Вигідні інвестиції. Як заробити на нерухомості під час війни

Після сплеску попиту на нерухомість на Заході України під час першої фази повномашстабного вторгнення на ринку спостерігаються відносна стабільність: до купівлі нерухомості ставляться більш помірковано, особливо якщо інвестують в нерухомість для отримання доходу.

На що звертати увагу, обираючи об'єкт для інвестицій нерухомості, щоб цей досвід був вдалим, яка нерухомість під час війни може приносити дохід та що наразі відбувається в галузі – у колонці для РБК-Україна розповідає засновник та СЕО девелоперської компанії EffectBud Development Степан Лаврів.

Як вигідно інвестувати у нерухомість і отримувати пасивний дохід

Сплеск попиту на нерухомість, який сколихнув ринок західних регіонів України, зокрема Карпат, одразу після початку повномасштабного вторгнення, наразі стабілізується. Якщо в перший рік великої війни люди приїздили з грошима, налаштовані купити будь-який варіант, що пропонують на місці, то за два роки ситуація змінилась.

Зараз інвестори зважено підходять до свого вибору та пропозиції на ринку, оцінюють ризики й вигоди, дивляться на розташування, концепцію та формат. Вони потребують якісних професійних рішень й звертають увагу на проєкти дохідної нерухомості. Для багатьох це перший такий досвід. На що треба звертати увагу, коли заходиш у сегмент дохідної нерухомості, щоб цей досвід був вдалим та що зараз відбувається у цій ніші?

На що звернути увагу інвестору

Є кілька складових, які потрібно знати інвестору, коли він розглядає для себе формат дохідної нерухомості. Особливо якщо проєкт знаходиться на стадії реалізації, що є більш вигідним варіантом для інвестування. Адже в такому випадку до пасивного прибутку додається зростання вартості квадратного метру під час будівництва.

Фото: Часто інвесторами готельних та котеджних комплексів в Карпатах є мешканці великих міст – Києва, Харкова, Одеси, Дніпра (unsplash.com/irina-karaushu)

Перша складова – забезпечити надійність своїх інвестицій. На практиці це означає уважно підійти до вибору забудовника. Промоніторити його історію, досвід роботи на ринку, кількість зданих об’єктів, а також наскільки вчасно та в повному обсязі він виконав свої зобов’язання.

Друга складова – отримати стабільну дохідність. Для цього важливо визначитись з керуючою компанією. Адже перспективність дохідної нерухомості напряму залежить від того, як оператор управляє комплексом та розподіляє прибуток між власниками.

В основному інвесторами в готельні та котеджні комплекси в Карпатах є мешканці великих міст – Києва, Харкова, Одеси, Дніпра. Їм важливо розуміти, хто і як без їх безпосередньої участі забезпечуватиме порядок, завантаженість, комунікації, бронювання, обслуговування – все, від чого залежить дохід. Бажано щоб це був масштабний оператор, який має досвід роботи в цій сфері в різних регіонах країни.

Наступним кроком вже можна обирати локацію – об’єкт в горах, біля водойми, на території села, а також оздоблення, наповнення, архітектурний стиль та інші деталі.

Які ризики впливають на прибутковість

Війна підштовхнула багато забудовників із східних і центральних регіонів країни звернути увагу на Карпати. Адже саме тут зараз найвища маржинальність і попит на інвестиційну нерухомість. Але якщо в компанії немає досвіду в цьому форматі й розуміння особливостей регіону, то проєкти не виходять на потрібний рівень.

Фото: Є ознаки, за якими можна орієнтовно визначити неприбутковість об'єкту інвестиції (Віталій Носач/РБК-Україна)

Основні ознаки проєкту, який має великі ризики низької прибутковості – кількість котеджів в комплексі менше 35-40 (якщо ми говоримо про найпопулярніший в Карпатах формат котеджного містечка), щільна забудова, маленький вибір сервісів, недосвідчена або взагалі відсутня керуюча компанія. Переважно люди їдуть відпочивати з великих міст, вони прагнуть простору, природи та комфорту. Такий самий "мурашник", як в місті, тільки з котеджів, не дасть бажаного ефекту.

Проблема в тому, що невеликі компанії не хочуть вкладатися в інфраструктуру і благоустрій, адже для них це "заморожування" коштів. Але саме ці опції напряму впливають на майбутню привабливість і, відповідно, на дохідність проєкту.

Плюс – такі забудовники часто не можуть на старті скласти коректний кошторис з урахуванням всіх супутніх витрат. Адже будівництво в Карпатах має багато нюансів. Отже виставляють ціну квадратного метра, яка не виправдовує себе. Такий проєкт має високі ризики залишитись нереалізованим.

Важливим є питання диверсифікації. У великому комплексі з професійним управлінням прибуток розподіляється між всіма власниками рівномірно. Це дає можливість інвестиціям постійно працювати.

Окремий котедж, який потребує постійного адміністрування з боку власника, такого ефекту не дасть. Наше суспільство рухається в сторону пошуку "своїх" місць, де люди впевнені в якості, сервісі, атмосфері, куди вони їдуть з гарними очікуваннями і без остраху. Таким чином створюється постійний пул лояльних гостей. Те саме стосується очікувань інвесторів і їх моделей вибору об’єкту.

Перспективи ринку на найближчі 3-5 років

Навіть дохідну нерухомість люди купують через емоції і обирають як для себе, навіть якщо це не впливає на рівень доходу. Велике значення має архітектурне рішення, вид з вікна, інтер’єр, технічне оздоблення. Люди йдуть за унікальністю та масштабністю. І в цьому сенсі ринку ще є куди розвиватися.

Фото: Зараз інвестори зважено підходять до свого вибору та пропозиції на ринку, оцінюють ризики й вигоди (unsplash.com)

Важливо розуміти, що дохідна нерухомість – це не житло. Цей формат цікавить людей, які мають вільні гроші і вони хочуть їх вигідно вкласти, щоб зберегти від інфляції та мати певний стабільний дохід. Популярна альтернатива – придбати квартиру в своєму місті і здавати в оренду – більш зрозумілий, але менш вигідний варіант.

По термінах окупності і прибутковості в місяць дохідна нерухомість вигідніше в середньому в два рази. Середня річна дохідність на таких проєктах – 10-12% без врахування капіталізації. Капіталізація ж при вході на ранньому етапі за два роки сягає до 30%. При необхідності "дістати" гроші з проєкту – свій лот можна вигідно продати, попит на цей формат в найближчі 3-5 років прогнозується стабільно високий, адже в Україні цей ринок ще зовсім молодий й не перегрітий.