ринок торговельної нерухомості далекий від насичення

У 2013 році, за даними Colliers International, Київ був другим містом у Східній Європі за кількістю споруджуваних площ торгово-розважальних центрів. Безумовно, економічна криза, що вибухнула пізніше, істотним чином вплинула як на роботу галузі, так і на кількість бажаючих в неї інвестувати.

Але сьогодні, судячи з усього, ситуація починає стабілізуватися. Про те, яким минулий рік був для ринків комерційної нерухомості і рітейлу, ми поговорили з Данилом Владовим, генеральним директором компанії DCH Real Estate, яка управляє мережею ТРЦ "Караван".

- Підбиваючи підсумки 2016 року для українського рітейлу, як би ви охарактеризували цей період в історії галузі?

- Якщо спробувати описати одним словом, то це "стабілізація". Ми всі пережили складний кризовий етап у 2013-2014 році, коли через падіння купівельної спроможності обороти рітейлу істотно знизилися. Наприклад, такий показник, як відвідуваність торгових об'єктів, всього за рік міг показати негативну динаміку в 15%. Однак вже у другій половині 2015 року падіння зупинилося, а в 2016 році галузь і зовсім зафіксувала поліпшення: оборот роздрібної торгівлі збільшився на 1,8%, середня зарплата в сегменті зросла на 3,9%.

Безумовно, це обумовлено стабілізацією економічної ситуації і зміною парадигми споживчої поведінки. Так, приміром, у ТРЦ "Караван" за три квартали 2016 року потік відвідувачів у якірних орендарів в середньому виріс на 9%.

- Чи змінилася при цьому "якість" самого потоку?

- Тут тенденції, що сформувалися в кризовий період, зберігаються. Мова йде про міграцію покупців між ціновими нішами. Звісно, у бік зниження. Тому зараз найпопулярніший сегмент – "середній мінус". Тут річний приріст обороту в гривневому вираженні може сягати 20-40%.

Безумовно, зростання фіксується і в сегментах "середній" і "середній плюс". Але в цих випадках він обумовлений, насамперед, інфляційними процесами, а зовсім не збільшенням кількості артикулів в чеку.

- Не менш важливим показником для такого сегменту комерційної нерухомості, як торгово-розважальні центри, є вакантність приміщень. Які тут тренди були зафіксовані вами в 2016 році?

- Звичайно, ситуація міняється в кращу сторону. Станом на друге півріччя 2016 року рівень вакантності в українських ТРЦ становить близько 5,6%. Це істотно нижче докризових показників (близько 3,4-4% в 2013 році). Але вже і не 9,5%, як було у другому кварталі 2014 року. До речі, це був історичний максимум, від якого ринок поступово віддаляється.

- А що стосується показників безпосередньо у "Каравані"?

- В самий складний для галузі період ми фіксували вакантність на рівні 3%. І це був найгірший показник, обумовлений введенням в експлуатацію нового блоку площею близько 10 тис. кв. м в нашому дніпровському торгово-розважальному центрі (це був 2014 рік). На сьогоднішній день ми маємо середній показник вакантності об'єктів на рівні 1,8%.

- Показники "Каравану" істотно вищі за середньоринкові. Чим це обумовлено?

- Ми провели серйозну роботу і прийняли цілий ряд нестандартних рішень для мінімізації вакантності в період кризи. Відкриття візових центрів, алей послуг, салонів електромобілів та ін.

Крім того, в найбільш гострий для ринку період ми практикували роботу у форматі pop-up store, площі здавалися за символічну плату на короткий період. Крім того, чимало було зроблено для нарощування розважальної функції. Якщо в період з 2010 до 2012 року було організовано 8 масових заходів, то з 2013 року їх було вже 28 в кожному з трьох ТРЦ: фестивалі, спортивні заходи, дитячі свята та ін.

Ринок не стоїть на місці, відвідувача необхідно дивувати, його зараз цікавлять лише найбільш якісні та нові пропозиції. Маркетингова стратегія мережі Караван вибудовується з урахуванням нових тенденцій і вимог ринку. Сьогодні ми робимо акцент на особисте залучення відвідувачів і запрошуємо їх стати головними діючими героями заходів. Святкуючи день народження мережі ТРЦ "Караван" ми стали першими, хто в Україні зняв ролик в популярній техніці LIP DUB з участю наших відвідувачів.

- Зроблені кроки дозволяють компанії не тільки протистояти кризі, а й зростаючій конкуренції? Адже вона росте?

- Дивлячись з чим порівнювати. У Києві на 4 млн жителів припадає близько 800 тис. кв. м торгових площ. Це можна порівняти з показниками Дніпра, де на вчетверо менший показник населення припадає 200 тис. кв. м торгових площ. В інших українських мільйонниках ситуація гірша – близько 100 тис. кв. м. Тобто можна було б говорити, що на цьому фоні Київ і Дніпро є містами з високою конкуренцією.

Але якщо згадати про Варшаву з її 1600 тис. кв. м торговельних площ на мільйон жителів або про Мадрид з показником 823 тис. кв. м торговельних площ на мільйон жителів, то стає зрозумілим, що українським містам ще є куди рости в даній сфері.

Хоча стабілізація ситуації, безумовно, впливає на інвестиційну привабливість галузі. Якщо у 2013-2014 рр. в сегменті не було жодної інвестиційної угоди, то в першому півріччі 2016 року обсяг таких операцій склав 10 млн дол.: Dragon Capital придбав частку в торговому центрі "Піраміда", Petricol Investment – ТРЦ "Квадрат" і перелік можна продовжувати.

- Прихід нових гравців не завжди означає появу нових форматів. Які прогнози в цьому відношенні ви могли б зробити?

- Насправді, поширених форматів торгових майданчиків в світі не так вже і багато. Це стріт-рітейл, торговельні та торгово-розважальні центри, department store, аутлети і рітейл-парки. Для вітчизняного ринку характерними є стріт-рітейл (поступово скорочується, так як перестає бути цікавим для орендарів), а також торгівельні та торгівельно-розважальні центри. Причому саме розважальна складова набуває дедалі вагомішого значення. Що ж стосується department store, то в Україні цей формат тільки пробує себе.

Першою ластівкою став київський ЦУМ. Думаю, його успішний старт дасть поштовх до розвитку і популяризації формату на ринку торгової нерухомості України. Є зрушення і щодо аутлетів, досить згадати столичний ТРЦ "Мануфактура".

Не виключено, що в найближчій перспективі формат буде нарощувати свою частку в містах-мільйонниках. Якщо говорити про більш довгострокові прогнози, то, на мою думку, наступним кроком для українських ринків торгової нерухомості і самої торгівлі стане поява і розвиток формату "рітейл парк". Це комплекс з одно- і двоповерхових будівель, який нараховує не менше п'яти об'єктів, об'єднаних парковкою.

- Безпосередньо "Караван" у розвитку нових форматів буде приймати участь? Ви плануєте відкриття нових центрів?

Нам цікаві проекти в містах-мільйонниках: Києві, Харкові, Львові, Дніпрі та Одесі. В даний час по ряду об'єктів йдуть переговори. Але в будь-якому випадку мова йде об'єкти, які вже існують.