Главной новостью прошлой неделе стала продажа с аукциона "Первого киевского машиностроительного завода" (ПКМЗ, более известный как "Большевик"). В консорциум покупателей вошли Алексей Баранов, собственник компании A Development, и компания UDP под управлением Андрея Иванова. Стоимость актива составила 1,429 млрд грн. В интервью РБК-Украина Олег Неплях, партнер и руководитель отдела "Инвестиции и рынки капитала" в KPMG рассказал о том, насколько данная цена соответствует рынку и почему в конкурсе приняли участие лишь три претендента.
– В публичном пространстве отсутствие значительного роста цены на аукционе по продаже "Большевика" связывают с тем, что до этого государство не решило ряд важных проблем ПКМЗ перед приватизацией. Насколько вы согласны с такими наблюдениями?
– Часть проблем государству все же удалось решить. Была проведена работа по отмене отчуждения части зданий в пользу третьих лиц. Как нам кажется, государство прошло большую часть пути в этом направлении, и юридическая позиция потенциального покупателя была, по нашему мнению, сильной. Достаточно неудачным было решение суда не в пользу государства за несколько дней до подачи документов на конкурс, что могло снизить интерес со стороны отдельных участников.
Значительная часть проблемных вопросов не была закрыта, однако ФГИУ не обладает какими-то специальными ресурсами или полномочиями по решению таких проблем. Волшебной палочки, которая может по мановению ока выиграть все суды, расторгнуть долгосрочные договора аренды или оформить землю и изменить ее целевое назначение, у ФГИУ нет.
Альтернативой продавать "как есть" была бы долгосрочная осада, которая заняла бы годы, и, если бы она была проиграна фондом, приватизация не состоялась или состоялась бы по уже более низкой цене.
При этом стоит помнить, что ПКМЗ находился под защитой временного моратория на взыскание имущества кредиторами (согласно переходным положениям по закону № 145-IX "О списке объектов права государственной собственности, которые не подлежат приватизации"), однако срок действия моратория на взыскание заканчивался уже в следующем году.
– Была ли цена объекта занижена? Фигурируют оценки, что цена ПКМЗ должна быть приблизительно в два раза выше.
– ПКМЗ продан за 1,4 млрд грн. Дополнительно новому покупателю нужно погасить еще порядка 500 млн долгов (большая часть перед Киевом за землю) в течение первых месяцев после покупки.
Также ему предстоит решить проблемы с оформлением и изменением целевого назначения земли, развязкой, инвестпрограммами дочерних предприятий и переносом оборонного завода, который "делит" часть помещений с ПКМЗ.
По самым скромным оценкам, "полная" стоимость участка (без учета затрат на редевелопмент, а только с решением юридических и прочих вопросов) превысит 2 млрд грн, т.е. составит $75 млн. Если строить современный проект, а не "человейник", на участке можно развить район с площадью около 500-650 тыс. кв. метров (коммерческие и жилые помещения). Стоимость земли в таком проекте будет 115-150 дол в 1 метре квадратном.
Стандартный показатель для недвижимости бизнес-класса составляет 100-150 дол. в Киеве. Если посмотреть на сопоставимые проекты, то локация под "Нивки-парк" была куплена в 2 раза дешевле в пересчете на площадь, участок под Юнит-сити – более чем в 5 раз дешевле.
Справедливо то, что приведение участка в идеальное состояние подняло бы цену. Однако бесплатно это сделать невозможно. ФГИУ точно так же, как и инвестор, нанимал бы юридических и прочих консультантов для решения проблемных вопросов, и тратил бы такие же временные и денежные ресурсы.
– Почему во время аукциона было так мало шагов. Можно ли говорить о сговоре участников?
– Мы до последнего рассчитывали на 7-8 участников, что создало бы более живую конкуренцию. К сожалению, в последний день подачи документов нам стало известно о решение ряда компаний отказаться от подачи документов. Причины разные, в том числе и позиции, которые озвучивались в прессе. Некоторые инвесторы рассчитывали на актив с низким риском. А стартовая цена за актив в текущем состоянии, вероятно, не была для них привлекательной.
– Какие стороны больше всего выиграли от этой приватизационной истории?
– Для государства приватизация ПКМЗ – плюс. Это была действительно прозрачная приватизация, с точки зрения ее организации и проведения. Не было дискриминации участников. Кампания по взаимодействию со всеми потенциальными инвесторами была проактивна и открыта. Актив был рисковым, но все риски возникли до начала приватизации. А самое главное, она состоялась после многих лет и неудачных попыток.
Для Киева это огромный плюс, инвестор будет вынужден договариваться с городом о развязке, так как текущее целевое назначение земли нужно менять. Вместо полузаброшенной промзоны Киев может получить новый район, инвестиции в строительство которого составят более 10 млрд грн. Из минусов – мне жаль, что часть компаний отказались участвовать, я бы хотел видеть больше участников на конкурсе.