Ціни на житло в Києві завжди були вищими, ніж в багатьох великих містах України. Під час повномасштабного вторгнення впритул до Києва за цінами на квадратні метри наблизився Львів. Інтерес до київської нерухомості відчутний навіть під час війни. І навіть з боку іноземних інвесторів. Хто зараз купує житло у столиці та що буде з цінами восени – про це у колонці для РБК-Україна розповів керуючий партнер групи компаній DIM Олександр Насіковський.
Столиця та центральний регіон в цілому завжди є домінантними на ринку житлової нерухомості в європейських та й загалом у розвинутих країнах. Розрив між середньозваженою вартістю квадратного метра в столиці та інших регіонах може сягати навіть х1,5-х2 за рахунок як внутрішньої міграції, так і уваги з боку експатів, бізнес-туристів, приватних інвесторів, які бачать потенціал до зростання у місцевого ринку.
В Києві цей розрив реальної середньозваженої ціни з регіонами сягає від 15% (з Ужгородом) до 45% з Івано-Франківськом та 48% з Тернополем. Хоча, наприклад, Львів б’є всі рекорди і йде на рівні за вартість квадрата зі столицею.
Повертаючись до Києва, окрім статусу головного міста країни та зосередження бізнес-активностей, можливостей для розвитку та роботи, місто набуло значення центра вільних, нескорених, мужніх людей, які вже півтора року дають відсіч буцімто другій армії світу.
Увага до української столиці відчутна. Це проявляється абсолютно на усіх рівнях, тож не дивно, що вже зараз ми фіксуємо зацікавленість до ринку житла Києва з боку іноземних інвесторів. Поки що це на рівні вивчення ринку, проведення глибинної аналітики, спробу порахувати потенціал динаміки зростання, коефіцієнт капіталізації інвестицій, проте це вже сигнал, що передує певному тренду.
Підвищену увагу до Києва зараз мають передусім мешканці Європи. Для них принциповим є високий потенціал локації, зокрема інфраструктурне наповнення як території комплексу, так і довкола. Вони оцінюють також фінансову модель і професіоналізм девелопера, попит на подібні формати з боку місцевих.
Зараз в структурі реального попиту домінують угоди для себе (85%) і 15% – з інвестиційною метою. Причому з них 10% – з метою перепродажу і заробітку за рахунок зростання ціни квадрата та повернення інвестицій, а 5% – для орендної стратегії. Для розуміння реальних масштабів просідання попиту: до повномасштабної війни купівля з метою інвестицій в ліквідні квадрати із подальшим перепродажем після введення сягала 45%.
Що стосується реального попиту станом на зараз, то з кінця березня у своїх комплексах ми бачимо стале поступове його відновлення. Нам вдалося повернути понад 35% від обсягів довоєнних показників за рахунок суми факторів. По-перше, стабільне будівництво ще з червня 2022 року, коли ми відновили роботи і введення в експлуатацію понад 19 тис. кв.м за перший воєнний рік.
По-друге, гнучка лінійка фінансових інструментів підтримки покупця, починаючи від тривалого розтермінування до 5 років і закінчуючи програмою гарантованої дохідності під 10% річних у валюті, також допомогла людям зробити найважливіший для себе крок і повернутись до мрії про власне житло. Але, наголошу, працює лише синергія: коли забудовник будує, люди бачать динаміку, готові сплачувати розтермінування і виконувати зобов’язання, розуміючи, що з іншого боку девелопери роблять те ж саме.
Новий інвестор чи покупець так само дивляться, щоб крани не висіли, роботи велись і комплекс відповідав його очікуванням щодо комфортного, безпечного та сучасного середовища для життя. А це передусім питання інфраструктури та просторового зонування території, де передбачене усе необхідне для буденного комфорту абсолютно різних вікових груп.
Сюди належить і wellness-інфраструктура, зони воркауту, місця для йоги, активного відпочинку, прогулянок, а також центри соціального тяжіння, соціально-побутова інфраструктура.
Хвилюють покупця й атрибути сервісу, зокрема консьєрж- та клієнт-сервіс, які закривають функцію особистого асистента, це і безшовний сервіс експлуатуючої компанії, коли ландшафтний дизайн комплексу завжди в належному доглянутому стані, ти навіть не замислюєшся, хто і коли обслуговує вуличне розумне освітлення, дорожнє покриття, газони тощо, бо впевнений на 200%, що ці питання закриті з належною експертизою та якістю.
Якість продукту – також серед ключових запитів сьогодні, а саме матеріали будівництва та оздоблення, інтер’єрні та екстер’єрні рішення, рішення для фасадів, ергономіка просторових рішень та варіативність планувань, коли є і студіо, і європланування з майстер-спальнями, ваннами та гардеробами, і просторі кухні від 17 квадратних метрів, і великі тераси для лаунж-простору прямо у своїй квартирі, і достатньо місця під робочий кабінет чи зону. Окремо слід відзначити запит на готові квартири з ремонтом.
Зараз будь-які прогнози зводяться до одного: все залежатиме від ситуації на полі бою. Саме вона визначатиме і те, як відновлюватиметься попит чи він знову просяде, якщо, наприклад, ситуація з енергетикою погіршиться. Впливатиме і на активність бізнес-середовища, готовність до дій, інвестицій.
Якщо брати до уваги фактори об’єктивної реальності на ринку, то собівартість будівництва зупинятись у своєму зростанні не буде. Достатньо подивитись на криву інфляції, макроекономічні прогнози та динаміку по основних категоріях - будівельні матеріали та робоча сила - і ви зрозумієте, що по собівартості будівництва до кінця року ми знову вийдемо щонайменше на 35% збільшення. Це дуже стриманий прогноз, скажімо.
Що ринок в цьому випадку може робити? Або поступово збільшувати ціни, щоправда, зважаючи на запобіжник - обсяги реального попиту, які далекі до ідеалу, або заморожувати проєкти чи демпінгувати ціною - не варіант, якщо ти системний гравець і плануєш далі бути в цьому ринку.
Саме тому восени нас чекає стримане зростання середньозваженої ціни: до кінця року, цілком імовірно, додамо ще до 20% вартості, а в окремих сегментах і форматах - комфорт+ і бізнес-клас, формати поліфункціональний квартал, рекреаційний еко-кластер, багатофункціональний комплекс - зростання буде вищим за рахунок зосередження уваги платоспроможного попиту.