Выгодные инвестиции. Как заработать на недвижимости во время войны

После всплеска спроса на недвижимость на Западе Украины в первую фазу полномашстабного вторжения на рынке наблюдается относительная стабильность: к покупке недвижимости относятся более взвешенно, особенно если инвестируют в недвижимость для получения дохода.

На что обращать внимание, выбирая объект для инвестиций недвижимости, чтобы этот опыт был удачным, какая недвижимость во время войны может приносить доход и что происходит в отрасли – в колонке для РБК-Украина рассказывает основатель и СЕО девелоперской компании EffectBud Development Степан Лавров.

Как выгодно инвестировать в недвижимость и получать пассивный доход

Всплеск спроса на недвижимость, всколыхнувший рынок западных регионов Украины, в частности Карпат, сразу после начала полномасштабного вторжения, сейчас стабилизируется. Если в первый год великой войны люди приезжали с деньгами, настроенные купить любой вариант, предлагающийся на месте, то за два года ситуация изменилась.

Сейчас инвесторы взвешенно подходят к своему выбору и предложению на рынке, оценивают риски и выгоды, смотрят на расположение, концепцию и формат. Они нуждаются в качественных профессиональных решениях и обращают внимание на проекты доходной недвижимости. Для многих это первый подобный опыт. На что нужно обращать внимание, когда заходишь в сегмент доходной недвижимости, чтобы этот опыт был удачным и что сейчас происходит в этой нише?

На что обратить внимание инвестору

Есть несколько составляющих, которые необходимо знать инвестору, когда он рассматривает себе формат доходной недвижимости. Особенно если проект находится на стадии реализации, что является более выгодным вариантом для инвестирования. Ведь в таком случае к пассивной прибыли прибавляется рост стоимости квадратного метра при строительстве.

Фото: Часто инвесторами гостиничных и коттеджных комплексов в Карпатах являются жители крупных городов – Киева, Харькова, Одессы, Днепра (unsplash.com/irina-karaushu)

Первая составляющая – обеспечить надежность своих инвестиций. На практике это значит пристально подойти к выбору застройщика. Промониторить его историю, опыт работы на рынке, количество сданных объектов, а также насколько вовремя и в полном объеме он выполнил свои обязательства.

Вторая составляющая – получить стабильную доходность. Для этого важно определиться с управляющей компанией. Ведь перспективность доходной недвижимости напрямую зависит от того, как оператор управляет комплексом и распределяет прибыль между собственниками.

В основном инвесторами в гостиничные и коттеджные комплексы в Карпатах являются жители крупных городов – Киева, Харькова, Одессы, Днепра. Им важно понимать, кто и как без их непосредственного участия будет обеспечивать порядок, загруженность, коммуникации, бронирование, обслуживание – все, от чего зависит доход. Желательно, чтобы это был масштабный оператор, имеющий опыт работы в этой сфере в разных регионах страны.

Следующим шагом уже можно выбирать локацию – объект в горах, у водоема, на территории села, а также декор, наполнение, архитектурный стиль и другие детали.

Какие риски влияют на прибыльность

Война подтолкнула многих застройщиков из восточных и центральных регионов страны обратить внимание на Карпаты. Ведь именно здесь сейчас высокая маржинальность и спрос на инвестиционную недвижимость. Но если у компании нет опыта в этом формате и понимания особенностей региона, то проекты не выходят на нужный уровень.

Фото: Есть признаки, по которым можно ориентировочно определить неприбыльность объекта инвестиции (Виталий Носач/РБК-Украина)

Основные признаки проекта, имеющего большие риски низкой доходности – количество коттеджей в комплексе менее 35-40 (если мы говорим о самом популярном в Карпатах формате коттеджного городка), плотная застройка, маленький выбор сервисов, неопытная или вообще отсутствующая управляющая компания. Преимущественно люди едут отдыхать из больших городов, они стремятся к пространству, природе и комфорту. Такой же "муравейник", как в городе, только из коттеджей, не даст желаемого эффекта.

Проблема в том, что небольшие компании не хотят вкладываться в инфраструктуру и благоустройство, ведь для них это "замораживание" средств. Но именно эти опции напрямую влияют на будущую привлекательность и, соответственно, доходность проекта.

Плюс – такие застройщики часто не могут на старте составить корректную смету с учетом всех сопутствующих расходов. Ведь строительство в Карпатах имеет много нюансов. Так что выставляют цену квадратного метра, которая не оправдывает себя. Такой проект имеет высокие риски, остаться нереализованным.

Важен вопрос диверсификации. В большом комплексе с профессиональным управлением прибыль распределяется между всеми собственниками равномерно. Это позволяет инвестициям постоянно работать.

Отдельный коттедж, нуждающийся в постоянном администрировании со стороны владельца, такого эффекта не даст. Наше общество двигается в сторону поиска "своих" мест, где люди уверены в качестве, сервисе, атмосфере, куда они едут с хорошими ожиданиями и без боязни. Таким образом, создается постоянный пул лояльных гостей. То же касается ожиданий инвесторов и их моделей выбора объекта.

Перспективы рынка на ближайшие 3-5 лет

Даже доходную недвижимость люди покупают из-за эмоций и выбирают как для себя, даже если это не влияет на уровень дохода. Большое значение имеет архитектурное решение, вид из окна, интерьер, техническая отделка. Люди следуют уникальности и масштабности. И в этом смысле рынку еще есть куда развиваться.

Фото: Сейчас инвесторы взвешенно подходят к своему выбору и предложению на рынке, оценивают риски и выгоды (unsplash.com)

Важно понимать, что доходная недвижимость – это не жилье. Этот формат интересует людей, у которых есть свободные деньги и они хотят их выгодно вложить, чтобы сохранить от инфляции и иметь определенный стабильный доход. Популярная альтернатива – приобрести квартиру в своем городе и сдавать в аренду – более понятный, но менее выгодный вариант.

По срокам окупаемости и доходности в месяц доходная недвижимость выгоднее в среднем вдвое. Средняя годовая доходность на таких проектах – 10–12% без учета капитализации. Капитализация же при входе на раннем этапе за два года достигает 30%. При необходимости "достать" деньги из проекта – свой лот можно выгодно продать, спрос на этот формат в ближайшие 3-5 лет прогнозируется стабильно высокий, ведь в Украине этот рынок еще совсем молод и не перегрет.