Без боргів та зв'язків з РФ. Як варто купувати квартиру під час війни: поради

Під час дії воєнного стану купувати нерухомість в Україні не забороняється. Для цього треба укласти нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу. Але укладення таких договорів, як реєстрація права власності на нерухоме майно, під час війни зазнали змін.

Що саме змінилося і на що звернути увагу, купуючи житло – у колонці юриста Ярини Паш для РБК-Україна.

Зв'язок з державою-агресором. Зверніть увагу на власника житла

Під час широкомасштабного вторгнення РФ в Україну забороняється купувати майно у тих, хто пов'язаний з державою-агресором.

Згідно з Постановою Кабінету Міністрів України №164 "Про деякі питання нотаріату в умовах воєнного стану", незавершені нотаріальні дії за зверненням особи, пов’язаної з державою-агресором, визначеної Постановою Кабміну №187 "Про забезпечення захисту національних інтересів за майбутніми позовами держави Україна у зв’язку з військовою агресією Російської Федерації" зупиняються. Якщо така особа звернеться за вчиненням нотаріальної дії, нотаріус відмовляє у її вчиненні.

За Постановою № 187, особами пов’язаної з державою-агресором є:

• громадяни Російської Федерації, крім тих, що проживають на території України на законних підставах;
• юридичні особи, створені та зареєстровані відповідно до законодавства Російської Федерації;
• юридичні особи, створені та зареєстровані відповідно до законодавства України, кінцевим бенефіціарним власником, членом або учасником (акціонером), що має частку в статутному капіталі 10 і більше відсотків, якої є Російська Федерація, громадянин Російської Федерації;
• юридичні особи, утворені відповідно до законодавства іноземної держави, кінцевим бенефіціарним власником, членом або учасником (акціонером), що має частку в статутному капіталі 10 і більше відсотків, яких є Російська Федерація, громадянин Російської Федерації.

Фото: Купуючи житло, треба перевірити, чи не пов'язаний продавець з державою-агресором (Віталій Носач/РБК-Україна)

Під час пошуку об’єкта нерухомості зверніть особливу увагу на його власника, адже нерухоме майно ви не зможете купити:

• у громадянина РФ;
• у юридичних осіб, створених та зареєстрованих відповідно до законодавства Російської Федерації;
• у юридичних осіб, створених та зареєстрованих відповідно до законодавства України, кінцевим бенефіціарним власником, членом або учасником (акціонером), що має частку в статутному капіталі 10 і більше відсотків, якої є Російська Федерація;
• у юридичних осіб, утворених відповідно до законодавства іноземної держави, кінцевим бенефіціарним власником, членом або учасником (акціонером), що має частку в статутному капіталі 10 і більше відсотків, яких є Російська Федерація.

Які нотаріуси можуть посвідчувати купівлю-продаж

За тією ж Постановою № 164, нотаріальне посвідчення договорів щодо відчуження, поділу нерухомого майна, об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості проводять виключно нотаріуси, які включені до затвердженого Мінюстом переліку нотаріусів, яким дозволяють такі дії.

Посвідчити договір купівлі-продажу може тільки нотаріус, який внесений до переліку нотаріусів, яким в умовах воєнного стану вчиняються нотаріальні дії щодо цінного майна. Такий перелік постійно оновлюється. Він є у вільному доступі. Радимо перед зверненням до нотаріуса переконатися, чи він має право на посвідчення договорів купівлі-продажу нерухомого майна.

Ознайомитися з переліком таких нотаріусів можна на сайті Міністерства юстиції України за посиланням.

Фото: Треба мати підтвердження, що власники житла не мають боргів за комунальні послуги (freepik.com)

Хто має реєструвати речові права на житло

Державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно проводять виключно:

• державні реєстратори речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, місцезнаходженням якого є адміністративно-територіальна одиниця, що не належить до територій активних бойових дій (крім територій активних бойових дій, на яких функціонують державні електронні інформаційні ресурси) та тимчасово окупованих російською федерацією територій, включених до переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією;
• нотаріуси, включені до затвердженого Міністерством юстиції переліку нотаріусів, які в умовах воєнного стану вчиняють нотаріальні дії щодо цінного майна.

Виходить, що державну реєстрацію права власності на нерухоме майно можуть здійснити тільки державні реєстратори, місцезнаходження яких є не територією активних бойових дій або тимчасово окупованих територій. А також нотаріуси, які включені до списку тих, кому дозволяється вчиняти нотаріальні дії щодо цінного майна.

Не можна купувати житло на окупованих територіях

Неможливо набути у власність нерухоме майно, яке знаходиться на територій активних бойових дій та тимчасово окупованих російською федерацією територій, включених до переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих РФ.

Згідно з чинними нормативно-правовими актами, набути в власність нерухоме майно, яке знаходиться на територій активних бойових дій та тимчасово окупованих РФ територій, включених до переліку територій, на яких ведуться або велися бойові дії або тимчасово окупованих РФ, затвердженого Міністерством з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій громадянам не вдасться.

Загальні поради покупцям квартир

На основі нововведень у законодавство України, можна надати загальні висновки, на що треба звернути увагу під час купівлі нерухомості під час воєнного стану.

Фото: Переконайтеся, що житло не є об’єктом спору (freepik.com)

Приділіть увагу таким пунктам:

• перевірте, хто є власником нерухомого майна, чи не є випадково власником особа, пов’язана з державою-агресором;
• зверніть увагу на наявність і відповідність оформлення правовстановлювальних та технічних документів на нерухоме майно;
• перевірте реєстрацію права власності у Реєстрі речових прав, та чи не має таке майно будь-яких обтяжень;
• визначте місце знаходження житла, чи не перебуває воно в адміністративних межах населених пунктів, які перебувають під окупацією чи на яких ведуться активні бойові дії;
• витребуйте від контрагента підтвердження про відсутності заборгованості щодо сплати комунальних платежів;
• дізнайтеся за допомогою Єдиного державного реєстру судових рішень, чи не є житло об’єктом спору;
• якщо нерухомість ви купуєте у юридичної особи, отримайте інформацію від контрагента про наявність повноважень у директора, чи іншої особи за довіреністю на відчуження такого нерухомого майна;
• встановіть, чи має право нотаріус, якого ви обрали, здійснювати нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу та реєстрації права власності.

Пам’ятайте також, що згідно з ч. 6 ст. 55 Закону України "Про нотаріат", посвідчення договорів про відчуження об’єкта нерухомості здійснюють за місцезнаходженням такого майна або за місцезнаходженням юридичної особи або за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи – сторони відповідного договору.