Цены на жилье в Киеве всегда были выше, чем во многих крупных городах Украины. Во время полномасштабного вторжения вплотную к Киеву по ценам на квадратные метры подошел Львов. Интерес к киевской недвижимости ощутим даже во время войны. И даже со стороны зарубежных инвесторов. Кто сейчас покупает жилье в столице и что будет с ценами осенью – об этом в колонке для РБК-Украина рассказал управляющий партнер группы компаний DIM Александр Насиковский.
Столица и центральный регион в целом всегда доминируют на рынке жилой недвижимости в европейских и в целом в развитых странах. Разрыв между средневзвешенной стоимостью квадратного метра в столице и других регионах может достигать даже х1,5-х2 за счет как внутренней миграции, так и внимания экспатов, бизнес-туристов, частных инвесторов, которые видят потенциал к росту у местного рынка.
В Киеве этот разрыв реальной средневзвешенной цены с регионами составляет от 15% (с Ужгородом) до 45% с Ивано-Франковском и 48% с Тернополем. Хотя, к примеру, Львов бьет все рекорды и идет на уровне за стоимость квадрата со столицей.
Возвращаясь к Киеву, кроме статуса главного города страны и сосредоточения бизнес-активностей, возможностей для развития и работы, город приобрел значение центра свободных, непокоренных, мужественных людей, которые уже полтора года дают отпор якобы второй армии мира.
Внимание к украинской столице ощутимо. Это проявляется абсолютно на всех уровнях, так что не удивительно, что уже сейчас мы фиксируем заинтересованность к рынку жилья Киева со стороны иностранных инвесторов. Пока это на уровне изучения рынка, проведения глубинной аналитики, попыток сосчитать потенциал динамики роста, коэффициента капитализации инвестиций, однако это уже сигнал, предшествующий определенному тренду.
Особое внимание в Киеве сейчас имеют прежде всего жители Европы. Для них принципиален высокий потенциал локации, в частности инфраструктурное наполнение как территории комплекса, так и вокруг. Они оценивают также финансовую модель и профессионализм девелопера, спрос на подобные форматы со стороны местных.
Сейчас в структуре реального спроса доминируют сделки для себя (85%) и 15% – в инвестиционных целях. Причем из них 10% – с целью перепродажи и заработка за счет роста цены квадрата и возврата инвестиций, а 5% – для арендной стратегии. Для понимания реальных масштабов просадки спроса: до полномасштабной войны покупка с целью инвестиций в ликвидные квадраты с последующей перепродажей после введения достигала 45%.
Что касается реального спроса на сегодня, то с конца марта в своих комплексах мы видим постоянное постепенное его восстановление. Нам удалось вернуть более 35% объемов довоенных показателей за счет суммы факторов. Во-первых, стабильное строительство еще с июня 2022 года, когда мы возобновили работы и ввод в эксплуатацию более 19 тыс. кв.м за первый военный год.
Во-вторых, гибкая линейка финансовых инструментов поддержки покупателя, начиная от длительной рассрочки до 5 лет и заканчивая программой гарантированной доходности под 10% годовых в валюте, помогла людям сделать важнейший для себя шаг и вернуться к мечте о собственном жилье. Но, отмечу, работает только синергия: когда застройщик строит, люди видят динамику, готовы платить рассрочку и выполнять обязательства, понимая, что с другой стороны девелоперы делают то же самое.
Новый инвестор или покупатель также смотрят, чтобы краны не висели, работы велись и комплекс отвечал его ожиданиям относительно комфортной, безопасной и современной среды для жизни. А это, прежде всего, вопрос инфраструктуры и пространственного зонирования территории, где предусмотрено все необходимое для обыденного комфорта абсолютно разных возрастов.
Сюда входит и wellness-инфраструктура, зоны воркаута, места для йоги, активного отдыха, прогулок, а также центры социального тяготения, социально-бытовая инфраструктура.
Волнуют покупателя и атрибуты сервиса, в частности консьерж- и клиент-сервис, закрывающие функцию личного ассистента, это и бесшовный сервис эксплуатирующей компании, когда ландшафтный дизайн комплекса всегда в надлежащем ухоженном состоянии, ты даже не задумываешься, кто и когда обслуживает уличное умное освещение, дорожное покрытие, газоны и так далее, уверен на 200%, что эти вопросы закрыты с надлежащей экспертизой и качеством.
Качество продукта – среди ключевых запросов сегодня, а именно материалы строительства и отделки, интерьерные и экстерьерные решения, решения для фасадов, эргономика пространственных решений и вариативность планировок, когда есть и студио, и европланирование с мастер-спальнями, ваннами и гардеробами, и просторные кухни от 17 квадратных метров, и большие террасы для лаунж-пространства прямо в своей квартире, и достаточно места под рабочий кабинет или зону. Отдельно следует отметить запрос на готовые квартиры с ремонтом.
Сейчас любые прогнозы сводятся к одному: все зависит от ситуации на поле боя. Именно она будет определять и то, как будет восстанавливаться спрос, или он снова просядет, если, например, ситуация с энергетикой ухудшится. Будет влиять и на активность бизнес-среды, готовность к действиям, инвестициям.
Если учитывать факторы объективной реальности на рынке, то себестоимость строительства останавливаться в своем росте не будет. Достаточно посмотреть на кривую инфляции, макроэкономические прогнозы и динамику по основным категориям – строительные материалы и рабочая сила – и вы поймете, что по себестоимости строительства до конца года мы снова выйдем по меньшей мере на 35% увеличения. Это очень сдержанный прогноз, скажем.
Что рынок в этом случае может делать? Либо постепенно увеличивать цены, правда, учитывая предохранитель – объемы реального спроса, которые далеки от идеала, либо замораживать проекты или демпинговать ценой – не вариант, если ты системный игрок и планируешь дальше быть на этом рынке.
Именно поэтому осенью нас ожидает сдержанный рост средневзвешенной цены: до конца года, вполне вероятно, прибавим еще до 20% стоимости, а в отдельных сегментах и форматах - комфорт+ и бизнес-класс, форматы полифункциональный квартал, рекреационный эко-кластер, многофункциональный комплекс. рост будет выше за счет сосредоточения внимания платежеспособного спроса.