Головною новиною минулого тижня став продаж з аукціону "Першого Київського машинобудівного заводу" (ПКМЗ, більш відомий як "Більшовик"). У консорціум покупців увійшли Олексій Баранов, власник компанії А Development, і компанія UDP під управлінням Андрія Іванова. Вартість активу склала 1,429 млрд грн. В інтерв'ю РБК-Україна Олег Неплях, партнер і керівник відділу "Інвестиції та ринки капіталу" в KPMG розповів про те, наскільки дана ціна відповідає ринку і чому в конкурсі взяли участь лише три претенденти.
– У публічному просторі відсутність значного зростання ціни на аукціоні з продажу "Більшовика" пов'язують з тим, що до цього держава не вирішила низку важливих проблем ПКМЗ перед приватизацією. Наскільки ви згодні з такими спостереженнями?
– Частину проблем державі все ж вдалося вирішити. Була проведена робота по скасуванню відчуження частини будівель на користь третіх осіб. Як нам здається, держава пройшла більшу частину шляху в цьому напрямку, і юридична позиція потенційного покупця була, на нашу думку, сильною. Досить невдалим було рішення суду не на користь держави за кілька днів до подачі документів на конкурс, що могло знизити інтерес з боку окремих учасників.
Значна частина проблемних питань не була закрита, проте ФДМУ не володіє якимись спеціальними ресурсами або повноваженнями щодо вирішення таких проблем. Чарівної палички, яка може за помахом ока виграти всі суди, розірвати довгострокові договори оренди або оформити землю і змінити її цільове призначення, у ФДМУ немає.
Альтернативою продавати "як є" була б довгострокова облога, яка зайняла б роки, і, якби вона була програна фондом, приватизація не відбулася або відбулася б за вже нижчою ціною.
При цьому варто пам'ятати, що ПКМЗ перебував під захистом тимчасового мораторію на стягнення майна кредиторами (згідно з перехідними положеннями згідно із законом № 145-IX "Про список об'єктів права державної власності, які не підлягають приватизації"), однак термін дії мораторію на стягнення закінчувався вже наступного року.
– Чи була ціна об'єкта занижена? Фігурують оцінки, що ціна ПКМЗ повинна бути приблизно у два рази вище.
– ПКМЗ продано за 1,4 млрд грн. Додатково новому покупцеві потрібно погасити ще близько 500 млн боргів (велика частина перед Києвом за землю) протягом перших місяців після покупки.
Також йому належить вирішити проблеми з оформленням і зміною цільового призначення землі, розв'язкою, інвестпрограмами дочірніх підприємств і перенесенням оборонного заводу, який "ділить" частину приміщень з ПКМЗ.
За найскромнішими оцінками, "повна" вартість ділянки (без урахування витрат на редевелопмент, а тільки з вирішенням юридичних та інших питань) перевищить 2 млрд грн, тобто складе $75 млн. Якщо будувати сучасний проект, а не "чоловійник", на ділянці можна розвинути район з площею близько 500-650 тис. кв. метрів (комерційні та житлові приміщення). Вартість землі в такому проекті буде 115-150 дол в 1 метрі квадратному.
Стандартний показник для нерухомості бізнес-класу становить 100-150 дол. в Києві. Якщо подивитися на порівнянні проекти, то локація під "Нивки-парк" була куплена у 2 рази дешевше в перерахунку на площу, ділянка під Юніт-Сіті – більш ніж в 5 разів дешевше.
Справедливо те, що приведення ділянки в ідеальний стан підняло б ціну. Однак безкоштовно це зробити неможливо. ФДМУ точно так само, як і інвестор, наймав би юридичних та інших консультантів для вирішення проблемних питань, і витрачав би такі ж тимчасові і грошові ресурси.
– Чому під час аукціону було так мало кроків. Чи можна говорити про змову учасників?
– Ми до останнього розраховували на 7-8 учасників, що створило б більш живу конкуренцію. На жаль, в останній день подачі документів нам стало відомо про рішення ряду компаній відмовитися від подачі документів. Причини різні, в тому числі й позиції, які озвучувалися в пресі. Деякі інвестори розраховували на актив з низьким ризиком. А стартова ціна за актив у поточному стані, ймовірно, не була для них привабливою.
– Які сторони найбільше виграли від цієї приватизаційної історії?
– Для держави приватизація ПКМЗ – плюс. Це була дійсно прозора приватизація, з точки зору її організації та проведення. Не було дискримінації учасників. Кампанія по взаємодії з усіма потенційними інвесторами була проактивна і відкрита. Актив був ризиковим, але всі ризики виникли до початку приватизації. А найголовніше, вона відбулася після багатьох років і невдалих спроб.
Для Києва це величезний плюс, інвестор буде змушений домовлятися з містом про розв'язку, бо поточне цільове призначення землі потрібно міняти. Замість напівзаброшеної промзони Київ може отримати новий район, інвестиції в будівництво якого складуть понад 10 млрд грн. З мінусів – мені шкода, що частина компаній відмовилися брати участь, я б хотів бачити більше учасників на конкурсі.