Приватизація заводу шампанських вин в Одесі: що не так для покупців і одеситів

Фонд держмайна України продає "Одеський завод шампанських вин"(ОЗШВ). Конкурс призначено на 1 лютого. Згідно з конкурсною документацєю, учасники аукціону поборються за право придбання єдиного майнового комплексу, до складу якого входить 35 приміщень, 803 одиниці обладнання та машин, і навіть 7 транспортних засобів.

Однак всі пропоновані до продажу основні фонди підприємства навряд чи зацікавлять потенційних інвесторів. Головне, що впадає в око з першого погляду – завод розташований в історичному місці Одеси – на Французькому бульварі. Саме тому Фонд держмайна може очікувати досить великий інтерес до лоту.

Разом з тим об'єкт приватизації містить в собі багато сюрпризів, інформація про які недостатньо відома громадськості та потенційним інвесторам. В результаті конкурс з продажу ОЗШВ ризикує не тільки повторити колізії навколо київського "Більшовика", а й спровокувати куди більший скандал.

Історія без шампанського

З 2018 року основна діяльність Одеського заводу шампанських вин – випуск виноградних вин – фактично припинилася. І зараз колектив заводу налічує "цілих" 14 осіб. Рівень розвитку виноробства в Україні дає всі підстави припускати, що найближчим часом підприємство навряд чи почне займатися тим, чим славилося раніше – випускати шампанське і вино.

Фонд держмайна України, у введенні якого знаходиться даний об'єкт, торік приймає просте рішення – виставити завод на приватизацію. Формально прописавши в умовах конкурсу вимогу до потенційних претендентів зберегти основний профіль діяльності підприємства (винне виробництво) на найближчі три роки.

Загальна площа землі ОЗШВ становить 3,6 гектара. Стартова ціна продажу об'єкта – 87,3 млн гривень. І хоча ФДМ ставить в обов'язок переможцю торгів три роки зберігати профільний вид діяльності підприємства, його розташування в місті практично не викликає сумнівів, що основними його покупцями будуть далеко не винороби. Очевидно, що і для юридичних служб різноманітних девелоперів, які примудряються будувати що завгодно, де завгодно і як завгодно, особливих проблем ця вимога конкурсу не викличе.

Однак, якщо залишити осторонь конкурсні вимоги, і розглянути уважніше історію об'єкта, то для потенційного власника, якому ФДМ планує продати ОЗШВ, відкриється цілий ряд підводних каменів, які можуть стати неприємним сюрпризом вже після покупки підприємства.

"Сюрприз" для інвестора

В першу чергу безліч питань викликає інвестиційна привабливість даного об'єкта, враховуючи його складну структуру, наповнену орендарями, і наявність великої охоронної зони. Можна зрозуміти прагнення продавця зробити акцент лише на "сильних" сторонах лота, грамотно завуалювавши цілий ряд нюансів, які з легкістю змажуть картину аукціону. Адже частина проблем і обтяжень, які формально не належать до об'єкта приватизації, але впливають на майбутню реалізацію проектів на території, в конкурсній пропозиції взагалі не вказані.

Наприклад, якщо Фонд державного майна має на меті поборотися за гроші великих будівельних гравців, які прямо або опосередковано висловлять бажання заявитися на аукціон (як у випадку з тим же київським "Більшовиком"), потенційному інвестору варто було б краще розібратися, які витрати таїть не стільки покупка об'єкта, скільки подальша боротьба за можливість хоч щось побудувати на цьому місці. Не кажучи вже про витрати самого потенційного будівництва.

Об'єкт під приватизацію на Французькому бульварі має привабливу площу – 3,6 гектарів землі. Однак, в документації ФДМ абсолютно нічого не сказано про те, що 1,6 га з них має статус охоронної зони. Пункт "Відомості про земельні ділянки" інформаційного повідомлення ФДМ з розкриттям всієї основної інформації щодо об'єкта, своєю чергою, містить лише привабливу інформацію про 3,6 га землі, на якій розташований ОЗШВ, однак про те, що майже половина цієї землі має охоронний статус, в повідомленні не вказується. Чому? Очевидно тому, що земля не є об'єктом продажу в рамках конкурсу, і формально ФДМ продає лише завод. І навіть якщо покупець піде на покупку цього "кота в мішку", то ці проблеми стануть вже не проблемами продавця, а покупця.

Ще один "сюрприз", який простежується через відкриту документацію конкурсу – це договори оренди майнового комплексу заводу, які діють аж до 2035 року. Говорячи простою мовою – весь об'єкт зав'язаний на договори оренди, і як вже знає новітня українська історія приватизації – найчастіше ці договори прописані таким чином, що ні ФДМ, ніхто або інший, не здатний позбутися довгострокових орендарів, якщо ті самі того не побажають.

Хай там як, наразі в оренду передані всі будівлі ОЗШВ і, відповідно, земля, на якій вони розташовані. Більш того, ключові орендарі приміщень підприємства останні роки розвивають на території заводу масштабний і знаковий для міста культурний проект. Однак про Музей сучасного мистецтва Одеси, який з початку 2022 року почав свою роботу в корпусах ОЗШВ, в контексті майбутнього конкурсу взагалі мало хто говорить. Однак про це – нижче.

Поки ж зазначимо, що вкрай примітною є ще й та обставина, що в рамках єдиного майнового комплексу заводу на приватизацію виставляються корпуси, які є пам'ятками архітектури. І вже про це конкурсна документація ФДМ повідомляє здобувачам досить докладно. Однак – тільки розширена її частина. Короткий же опис об'єкта, опублікований на сайті аукціону "Prozorro.Продажі", з якоїсь причини згадує, що статусом пам'ятки архітектури володіє лише вхідна арка заводу. Те, що будівля головного корпусу №1 площею 6398,2 кв.м. також охороняється державою, вдається дізнатися лише на 6-й сторінці файлу ФДМ.

Враховуючи, який нещодавно скандал стався в Києві з будівлею "Квіти України", коли модерністський об'єкт в центрі столиці вже після придбання девелопером і початку будівельних робіт був наділений охоронним статусом, аналогія з історичними будівлями Одеського заводу шампанських вин напрошується сама по собі. Природно, лише в тому випадку, якщо таємним (або явним) покупцем заводу на Французькому бульварі виступить будь-яка будівельна компанія, А ФДМ передасть майновий комплекс в руки інвестора, в планах якого – забудова території новою елітною нерухомістю. З чисто формальної точки зору, ФДМ не здатний перешкодити такому розвитку подій. Зовсім інша справа, якщо інвестор-забудовник отримає разом з пам'ятками архітектури ще й головний біль з горезвісною громадською думкою.

Невипадково одесити вже зараз висловлюються за збереження об'єкта і вимагають надалі розвивати його як Культурний простір і місце відпочинку, наполягаючи, що ОЗШВ – це частина історичної та культурної спадщини. На останній сесії Одеської обласної ради також не обійшлося без теми ОЗШВ. Більшістю голосів депутати направили запити до ФДМ та Міністерства культури та інформаційної політики, в яких закликали адресатів зробити все можливе, щоб запобігти сценарію чергового будівництва на Французькому бульварі.

Завод і музей

Проблема, яку дійсно абсолютно не враховує майбутній аукціон – той факт, що на території ОЗШВ розташований Музей сучасного мистецтва Одеси (МСІО). Наприкінці минулого року він повідомив про плани переїзду в історичні будівлі заводу шампанських вин на Французькому бульварі і уклав довгостроковий договір оренди. Крім цього, на території ОЗШВ також працює великий центр культури і мистецтв, який, як і МСІО, розвивається завдяки підтримці Інституту розвитку Одеси – організації, фінансування якої здійснює одеський бізнесмен і голова фракції "Слуга народу" в Одеській міській Раді – Вадим Мороховський. Очевидно, структури Мороховського також візьмуть участь у конкурсі Фонду держмайна, бо розвиток на території заводу музею і всього культурного центру зажадає чималих вкладень в його реновацію.

Яка наразі кількість активних прихильників розвитку ОЗВШ в Одесі саме як центру культури й мистецтв, які вважають, що для культурного і туристичного життя Південної Пальміри саме цей проект є найбільш пріоритетним – покаже найближчий час. Рішення ФДМ про продаж ОЗШВ не містить жорстких обмежень або вимог щодо розвитку проекту для майбутніх інвесторів. Тому варіант абсолютно неконтрольованої забудови території не виключений.

Значить і в цьому випадку потенційний інвестор цілком може зустріти на своєму шляху не тільки нормативні перепони щодо забудови цієї ділянки Французького бульвару, а й суспільну протидію. І ця історія ризикує затягнутися не на один рік.