ru ua

Приватизация Завода шампанских вин в Одессе: что не так для покупателей и одесситов

Приватизация Завода шампанских вин в Одессе: что не так для покупателей и одесситов Фонд госимущества Украины продает "Одесский завод шампанских вин" (фото: privatization.gov.ua)

Фонд госимущества Украины продает "Одесский завод шампанских вин" (ОЗШВ). Конкурс назначен на 1 февраля. Согласно конкурсной документации, участники аукциона поборются за право приобретения единого имущественного комплекса, в состав которого входит 35 помещений, 803 единицы оборудования и машин, и даже 7 транспортных средств.

Однако все предлагаемые к продаже основные фонды предприятия вряд ли заинтересуют потенциальных инвесторов. Главное, что бросается в глаза с первого взгляда – завод расположен в историческом месте Одессы – на Французском бульваре. Именно поэтому Фонд госимущества вправе ожидать достаточно большой интерес к лоту.

Вместе с тем объект приватизации содержит в себе много сюрпризов, информация о которых недостаточно известна общественности и потенциальным инвесторам. В результате конкурс по продаже ОЗШВ рискует не только повторить коллизии вокруг киевского "Большевика", но и спровоцировать куда больший скандал.

История без шампанского

С 2018 года основная деятельность Одесского завода шампанских вин – выпуск виноградных вин – фактически прекратилась. И в настоящее время коллектив завода насчитывает "целых" 14 человек. Уровень развития виноделия в Украине дает все основания предполагать, что в ближайшее время предприятие вряд ли начнет заниматься тем, чем славилось ранее – выпускать шампанское и вино.

Фонд госимущества Украины, во введении которого находится данный объект, в минувшем году принимает простое решение – выставить завод на приватизацию. Формально прописав в условиях конкурса требование к потенциальным соискателям сохранить основной профиль деятельности предприятия (винное производство) на ближайшие три года.

Общая площадь земли ОЗШВ составляет 3,6 гектара. Стартовая цена продажи объекта – 87,3 млн гривен. И хотя ФГИ вменяет в обязанность победителю торгов три года сохранять профильный вид деятельности предприятия, его расположение в городе практически не вызывает сомнений, что основными его покупателями будут далеко не виноделы. Очевидно, что и для юридических служб разнообразных девелоперов, которые умудряются строить что угодно, где угодно и как угодно, особых проблем это требование конкурса не вызовет.

Однако, если оставить в стороне конкурсные требования, и рассмотреть внимательнее историю объекта, то для потенциального собственника, которому ФГИ планирует продать ОЗШВ, откроется целый ряд подводных камней, которые могут стать неприятным сюрпризом уже после покупки предприятия.

"Сюрпризы" для инвестора

В первую очередь множество вопросов вызывает инвестиционная привлекательность данного объекта, учитывая его сложную структуру, наполненную арендаторами, и наличие большой охранной зоны. Можно понять стремление продавца сделать акцент лишь на "сильных" сторонах лота, грамотно завуалировав целый ряд нюансов, которые с легкостью смажут картину аукциона. Ведь часть проблем и отягощений, которые формально не относятся к объекту приватизации, но влияют на будущую реализацию проектов на территории, в конкурсном предложении вообще не указаны.

Например, если Фонд государственного имущества имеет цель побороться за деньги крупных строительных игроков, которые прямо или опосредованно выразят желание заявиться на аукцион (как в случае с тем же киевским "Большевиком"), потенциальному инвестору стоило бы лучше разобраться, какие издержки таит не столько покупка объекта, сколько дальнейшая борьба за возможность хоть что-то построить на этом месте. Не говоря уже об издержках самого потенциального строительства.

Объект под приватизацию на Французском бульваре имеет привлекательную площадь – 3,6 гектаров земли. Однако, в документации ФГИ совершенно ничего не сказано о том, что 1,6 га из них имеет статус охранной зоны. Пункт "Відомості про земельні ділянки" информационного сообщения ФГИ с раскрытием всей основной информации относительно объекта, в свою очередь, содержит лишь заманчивую информацию о 3,6 Га земли, на которой расположен ОЗШВ, однако о том, что почти половина этой земли имеет охранный статус, в сообщении не указывается. Почему? Очевидно потому, что земля не является объектом продажи в рамках конкурса, и формально ФГИ продает лишь завод. И даже если покупатель пойдет на покупку этого "кота в мешке", то эти проблемы станут уже не проблемами продавца, а покупателя.

Приватизация Завода шампанских вин в Одессе: что не так для покупателей и одесситов

Еще один "сюрприз", который прослеживается через открытую документацию конкурса – это договора аренды имущественного комплекса завода, которые действуют аж до 2035 года. Говоря простым языком – весь объект завязан на договора аренды, и как уже знает новейшая украинская история приватизации – чаще всего эти договора прописаны таким образом, что ни ФГИ, никто либо другой, не способен избавиться от долгосрочных арендаторов, если те сами того не пожелают.

Как бы там ни было, в данный момент в аренду переданы все здания ОЗШВ и, соответственно, земля, на которой они расположены. Более того, ключевые арендаторы помещений предприятия последние годы развивают на территории завода масштабный и знаковый для города культурный проект. Однако о Музее современного искусства Одессы, который с начала 2022 года начал свою работу в корпусах ОЗШВ, в контексте грядущего конкурса вообще мало кто говорит. Однако об этом – ниже.

Пока же отметим, что крайне примечательным является еще и то обстоятельство, что в рамках единого имущественного комплекса завода на приватизацию выставляются корпуса, которые являются памятникам архитектуры. И уже об этом конкурсная документация ФГИ сообщает соискателям достаточно подробно. Однако – только расширенная её часть. Краткое же описание объекта, опубликованное на сайте аукциона "Prozorro.Продажі", по какой-то причине упоминает, что статусом памятника архитектуры обладает лишь входная арка завода. То, что здание Главного корпуса №1 площадью 6398,2 кв. м. также охраняется государством, удается узнать лишь на 6-й странице файла ФГИ.

Приватизация Завода шампанских вин в Одессе: что не так для покупателей и одесситов

Учитывая, какой недавно скандал произошел в Киеве со зданием "Квіти України", когда модернистский объект в центре столицы уже после приобретения девелопером и начала строительных работ был наделен охранным статусом, аналогия с историческими зданиями Одесского завода шампанских вин напрашивается сама по себе. Естественно, лишь в том случае, если тайным (или явным) покупателем завода на Французском бульваре выступит какая-либо строительная компания, а ФГИ передаст имущественный комплекс в руки инвестора, в планах которого – застройка территории новой элитной недвижимостью. С чисто формальной точки зрения, ФГИ не способен воспрепятствовать такому развитию событий. Совсем другое дело, если инвестор-застройщик получит вместе с памятниками архитектуры еще и головную боль с пресловутым общественным мнением.

Приватизация Завода шампанских вин в Одессе: что не так для покупателей и одесситов

Неслучайно одесситы уже сейчас высказываются за сохранение объекта и требуют в дальнейшем развивать его как культурное пространство и место отдыха, настаивая, что ОЗШВ – это часть исторического и культурного наследия. На последней сессии Одесского областного совета также не обошлось без темы ОЗШВ. Большинством голосов депутаты направили запросы в ФГИ и Министерство культуры и информационной политики, в которых призвали адресатов сделать всё возможное, чтобы предотвратить сценарий очередного строительства на Французском бульваре.

Завод и музей

Проблема, которую действительно совершенно не учитывает предстоящий аукцион – тот факт, что на территории ОЗШВ расположен Музей современного искусства Одессы (МСИО). В конце прошлого года он сообщил о планах переезда в исторические здания Завода шампанских вин на Французском бульваре и заключил долгосрочный договор аренды. Помимо этого, на территории ОЗШВ также работает большой центр культуры и искусств, который, как и МСИО, развивается благодаря поддержке Института развития Одессы – организации, финансирование которой осуществляет одесский бизнесмен и глава фракции "Слуга народа" в Одесском городском совете – Вадим Мороховский. Очевидно, структуры Мороховского также примут участие в конкурсе Фонда госимущества, так как развитие на территории завода музея и всего культурного центра потребует немалых вложений в его реновацию.

Каково в данный момент количество активных сторонников развития ОЗВШ в Одессе именно как центра культуры и искусств, считающих, что для культурной и туристической жизни Южной Пальмиры именно этот проект является наиболее приоритетным – покажет ближайшее время. Решение ФГИ о продаже ОЗШВ не содержит жестких ограничений или требований по развитию проекта для будущих инвесторов. Поэтому вариант абсолютно неконтролируемой застройки территории не исключен.

Значит и в этом случае потенциальный инвестор вполне может встретить на своем пути не только нормативные преграды касательно застройки этого участка Французского бульвара, но и общественное противодействие. И эта история рискует затянуться не на один год.