Без долгов и связей с РФ. Как стоит покупать квартиру во время войны: советы

Во время действия военного положения покупать недвижимость в Украине не запрещается. Для этого нужно заключить нотариально удостоверенный договор купли-продажи. Но заключение таких договоров, как регистрация права собственности на недвижимое имущество, во время войны претерпели изменения.

Что именно изменилось и на что обратить внимание, покупая жилье – в колонке юриста Ярины Паш для РБК-Украина.

Связь со страной-агрессором. Обратите внимание на собственника жилья

При широкомасштабном вторжении РФ в Украину запрещается покупать имущество у тех, кто связан с государством-агрессором.

Согласно Постановлению Кабинета Министров Украины №164 "О некоторых вопросах нотариата в условиях военного положения", незавершенные нотариальные действия по обращению лица, связанного с государством-агрессором, определенного Постановлением Кабмина №187 "Об обеспечении защиты национальных интересов по будущим искам государства Украины в связи с военной агрессией Российской Федерации" останавливаются. Если такое лицо обратится за совершением нотариального действия, нотариус отказывает в его совершении.

По Постановлению № 187 лицами, связанными с государством-агрессором, являются:

• граждане Российской Федерации, кроме проживающих на территории Украины на законных основаниях;
• юридические лица, созданные и зарегистрированные в соответствии с законодательством Российской Федерации;
• юридические лица, созданные и зарегистрированные в соответствии с законодательством Украины, конечным бенефициарным собственником, членом или участником (акционером), имеющим долю в уставном капитале 10 и более процентов, которой является Российская Федерация, гражданин Российской Федерации;
• юридические лица, образованные в соответствии с законодательством иностранного государства, конечным бенефициарным собственником, членом или участником (акционером), имеющим долю в уставном капитале 10 и более процентов, которых является Российская Федерация, гражданин Российской Федерации.

Фото: Покупая жилье, нужно проверить, не связан ли продавец с государством-агрессором (Виталий Носач/РБК-Украина)

При поиске объекта недвижимости обратите особое внимание на его владельца, ведь недвижимое имущество вы не сможете купить:

• у гражданина РФ;
• у юридических лиц, созданных и зарегистрированных в соответствии с законодательством Российской Федерации;
• у юридических лиц, созданных и зарегистрированных в соответствии с законодательством Украины, конечным бенефициарным собственником, членом или участником (акционером), имеющим долю в уставном капитале 10 и более процентов, которой является Российская Федерация;
• у юридических лиц, образованных в соответствии с законодательством иностранного государства, конечным бенефициарным собственником, членом или участником (акционером), имеющим долю в уставном капитале 10 и более процентов которых является Российская Федерация.

Какие нотариусы могут удостоверять куплю-продажу

По тому же Постановлению № 164, нотариальное удостоверение договоров по отчуждению, разделу недвижимого имущества, объекта незавершенного строительства или будущего объекта недвижимости проводят исключительно нотариусы, включенные в утвержденный Минюстом перечень нотариусов, которым разрешают такие действия.

Удостоверить договор купли-продажи может только нотариус, внесенный в перечень нотариусов, которым в условиях военного положения совершаются нотариальные действия по ценному имуществу. Такой список постоянно обновляется. Он в свободном доступе. Советуем перед обращением к нотариусу убедиться, имеет ли он право на удостоверение договоров купли-продажи недвижимого имущества.

Ознакомиться с перечнем таких нотариусов можно на сайте Министерства юстиции Украины по ссылке.

Фото: Надо иметь подтверждение, что у владельцев жилья нет долгов за коммунальные услуги (freepik.com)

Кто должен регистрировать права на жилье

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество проводят исключительно:

• государственные регистраторы вещных прав на недвижимое имущество и их обременений, местонахождением которого является административно-территориальная единица, не относящаяся к территориям активных боевых действий (кроме территорий активных боевых действий, на которых функционируют государственные электронные информационные ресурсы) и временно оккупированных российской федерацией в перечень территорий, где ведутся (велись) боевые действия или временно оккупированных российской федерацией;
• нотариусы, включенные в утвержденный Министерством юстиции перечень нотариусов, которые в условиях военного положения совершают нотариальные действия по ценному имуществу.

Выходит, что государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество могут осуществить только государственные регистраторы, местонахождение которых не является территорией активных боевых действий или временно оккупированных территорий. А также нотариусы, включенные в список тех, кому разрешается совершать нотариальные действия по ценному имуществу.

Нельзя покупать жилье на оккупированных территориях

Невозможно приобрести в собственность недвижимое имущество, которое находится на территории активных боевых действий и временно оккупированных Российской Федерацией территорий, включенных в перечень территорий, на которых ведутся (велись) боевые действия или временно оккупированных РФ.

Согласно действующим нормативно-правовым актам, приобрести в собственность недвижимое имущество, находящееся на территорий активных боевых действий и временно оккупированных РФ территорий, включенных в перечень территорий, на которых ведутся или велись боевые действия или временно оккупированных РФ, утвержденного Министерством временно оккупированных территорий гражданам не получится.

Общие советы покупателям квартир

На основе нововведений в законодательство Украины можно дать общие выводы, на что нужно обратить внимание при покупке недвижимости во время военного положения.

Фото: Убедитесь в том, что жилье не является объектом спора (freepik.com)

Уделите внимание таким пунктам:

• проверьте, кто является собственником недвижимого имущества, не является ли случайно собственником лицо, связанное с государством-агрессором;
• обратите внимание на наличие и соответствие оформления правоустанавливающих и технических документов на недвижимое имущество;
• проверьте регистрацию права собственности в Реестре вещных прав, и не имеет ли такое имущество каких-либо обременений;
• определите местонахождение жилья, не находится ли оно в административных пределах находящихся под оккупацией населенных пунктов или на которых ведутся активные боевые действия;
• требуйте от контрагента подтверждения об отсутствии задолженности по уплате коммунальных платежей;
• узнайте с помощью Единого государственного реестра судебных решений, не является ли жилье объектом спора такое недвижимое;
• если недвижимость вы покупаете у юридического лица, получите информацию от контрагента о наличии полномочий у директора или другого лица по доверенности на отчуждение такого недвижимого имущества;
• установите, имеет ли право нотариус, которого вы выбрали, осуществлять нотариальное удостоверение договора купли-продажи и регистрации права собственности.

Помните также, что согласно ч. 6 ст. 55 Закона Украины "О нотариате", удостоверение договоров об отчуждении объекта недвижимости осуществляют по местонахождению такого имущества или по местонахождению юридического лица или по зарегистрированному месту жительства физического лица – стороны соответствующего договора.