рынок торговой недвижимости далек от насыщения

В 2013 году, по данным Collіers Іnternatіonal, Киев был вторым городом в Восточной Европе по количеству строящихся площадей торгово-развлекательных центров. Безусловно, экономический кризис, разразившийся позже, существенным образом повлиял как на работу отрасли, так и на количество желающих в нее инвестировать.

Но сегодня, судя по всему, ситуация начинает стабилизироваться. О том, каким минувший год был для рынков коммерческой недвижимости и ритейла, мы поговорили с Даниилом Владовым, генеральным директором компании DCH Real Estate, которая управляет сетью ТРЦ "Караван".

- Подводя итоги 2016 года для украинского ритейла, каким бы образом вы охарактеризовали этот период в истории отрасли?

- Если попробовать описать одним словом, то это "стабилизация". Мы все пережили сложный кризисный этап в 2013-2014 году, когда из-за падения покупательской способности обороты ритейла существенно снизились. К примеру, такой показатель, как посещаемость торговых объектов, всего за год мог показать отрицательную динамику в 15%. Однако уже во второй половине 2015 года падение остановилось, а в 2016 году отрасль и вовсе зафиксировала улучшение: оборот розничной торговли увеличился на 1,8%, средняя зарплата в сегменте выросла на 3,9%.

Безусловно, это обусловлено стабилизацией экономической ситуации и изменением парадигмы потребительского поведения. Так, к примеру, в ТРЦ "Караван" за три квартала 2016 года поток посетителей у якорных арендаторов в среднем вырос на 9%.

- Изменилось ли при этом "качество" самого потока?

- Тут тенденции, сформировавшиеся в кризисный период, сохраняются. Речь идет о миграции покупателей между ценовыми нишами. Естественно, в сторону снижения. Поэтому сейчас самый популярный сегмент – "средний минус". Здесь годовой прирост оборота в гривневом выражении может доходить до 20-40%.

Безусловно, рост фиксируется и в сегментах "средний" и "средний плюс". Но в этих случаях он обусловлен, прежде всего, инфляционными процессами, а вовсе не увеличением количества артикулов в чеке.

- Не менее важным показателем для такого сегмента коммерческой недвижимости, как торгово-развлекательные центры, является вакантность помещений. Какие здесь тренды были зафиксированы вами в 2016 году?

- Конечно, ситуация меняется в лучшую сторону. По состоянию на второе полугодие 2016 года уровень вакантности в украинских ТРЦ составляет около 5,6%. Это существенно ниже докризисных показателей (около 3,4-4% в 2013 году). Но уже и не 9,5%, как было во втором квартале 2014 года. Кстати, это был исторический максимум, от которого рынок постепенно отдаляется.

- А что касается показателей непосредственно у "Каравана"?

- В самый сложный для отрасли период мы фиксировали вакантность на уровне 3%. И это был худший показатель, обусловленный вводом в эксплуатацию нового блока площадью около 10 тыс. кв. м в нашем днепровском торгово-развлекательном центре (это был 2014 год). На сегодняшний день мы имеем средний показатель вакантности объектов на уровне 1,8%.

- Показатели "Каравана" существенно выше среднерыночных. Чем это обусловлено?

- Мы проделали серьезную работу и приняли целый ряд нестандартных решений для минимизации вакантности в период кризиса. Открытие визовых центров, аллей услуг, салонов электромобилей и пр.

Кроме того, в наиболее острый для рынка период мы практиковали работу в формате pop-up store, площади сдавались за символическую плату на короткий период. Кроме того, немало было сделано для наращивания развлекательной функции. Если в период с 2010 до 2012 года было организовано 8 массовых мероприятий, то с 2013 года их было уже 28 в каждом из трёх ТРЦ: фестивали, спортивные мероприятия, детские праздники и пр.

Рынок не стоит на месте, посетителя необходимо удивлять, его сейчас интересуют лишь наиболее качественные и новые предложения. Маркетинговая стратегия сети Караван выстраивается с учетом новых тенденций и требований рынка. Сегодня мы делаем акцент на личную вовлеченность посетителей и приглашаем их стать главными действующими героями мероприятий. Празднуя день рождения сети ТРЦ "Караван" мы стали первыми, кто в Украине снял ролик в популярной технике LIP DUB с участием наших посетителей.

- Предпринятые шаги позволяют компании не только противостоять кризису, но и растущей конкуренции? Ведь она растет?

- Смотря с чем сравнивать. В Киеве на 4 млн жителей приходится порядка 800 тыс. кв. м торговых площадей. Это сопоставимо с показателями Днепра, где на вчетверо меньший показатель населения приходится 200 тыс. кв. м торговых площадей. В других украинских миллионниках ситуация похуже – порядка 100 тыс. кв. м. То есть можно было бы говорить, что на этом фоне Киев и Днепр являются городами с высокой конкуренцией.

Но если вспомнить о Варшаве с ее 1600 тыс. кв. м торговых площадей на миллион жителей или о Мадриде с показателем 823 тыс. кв. м торговых площадей на миллион жителей, то становиться понятным, что украинским городам еще есть куда расти в данной сфере.

Хотя стабилизация ситуации, безусловно, влияет на инвестиционную привлекательность отрасли. Если в 2013-2014 гг. в сегменте не было ни одной инвестиционной сделки, то в первом полугодии 2016 г объем таких сделок составил 10 млн долл.: Dragon Capital приобрел долю в торговом центре "Пирамида", Petricol Investment – ТРЦ "Квадрат" и перечень можно продолжать.

- Приход новых игроков не всегда означает появление новых форматов. Какие прогнозы в этом отношении вы могли бы сделать?

- На самом деле, распространенных форматов торговых площадок в мире не так уже и много. Это стрит-ритейл, торговые и торгово-развлекательные центры, department store, аутлеты и ритейл-парки. Для отечественного рынка характерными являются стрит-ритейл (постепенно сокращается, так как перестает быть интересным для арендаторов), а также торговые и торгово-развлекательные центры. Причем именно развлекательная составляющая приобретает все более весомое значение. Что же касается department store, то в Украине этот формат только пробует себя.

Первой ласточкой стал киевский ЦУМ. Думаю, его успешный старт даст толчок к развитию и популяризации формата на рынке торговой недвижимости Украины. Есть сдвиги и в отношении аутлетов, достаточно вспомнить столичный ТРЦ "Мануфактура".

Не исключено, что в ближайшей перспективе формат будет наращивать свою долю в городах-милионниках. Если говорить о более долгосрочных прогнозах, то, по-моему, мнению, следующим шагом для украинских рынков торговой недвижимости и самой торговли станет появление и развитие формата "ритейл парк". Это комплекс из одно- и двухэтажных зданий, который насчитывает не мене пяти объектов, объединенных парковкой.

- Непосредственно "Караван" в развитии новых форматов будет принимать участие? Вы планируете открытие новых центров?

Нам интересны проекты в городах-миллионниках: Киеве, Харькове, Львове, Днепре и Одессе. В настоящее время по ряду объектов идут переговоры. Но в любом случае речь идет об уже существующих объектах.