комітет розробив новий закон. За оцінками профільного парламентського комітету в Україні близько півмільйона людей живуть в гуртожитках. Багато з них стали заручниками власників приватизованих підприємств, які в 90-ті роки отримали цілі акціонерні товариства, а разом з ними і їхні майнові комплекси, разом з гуртожитками. "У свій час багато держпідприємства були приватизовані за копійки разом з багатоповерховими гуртожитками і сотнями, тисячами жителів. З тих пір ці люди роками проживають під загрозою виселення", - пояснив РБК-Україна Кодола. Тепер же нормами нового закону продовжено мораторій на виселення мешканців з гуртожитків усіх форм власності до 2020 року. Це дозволить людям за три роки спокійно приватизувати своє житло, переконані парламентарії.

У Міністерстві регіонального розвитку, будівництва і ЖКГ уточнили, що всього в країні понад трьох тисяч гуртожитків, в яких проживає понад 380 тис. осіб. Це - гуртожитки постійного проживання, без урахування гуртожитків навчальних закладів. З них понад двох тисяч гуртожитків перебувають у власності територіальних громад, понад 400 – належать державі, та трохи менше 500 - в статутних фондах підприємств, утворених у процесі приватизації.

Приватним власникам, згідно з новим законом, доведеться передати гуртожитки територіальним громадам, якщо будівлі були побудовані за часів СРСР за держкошти. Втім, це правило не поширюється на гуртожитки, побудовані за гроші бізнесу – вони приватизації підлягати не будуть. Після передачі гуртожитків у комунальну власність мешканці зможуть приватизувати кімнати.

Але й тут виникає ряд обмежень. Приватизувати кімнату отримають право тільки ті громадяни, у яких немає свого житла. До моменту безкоштовної приватизації житла потенційні власники повинні прожити в ньому не менше п'яти років. Тільки учасники АТО можуть приватизувати кімнати, якщо прожили в гуртожитку від одного року.

Не зможуть брати участь у приватизації ті, хто проживає в гуртожитках тимчасового проживання. Наприклад, студенти, аспіранти, співробітники підприємств, які тимчасово оселилися у зв'язку з роботою за контрактом. Та ж сама ситуація з гуртожитками навчальних закладів та Національної академії наук (крім тих, яким надано статус сімейних, де живуть сім'ї викладачів, науковців та інших співробітників Вузів та академії). Не торкнеться цей процес і гуртожитків військових частин та інших силових відомств, а також прикордонної служби і спецслужби транспорту.

На приватизацію не можуть претендувати і ті, хто проживає в гуртожитку без правових підстав. Але новий закон розширює це поняття. Якщо раніше єдиною підставою для вселення в кімнату був спеціальний ордер, то зараз він став похідним документом і видається на підставі рішення про надання житлової площі. Підтвердженням правового проживання у відомчих гуртожитках може бути тільки договір про найм кімнати на підставі спецордера. У той же час, якщо мова йде про гуртожитки колишніх держпідприємств, переданих в статутні капітали підприємств, то підтвердженням проживання може бути договір оренди житла, підписаний на вимогу власника гуртожитку. За умови, що житель або його сім'я вселилися у гуртожиток на підставі спецордера.

Громадяни, які вселилися у гуртожиток на правових підставах, але їм надали тільки ліжко-місця, отримують право на приватизацію тільки після їх розселення в окремі кімнати гуртожитку. У законі також передбачені ситуації, коли людина переселяється з одного гуртожитку в інший з ініціативи власника з перереєстрацією місця проживання. У такому випадку право на приватизацію зберігається.

Але прийняття закону, яким уточнюються права громадян на житло, не означає, що його норми відразу запрацюють на повну силу. Адже для того, щоб передати гуртожитки у комунальну власність, у Мінрегіоні розробляють окрему держпрограму до 2021 року, яку ще належить затвердити уряду і парламенту.

Мешканці кажуть

Вперше про передачу гуртожитків підприємств та подальшої приватизації житла заговорили в 2009 році. Тоді був прийнятий відповідний закон № 500 Згідно з документом, передача гуртожитків повинні проходити в рамках окремої держпрограми, яку парламент планував прийняти в 2012 році, але цього зробити не вдалося. Причина – в парламенті тоді була прийнята держпрограма, яка передбачала лише передачу гуртожитків держпідприємств в комунальну власність, але приватних підприємств вона не торкалася. За словами народного депутата Кодоли, прийняття нового законодавства тоді перешкоджало досить потужне лобі з представників бізнесу, які стали народними депутатами. У статутні фонди підприємств були передані в тому числі і гуртожитки та вони не поспішали з ними розлучатися, поділився з РБК-Україна Олександр Кондола. Депутат прогнозує, що опір власників підприємств буде і зараз.

За даними Мінрегіону, за період дії закону № 500 у власність територіальних громад передано 1653 гуртожитки, в тому числі, з державної власності - 1178 гуртожитків із статутних фондів підприємств, утворених у процесі приватизації - 395 гуртожитків.

В першу хвилю приватизації справді пощастило тим мешканцям, гуртожитки яких перебували у власності держави. Мешканка одного з таких гуртожитків Оксана розповіла РБК-Україна, що їй три роки тому вдалося приватизувати кімнату в Голосіївському районі, в якій вона жила 14 років. В радянські часи ця будівля належала заводу, але пізніше було передано у комунальну власність. Сім'я Оксани не мала відношення до заводу, але їм вдалося оселитися завдяки тому, що чоловік був військовим. Оксана влаштувалася майстром в ЖЕК, і їй як працівникові дали ордер на кімнату. "Коли гуртожиток дозволили приватизувати, видали нові ордери в адміністрації, і я приватизувала кімнату", - розповідає жінка.

За її словами, в адміністрації не вимагали хабарів, але з документами довелося пововтузитися" цілий місяць. Зараз Оксана живе в кімнаті розміром 18 кв. м. з чоловіком і двома дітьми. Столична влада регулярно виділяють кошти на його ремонт. "В туалеті робили 2 роки тому ремонт, і періодично роблять ремонти в душових і туалетах, на кухні та в інших нежитлових приміщеннях поставили пластикові вікна", - розповідає Оксана.

Мешканець гуртожитку Степан живе в такій же кімнаті удвох з дочкою. Він вирішив приватизувати кімнату три роки тому, коли з'явилася така можливість, тому що іншого житла не було. "Чому б не взяти те, що держава пропонує безкоштовно?", - говорить він. Чоловік зазначив, що багато хто, кому вдалося приватизувати кімнати, вже їх продали. У середньому кімнати в їхньому гуртожитку коштують від 10 до 15 тисяч доларів.

Як розповіли РБК-Україна в адвокатському бюро Дмитра Александрова, яке в тому числі спеціалізується на вирішенні питань з приватизацією гуртожитків, з початку року щомісяця до них звертається кілька людей за допомогою в оформленні прав власності на житло в гуртожитках. За словами юриста бюро Анжеліки Коваленко, найчастіше районні адміністрації відмовляють під приводом відсутності всіх необхідних документів. "На початку вони відмовляють на підставі того, що недостатньо документів для приватизації. Людина добирає необхідні документи, і знову там щось не так, щось не вказали, не вистачає технічної документації", - говорить юрист. Коваленко уточнила, що не завжди балансоутримувач будівель готовий надати повний пакет документів, у тому числі - і технічну документацію. В результаті, довести свої права в суді громадянам теж часто нелегко. У суді враховують повідомлення районних адміністрацій про те, що людина надав неповний пакет документів і відмовляють у першій інстанції.

Юрист Олег Кучерявий пояснив виданню, до нього кілька разів зверталися за допомогою у приватизації кімнат у гуртожитках. "Але власники підприємств неохоче розлучалися з приміщеннями гуртожитків", - зазначив Кучерявий. Мешканці гуртожитків неодноразово стикалися з проблемою, коли керівництво підприємств-власників гуртожитків незаконно перепрофілювали їх, передавали в оренду комерційним структурам, продавали. Такі дії порушували житлові права громадян.

З прийняттям нового закону мешканці гуртожитків сподіваються, що ситуація зміниться в кращу сторону і підприємства вже не зможуть чинити опір процесу передачі будівель у комунальну власність. За словами ось уже 27 років проживає у київському гуртожитку на вул. Туполєва Валентини, ПРАТ "Київміськбуд-2", якому наразі належить будівля, чинить опір його передачі у комунальну власність. Вона каже, що свого часу це підприємство приватизувало гуртожиток за 250 гривень, але будуть домагатися від держави великих сум в якості компенсації. "Вони будуть вимагати повернути гроші за капітальний ремонт, і взагалі "влуплять по повній"", - вважає Валентина.

Жінка каже, нинішні власники гуртожитку закрили для мешканців великі душові, залишивши тільки маленькі. Тих мешканців, у яких немає ордера, а є тільки договір про оренду, намагаються виселити.

Ще одна сусідка Валентини - Ольга - зараз судиться з власниками. Жінка уклала з ними договір про оренду житла, але пізніше її зняли з реєстрації і хочуть виселити без надання житла. Валентина відзначає, що умови в гуртожитку не найкращі. Наприклад, електричне напруга дуже слабка. "Я можу включати одночасно тільки телевізор, холодильник і лампочку, якщо почати користуватися ще якимись електроприладами – відразу вибиває пробки", - зазначає жінка. Але поки приватизація кімнати для неї єдиний шанс обзавестися власним житлом.

Чого очікувати?

За словами юриста компанії "Алексєєв, Боярчуков і партнери" Антона Гаврика, підприємствам буде складно ухилитися від передачі гуртожитків у комунальну власність. Він зазначає, що якщо гуртожиток не буде передано, місцева влада зможе примусово забрати будівлю через суд, не заплативши підприємству ні копійки. У той же час, закон передбачає компенсацію для тих організацій, які передадуть гуртожитку добровільно.

Юрист компанії "Місечко та Партнери" Юлія Демиденко уточнює, хоча в законі і передбачається компенсація, але в держбюджет на 2017 рік ця стаття витрат не закладена. Крім того, є ризики, що вона не буде закладена і в наступні роки. Тому варто очікувати, що власники будуть відмовлятися від передачі гуртожитків і всіляко затягувати цей процес. "Можна прогнозувати виникнення тривалих судових процесів між органами місцевого самоврядування та власниками даного майна", - зазначає Демиденко.

За словами Гаврика, можливі зловживання з боку місцевої влади. Після передачі гуртожитку у комунальну власність, вони можуть розпорядитися будинком на свій розсуд. Наприклад, місцеві влади можуть надати гуртожитку статус соціального. "Тоді колишні мешканці не зможуть приватизувати свої кімнати, а у гуртожиток заселять, наприклад переселенців або держслужбовців. Тобто, тих людей, які мають право на отримання", - говорить Гаврик. Також влада може визнати, що гуртожиток знаходиться у аварійному стані і знести його. У такому разі мешканців гуртожитку зобов'язані переселити у комунальні будівлі (які належать територіальній громаді). "У нашій країні цілком можлива така ситуація, що після знесення гуртожитку місцева влада виставлять на аукціоні звільнену земельну ділянку", - зазначає Гаврик. Крім того, він говорить, що мешканці, у яких вже є житло можуть передати його родичам, і в результаті претендувати на кімнату в гуртожитку.

Юлія Демиденко зазначає, що орган місцевого самоврядування може надати статус "житла соціального призначення" тільки незаселеним житловим комплексам, а ніяк не приміщенню, де живуть потенційні власники житла.

На думку віце-президент Асоціації професійних управляючих нерухомістю Анатолія Топала, приватизація, яка проходила в 90-ті роки була законною і претензій до тих, хто в ній брав участь, бути не повинно. Він додав, що питання, швидше, в тому, що тоді була недосконала законодавча база і влади закривали очі на те, що приватизація проходила без приватизації земельних ділянок, на яких перебувала нерухомість.

Експерт припускає, що передача гуртожитків у комунальну власність і зараз не буде відбуватися чесно. "Там буде кумівство і корупція. Хто буде оцінювати стан гуртожитків, й розмір компенсації для підприємств?", - обурюється Топал.

Як розповів РБК-Україна незалежний експерт з питань нерухомості Ярослав Цуканов, масова приватизація кімнат у гуртожитках, наприклад, Києва призведе до зниження цін на кімнати в гуртожитках і комуналках. У середньому, вартість буде знижена на тисячу доларів. Зараз кімната коштує від 5 до 10 тис. доларів в залежності від віддаленості від центру. "Кімнати в комуналках були відносно дорогими, так як на ринку було мало альтернативи такому бюджетному житла", - зазначив Цуканов. За його словами, у столиці є попит на житло мінімальної вартості, тому знайдеться чимало охочих купити кімнату в гуртожитку.