"Реконструкція" історичних будинків в офісні центри та ЖК: чому так відбувається та як з цим боротися

Історичні будівлі Києва масово зникають під виглядом "реконструкції". Чому так відбувається, які прогалини в законі дозволяють нищити архітектурну спадщину і як цьому протидіяти - читайте в колонці голови ГО "Спадщина. Київ" Дмитра Перова та журналістки Валерії Гуржий.

Історична та культурна спадщина - невідновний ресурс. Щороку Україна втрачає сотні цінних пам’яток. Причини різні.

У Києві історичні будинки часто стають жертвами т.зв. "реконструкції" - їх зносять під фундамент, надбудовують зверху десять поверхів і це тільки маленький перелік того, що відбувається за ширмою дбайливо намальованих історичних фасадів.

Рекострукція залишків Палацу Розумовського у Києві (фото надано автором)

Відповідно до вимог чинного Закону України "Про охорону культурної спадщини" єдиним дозволеним видом робіт на пам’ятках є реставрація. Однак, далеко не всі історично цінні будівлі доживають до отримання ось цього заповітного статусу "пам’ятка".

Сьогодні в Києві налічується більше 3000 архітектурно цінних споруд і лише трохи більше 1000 мають охоронний статус пам’яток.

Для решти історичних будівель діє доволі спрощений режим правового регулювання. Їх можна реконструювати. Щоправда, поняття "реконструкція" за останні 10 років також суттєво спростилось.

Тепер, для прикладу, достатньо всього зберегти одну цеглину у фундаменті аби роботи називались "реконструкцією", а не новим будівництвом. Розбираємося з усім почергово.

У чому різниця між реставрацією та реконструкцією

Реставрація передбачає укріплення або консервацію будівлі, розкриття її найбільш характерних ознак, відновлення втрачених або пошкоджених елементів об’єктів культурної спадщини зі збереження їхньої автентичності.

Реставрація Микільської брами та казарм Київської фортеці (фото надано автором)

Також під час реставрації пам’ятки та їхні частини заборонено зносити, змінювати, замінювати або переміщувати на інші місця. Реставрацію на пам’ятках можна проводити лише за наявності письмового дозволу відомства, яке реалізує державну політику у сфері охорони культурної спадщини.

Ними є Міністерство культури та стратегічних комунікацій України та місцеві Управління / Департаменти охорони культурної спадщини відповідний державних адміністрацій.

Реконструкція ж передбачає зміну геометричних розмірів та/або функціонального призначення будівлі із повним або частковим збереження елементів несучих конструкцій (зазвичай - фундаменту).

Ці рамки наразі не врегульовані законодавством, що дає змогу забудовникам під виглядом "реконструкції" руйнувати внутрішні стіни, демонтувати дах або, навіть, знести будівлю під фундамент та будувати зверху що завгодно - від ЖК до офісного центру.

Раніше реконструкція мала більш чіткіші рамки

Мінрегіон у 2017 році вніс зміни до Державних будівельних норм, які в основному торкнулися термінології та інших технічних процесів.

До 2017 року реконструкція передбачала повне або часткове збереження не тільки несучих (як зараз), а ще й огороджувальних конструкцій (наприклад, зовнішніх стін - фасаду).

Тобто тоді, стіни, внутрішні перекриття, дах та інші елементи могли бути збережені хоча б частково. Зараз ці "огороджувальні конструкції" прибрали з визначення і збереження окремих елементів історичних будинків взагалі ніяк не контролюється.

Що вже встигли "реконструювати" у Києві за останні роки

У вересні 2020 року знесли будинок 19 століття на вулиці Саксаганського, 76, який входив до Центрального історичного ареалу Києва та зони регулювання забудови першої категорії.

Він був останнім вцілілим зразком забудови того району середини XIX століття. При цьому будинок не мав статусу пам’ятки або щойно виявленого об’єкту культурної спадщини. Тоді на локації проводилися роботи з "реконструкції з надбудовою адміністративного будинку".

Будинок Уткіна, 1905 р. "Реконструкція до фундаменту" (фото надано автором)

Неподалік від Центрального залізничного вокзалу у Києві 10 квітня 2021 року забудовник зніс будинок Уткіна. Це був двоповерховий прибутковий будинок купця Івана Уткіна, збудований між 1890 та 1905 роками на вулиці Симона Петлюри, 29.

Його хотіли "реконструювати" у 26-поверховий апарт-готель Times на 352 номери. Будинок був єдиною дореволюційною будівелею у кварталі, одна, не мав охоронного статусу. Попри це він перебував у Центральному історичному ареалі міста, тому проєкт "реконструкції" мав бути погоджений з Мінкультом (але не був).

Активісти тоді протягом трьох тижнів намагалися привернути увагу до можливого зносу будинку, але ні у Мінкульті, ні у департаменту культспадщини не відреагували.

Поліцейську дільницю на Цимлянському провулку, 3, збудовану у 1902 році у цегляному стилі з елементами неоренесансу, вперше спробували знести 25 лютого 2022 лютого - на другий день після початку повномасштабного вторгнення. У квітні того ж року, забудовник вдруге спробував це зробити. Після всіх "робіт" від будинку залишилася лише одна стіна.

В офіційних документах забудовник написав, що "несучі стіни не витримали і частина будівлі обвалилася", проте під час обстеження виявили виритий котлован та залишки будівлі. Згодом забудовник заявив, що будівля начебто перебувала в аварійному стані та потребувала "реконструкції".

Будівля входить до Центрального історичного ареалу, в межах пам’ятки місцевого значення "Історичний ландшафт київських гір та долини річки Дніпро". Восени того ж року будинок внесли до переліку об’єктів культурної спадщини 19-20 століття.

Що окрім "реконструкції" об’єднує ці будинки

Всі ці будинки попри те, що були старші ста років та розташовувалися у межах Центрального історичного ареалу, вони не мали статусу пам’ятки та не входили до переліку об’єктів культурної спадщини, що дозволило їх "реконструювати".

Знос Поліцейської дільниці, 1902 р. під виглядом "реконструкції" (фото надано автором)

І проблема насправді не тільки в цьому, але й у підходах до пам’яткоохоронної діяльності. Якщо брати досвід Європи, то там за замовчуванням усі історичні будівлі перебувають під захистом закону. І якщо у когось виникають сумніви щодо їх історичності, то ця людина має доводити її не цінність.

В Україні ж навпаки більшість історичних будівель не мають статусу пам’ятки, а щоб його отримати зазвичай активісти та пам’яткоохоронці збирають довідки та подають до відомств, що займаються культурною спадщиною та намагаються довести цінність будівель.

Ці рішення можуть прийматися роками, а враховуючи, що більшість історичних будівель розташовані у центрі міста і є ласим шматком для забудовників, то така будівля може просто "не дожити" до отримання статусу. Як, наприклад, вже згадана поліцейська дільниця в Цимлянському провулку, яку внесли до охоронного переліку лише після майже повного знищення.

Чи зробила щось влада

У 2021 році Київрада ввела мораторій на реконструкцію та/або капітальний ремонт зі зміною об’ємно-просторових параметрів історичних будівель ХІХ-ХХ століття, аби унеможливити їх знищення.

Також після чергового суспільного резонансу щодо знесення пам’яток у Києві (тільки з початку повномасштабної війни у столиці знесли понад 20 об’єктів культурної спадщини) міський голова у 2023 році заявив про необхідність надати всім будинкам, які старші 100 років, додатковий охоронний статус.

Станом на середину 2025 року відповідний проект рішення пройшов всі комісії та навіть був винесений на розгляд Київської міської ради. Але пізніше його розгляд перенли на невизначений строк і більше проект рішення про надання додаткового захисного статусу для історичних будівель в порядку денному міських депутатів не з’являвся.

Яка експертна думка з цього приводу

Юрист, правозахисник та голова ГО "Захист культурної спадщини Києва" Олександр Дядюк наголошує на тому, що пам’ятки не треба реконструювати, їх треба лише реставрувати.

Реконструція веранди на пам'ятці. Вулиця Андріївський узвіз, 18 (фото надано автором)

"Не бачу потребу у реконструкції пам’яток. Що таке реконструкція? Була двоповерхова пам’ятка - надбудували зверху ще вісім поверхів і це вважається реконструкцією. Або все знесли, зберегли шматок фундаменту, і це теж можна назвати реконструкцією. Після таких робіт - це вже буде не пам’ятка, це буде нова будівля на місці пам’ятки", - запевняє Олександр Дядюк.

Він пояснює, що реставрація - це по суті ремонт та відновлення пам’ятки до її первісного вигляду. Під час таких робіт необхідно максимально залишати всі автентичні елементи.

"Буває таке, що не все можна зберегти. Наприклад, дерев’яні елементи можуть згнити, а старовинний залізний дах може повністю поржавіти. Це неможливо відремонтувати. Під час реставрації такі елементи замінюють новими матеріалами, але зі зберіганням їх первісного вигляду. При цьому реставрація зобов’язує максимально відновлювати всі автентичні елементи, а замінювати лише, ті, які не підлягають відновленню", – додає юрист.

Олександр Дядюк також наголошує, що для збереження історичних будівель, що поки не мають статусу пам’ятки, необхідно надати додатковий захисний статус всім будівлям, яким більше 100 років. Це унеможливить їх реконструкцію під фундамент, що нині дозволяє чинне законодавство.

Що робити зараз?

Перш за все - потрібно внести зміни до діючих державних будівельних норм. Через спрощене визначення поняття "реконструкція" страждає не лише історична забудова, а й в цілому змінюється обличчя історичного середмістя.

"Реконструйований" історичний центр Києва. Нове будівництво - тут заборонено (фото надано автором)

Сьогодні нова забудова в центрі Києва дуже зарегульована і підпадає під численні пам’яткоохоронні та природоохоронні заборони. Втім, це лише на папері. На практиці - забудовники обходять такі заборони саме через поняття "реконструкції.

Дмитро вказує, що сьогодні в Києві можна спорудити офісний, торговий або житловий комплекс буквально будь-де. Просто варто назвати проект не новим будівництвом, а реконструкцією.

Відповідно до Закону України "Про охорону культурної спадщини" в буферній охоронній зоні об’єктів Всесвітньої спадщини ЮНЕСКО заборонене будь-яке нове будівництво.

У Києві - це єдина смуга вздовж Дніпра - від Софії до Печерської Лаври і вся ця пам’яткоохоронна “вісь” засмічена новобудовами. Більшість з цих об’єктів споруджувалися саме як реконструкція, хоч по факту - це було просто нове будівництво.

Просто зараз в буферній охоронній зоні ЮНЕСКО "реконструюють" палац Гетьмана Розумовського. На місці історичної та археологічної пам’ятки мають постати офісні приміщення. Тож, "юридична лазівка" й далі працює,стверджує Перов.

Основною проблемою він називає спрощене визначення поняття "реконструкція", що наведено в ДБН А.2.2-3:2014 "Склад та зміст проектної документації на будівництво".

Згідно документу, реконструкцією можна назвати будь-яке нове будівництво, що здійснюється в просторових межах фундаменту. При цьому сам фундамент зберігати не обов’язково, достатньо лишити його фрагмент і не виходити за лінію.

На його думку, почати зміни варто з нового визначення поняття "реконструкції", яке б чітко перелічило обмеження для цього виду будівельних робіт.

Зокрема, додати, що реконструкція, що проводиться в історичних ареалах або охоронюваних зонах, зонах регульованої забудови має обов’язково передбачати повне або часткове збереження елементів як несучих так і огороджувальних конструкцій, що становлять історичну цінність та не втратили своїх фізичних властивостей.

Цінність таких конструкцій визначається досягненням будівлею віку в понад 100 років та може бути додаткво встановлена на підставі відповідного фахового висновку для будівель меншого віку.

Без відповідних змін ми ризикуємо втратити історичні центри українських міст уже в найближчі 5-10 років.

Під тиском великого попиту та високої земельної ренти історичні місцевості як от Замковий узвіз у Черкасах, Підзамче у Львові, Поділ у Києві будуть реконструйовані в квартали нової комерційної забудови. А місцеві мешканці та гості цих історичних міст України зможуть дізнатися їх історію з вказівників "На цьому місці до 20__ року розміщувався…"