"Реконструкция" исторических зданий в офисные центры и ЖК: почему так происходит и как с этим бороться

Исторические здания Киева массово исчезают под видом "реконструкции". Почему так происходит, какие пробелы в законе позволяют уничтожать архитектурное наследие и как этому противодействовать - читайте в колонке главы ОО "Спадщина. Киев" Дмитрия Перова и журналистки Валерии Гуржий.

Историческое и культурное наследие - невозобновляемый ресурс. Ежегодно Украина теряет сотни ценных памятников. Причины разные.

В Киеве исторические дома часто становятся жертвами т.н. "реконструкции" - их сносят под фундамент, надстраивают сверху десять этажей и это только маленький перечень того, что происходит за ширмой заботливо нарисованных исторических фасадов.

Реконструкция остатков Дворца Разумовского в Киеве (фото предоставлено автором)

В соответствии с требованиями действующего Закона Украины "Об охране культурного наследия" единственным разрешенным видом работ на памятниках является реставрация. Однако, далеко не все исторически ценные здания доживают до получения вот этого заветного статуса "памятник".

Сегодня в Киеве насчитывается более 3000 архитектурно ценных сооружений и лишь чуть более 1000 имеют охранный статус памятников.

Для остальных исторических зданий действует довольно упрощенный режим правового регулирования. Их можно реконструировать. Правда, понятие "реконструкция" за последние 10 лет также существенно упростилось.

Теперь, например, достаточно всего сохранить один кирпич в фундаменте, чтобы работы назывались "реконструкцией", а не новым строительством. Разбираемся со всем поочередно.

В чем разница между реставрацией и реконструкцией

Реставрация предусматривает укрепление или консервацию здания, раскрытие его наиболее характерных признаков, восстановление утраченных или поврежденных элементов объектов культурного наследия с сохранением их аутентичности.

Реставрация Никольских ворот и казарм Киевской крепости (фото предоставлено автором)

Также во время реставрации памятники и их части запрещено сносить, изменять, заменять или перемещать на другие места. Реставрацию на памятниках можно проводить только при наличии письменного разрешения ведомства, которое реализует государственную политику в сфере охраны культурного наследия.

Ими являются Министерство культуры и стратегических коммуникаций Украины и местные Управления / Департаменты охраны культурного наследия соответствующий государственных администраций.

Реконструкция же предусматривает изменение геометрических размеров и/или функционального назначения здания с полным или частичным сохранением элементов несущих конструкций (обычно - фундамента).

Эти рамки пока не урегулированы законодательством, что позволяет застройщикам под видом "реконструкции" разрушать внутренние стены, демонтировать крышу или даже снести здание под фундамент и строить сверху что угодно - от ЖК до офисного центра.

Ранее реконструкция имела более четкие рамки

Минрегион в 2017 году внес изменения в Государственные строительные нормы, которые в основном коснулись терминологии и других технических процессов.

До 2017 года реконструкция предусматривала полное или частичное сохранение не только несущих (как сейчас), а еще и ограждающих конструкций (например, наружных стен - фасада).

То есть тогда, стены, внутренние перекрытия, крыша и другие элементы могли быть сохранены хотя бы частично. Сейчас эти "ограждающие конструкции" убрали из определения и сохранение отдельных элементов исторических домов вообще никак не контролируется.

Что уже успели "реконструировать" в Киеве за последние годы

В сентябре 2020 года снесли дом 19 века на улице Саксаганского, 76, который входил в Центральный исторический ареал Киева и зону регулирования застройки первой категории.

Он был последним уцелевшим образцом застройки того района середины XIX века. При этом дом не имел статуса памятника или только что выявленного объекта культурного наследия. Тогда на локации проводились работы по "реконструкции с надстройкой административного здания".

Дом Уткина, 1905 г. "Реконструкция до фундамента" (фото предоставлено автором)

Неподалеку от Центрального железнодорожного вокзала в Киеве 10 апреля 2021 года застройщик снес дом Уткина. Это был двухэтажный доходный дом купца Ивана Уткина, построенный между 1890 и 1905 годами на улице Симона Петлюры, 29.

Его хотели "реконструировать" в 26-этажный апарт-отель Times на 352 номера. Дом был единственным дореволюционным зданием в квартале, однако, не имел охранного статуса. Несмотря на это он находился в Центральном историческом ареале города, поэтому проект "реконструкции" должен был быть согласован с Минкультом (но не был).

Активисты тогда в течение трех недель пытались привлечь внимание к возможному сносу дома, но ни в Минкульте, ни в департаменте культнаследия не отреагировали.

Полицейский участок в Цимлянском переулке, 3, построенный в 1902 году в кирпичном стиле с элементами неоренессанса, впервые попытались снести 25 февраля 2022 года - на второй день после начала полномасштабного вторжения. В апреле того же года, застройщик во второй раз попытался это сделать. После всех "работ" от дома осталась лишь одна стена.

В официальных документах застройщик написал, что "несущие стены не выдержали и часть здания обвалилась", однако при обследовании обнаружили вырытый котлован и остатки здания. Впоследствии застройщик заявил, что здание якобы находилось в аварийном состоянии и нуждалось в "реконструкции".

Здание входит в Центральный исторический ареал, в пределах памятника местного значения "Исторический ландшафт киевских гор и долины реки Днепр". Осенью того же года дом внесли в перечень объектов культурного наследия 19-20 века.

Что кроме "реконструкции" объединяет эти дома

Все эти дома несмотря на то, что были старше ста лет и располагались в пределах Центрального исторического ареала, они не имели статуса памятника и не входили в перечень объектов культурного наследия, что позволило их "реконструировать".

Снос Полицейского участка, 1902 г. под видом "реконструкции" (фото предоставлено автором)

И проблема на самом деле не только в этом, но и в подходах к памятникоохранной деятельности. Если брать опыт Европы, то там по умолчанию все исторические здания находятся под защитой закона. И если у кого-то возникают сомнения относительно их историчности, то этот человек должен доказывать их не ценность.

В Украине же наоборот большинство исторических зданий не имеют статуса памятника, а чтобы его получить обычно активисты и памятникоохранники собирают справки и подают в ведомства, занимающиеся культурным наследием и пытаются доказать ценность зданий.

Эти решения могут приниматься годами, а учитывая, что большинство исторических зданий расположены в центре города и являются лакомым куском для застройщиков, то такое здание может просто "не дожить" до получения статуса. Как, например, уже упомянутый полицейский участок в Цимлянском переулке, который внесли в охранный перечень только после почти полного уничтожения.

Сделала ли что-то власть

В 2021 году Киевсовет ввел мораторий на реконструкцию и/или капитальный ремонт с изменением объемно-пространственных параметров исторических зданий XIX-ХХ века, чтобы исключить их уничтожение.

Также после очередного общественного резонанса по сносу памятников в Киеве (только с начала полномасштабной войны в столице снесли более 20 объектов культурного наследия) городской голова в 2023 году заявил о необходимости предоставить всем домам, которые старше 100 лет, дополнительный охранный статус.

По состоянию на середину 2025 года соответствующий проект решения прошел все комиссии и даже был вынесен на рассмотрение Киевского городского совета. Но позже его рассмотрение перенесли на неопределенный срок и больше проект решения о предоставлении дополнительного защитного статуса для исторических зданий в повестке дня городских депутатов не появлялся.

Каково экспертное мнение по этому поводу

Юрист, правозащитник и председатель ОО "Защита культурного наследия Киева" Александр Дядюк отмечает, что памятники не надо реконструировать, их надо только реставрировать.

Реконструкция веранды на памятнике. Улица Андреевский спуск, 18 (фото предоставлено автором)

"Не вижу необходимости в реконструкции памятников. Что такое реконструкция? Был двухэтажный памятник - надстроили сверху еще восемь этажей и это считается реконструкцией. Или все снесли, сохранили кусок фундамента, и это тоже можно назвать реконструкцией. После таких работ - это уже будет не памятник, это будет новое здание на месте памятника", - уверяет Александр Дядюк.

Он объясняет, что реставрация - это по сути ремонт и восстановление памятника до его первоначального вида. Во время таких работ необходимо максимально оставлять все аутентичные элементы.

"Бывает такое, что не все можно сохранить. Например, деревянные элементы могут сгнить, а старинная железная крыша может полностью поржаветь. Это невозможно отремонтировать. Во время реставрации такие элементы заменяют новыми материалами, но с сохранением их первоначального вида. При этом реставрация обязывает максимально восстанавливать все аутентичные элементы, а заменять только те, которые не подлежат восстановлению", - добавляет юрист.

Александр Дядюк также отмечает, что для сохранения исторических зданий, которые пока не имеют статуса памятника, необходимо предоставить дополнительный защитный статус всем зданиям, которым более 100 лет. Это сделает невозможным их реконструкцию под фундамент, что сейчас позволяет действующее законодательство.

Что делать сейчас?

Прежде всего - нужно внести изменения в действующие государственные строительные нормы. Из-за упрощенного определения понятия "реконструкция" страдает не только историческая застройка, но и в целом меняется лицо исторического центра города.

"Реконструированный" исторический центр Киева. Новое строительство - здесь запрещено (фото предоставлено автором)

Сегодня новая застройка в центре Киева очень зарегулирована и подпадает под многочисленные памятникоохранные и природоохранные запреты. Впрочем, это только на бумаге. На практике - застройщики обходят такие запреты именно через понятие "реконструкции.

Дмитрий указывает, что сегодня в Киеве можно построить офисный, торговый или жилой комплекс буквально где угодно. Просто стоит назвать проект не новым строительством, а реконструкцией.

Согласно Закону Украины "Об охране культурного наследия" в буферной охранной зоне объектов Всемирного наследия ЮНЕСКО запрещено любое новое строительство.

В Киеве - это единственная полоса вдоль Днепра - от Софии до Печерской Лавры и вся эта памятникоохранная "ось" засорена новостройками. Большинство из этих объектов строились именно как реконструкция, хотя по факту - это было просто новое строительство.

Просто сейчас в буферной охранной зоне ЮНЕСКО "реконструируют" дворец Гетмана Разумовского. На месте исторического и археологического памятника должны появиться офисные помещения. Поэтому, "юридическая лазейка" и дальше работает, утверждает Перов.

Основной проблемой он называет упрощенное определение понятия "реконструкция", приведенное в ДБН А.2.2-3: 2014 "Состав и содержание проектной документации на строительство".

Согласно документу, реконструкцией можно назвать любое новое строительство, осуществляемое в пространственных границах фундамента. При этом сам фундамент сохранять не обязательно, достаточно оставить его фрагмент и не выходить за линию.

По его мнению, начать изменения стоит с нового определения понятия "реконструкции", которое бы четко перечислило ограничения для этого вида строительных работ.

В частности, добавить, что реконструкция, проводимая в исторических ареалах или охраняемых зонах, зонах регулируемой застройки должна обязательно предусматривать полное или частичное сохранение элементов как несущих так и ограждающих конструкций, представляющих историческую ценность и не утративших своих физических свойств.

Ценность таких конструкций определяется достижением зданием возраста более 100 лет и может быть дополнительно установлена на основании соответствующего профессионального заключения для зданий меньшего возраста.

Без соответствующих изменений мы рискуем потерять исторические центры украинских городов уже в ближайшие 5-10 лет.

Под давлением большого спроса и высокой земельной ренты исторические местности, такие как Замковый спуск в Черкассах, Подзамче во Львове, Подол в Киеве будут реконструированы в кварталы новой коммерческой застройки. А местные жители и гости этих исторических городов Украины смогут узнать их историю из указателей "На этом месте до 20__ года размещался..."