Недвижимость является одним из наиболее динамичных секторов украинской экономики. Застройщики и девелоперы проявляют очень большую активность и в привлечении денежных средств, и в реализации многомиллионных проектов. О проблемах при выходе на внешние рынки капитала, о запланированных на ближайшее время проектах и о динамике цен на недвижимость РБК-Украина рассказал гендиректор компании ТММ Николай Толмачев.
РБК-Украина: Сколько проектов находится сейчас под управлением ТММ?
Николай Толмачев: В мае текущего года мы завершили оценку проектного портфеля компании. По ее итогам, стоимость 34 проектов ТММ по состоянию на 31 декабря 2007 г. составляет 1,468 млрд долл., что на 34% превышает стоимость проектов недвижимости компании по состоянию на 30 июня 2007 г. Портфель проектов компании по состоянию на 31 декабря прошлого года увеличился на более чем 528 тыс. кв. м в сравнении с портфелем проектов компании по состоянию на июнь 2007 г. и составляет более 2 млн 700 тыс. кв. м.
РБК-Украина: Сколько денег вы вложили в эти проекты?
Н.Т.: Инвестиции в наши проекты в 2007 г. составили более 114 млн долл. , что на 26% превышает объем инвестиций в проекты компании в 2006 г.
РБК-Украина: Вместе с тем, финансовые показатели компании ТММ по итогам деятельности в 2007 году значительно ухудшились. С чем это связано?
Н.Т.: Это очень просто объяснить. После размещения 13,11% наших акций на Франкфуртской бирже, мы получили деньги в уставной капитал, и практически все они были привлечены для финансирования новых проектов компании. Cогласно нормам финансового учета, продажа квартир не может быть признана доходом до ввода объекта жилой недвижимости в эксплуатацию. Поэтому для предприятия с производственным циклом больше года, коим и является компания ТММ, финансовые показатели одного года не являются индикативными. Если же говорить о международных формах отчетности, то наши показатели улучшились. Как я уже рассказал, об этом свидетельствует значительное увеличение проектного портфеля на конец года.
РБК-Украина: Вы неоднократно заявляли, что ТММ намерена разместить пакет акций на Лондонской фондовой бирже. Когда будут реализованы эти планы?
Н.Т.: Да, мы планируем выйти на Лондонскую фондовую биржу. Раньше мы планировали увеличить уставный фонд, провести дополнительную эмиссию и разместить не менее 20% акций компании в середине 2009 г. При этом капитализация компания должна была бы достичь 5 млрд долл. Вместе с тем, ипотечный кризис в США существенно отразился на международном фондовом рынке. В настоящее время финансовый мир переживает определенный кризис, и этот кризис может быть довольно затяжным. Безусловно, это внесло некоторые корректировки в планы нашей компании, в частности что касается и планируемой капитализации компании после выхода на Лондонскую биржу. Я думаю, мы будем внимательно следить за состоянием рынка и очень тщательно готовиться выйти на биржу в наиболее благоприятный момент.
РБК-Украина: Как влияет международный ипотечный кризис на рынок недвижимости?
Н.Т.: Ипотечный кризис приводит к тому, что банки ужесточают процедуры выдачи кредитов или даже отказываются от ипотечных программ – а ведь строительный рынок во всем мире был ориентирован преимущественно на долгосрочные займы под приобретение жилья. Поэтому на рынке будет уменьшаться количество тех клиентов, которые пользуются этим инструментом. С другой стороны, и сами застройщики будут испытывать трудности в получении кредитования. В целом, на строительном рынке будут успешны компании, которые эффективно используют существующие финансовые инструменты, имеют статус первоклассного заемщика и надежного застройщика.
РБК-Украина: Возможна ли подобная ситуация в Украине?
Н.Т.: Американский кризис 8 лет ждали. У них выделено ипотечных кредитов по 6 тыс. долл. на душу населения. А у нас всего 300 долл. Поэтому, по-моему, в ближайшее время нам кризис не грозит.
РБК-Украина: Возможно ли, что в случае неблагоприятных условий на фондовых рынках, компания ТММ может отказаться от выхода на Лондонской фондовой биржи?
Н.Т.: Выход может сместиться в сроках. Не будет благоприятных условий - мы не будем выходить. Поэтому, не все будет зависеть от нас. Думаю, май-июнь этого года будут очень показательны для будущего года.
РБК-Украина: Рассматриваете ли вы другие механизмы привлечения капитала?
Н.Т.: Да, конечно, поскольку по определению строительный бизнес являет капиталоемким, нам для динамики развития нужны финансовые ресурсы. План развития на два последующих года у нас очень амбициозный, и мы не планируем его менять. У нас есть возможность пользоваться кредитными ресурсами, разместить свои ценные бумаги в Украине, использовать проектное финансирование. Эти три инструмента мы будем использовать в зависимости от состояния рынка.
РБК-Украина: Что конкретно у вас запланировано на 2008 г.?
Н.Т.: В июне мы заканчиваем оценку кредитоспособности, которую проводит агентство Moody"s, и планируем в июле-августе выходить с предложением размещения евробондов. У нас были планы привлечь 150-200 млн долл. - это деньги, которые нам нужны для пополнения оборотных средств. Эти планы остались. Но опять же, рынок так или иначе корректирует наши планы, поэтому вопрос остается открытым.
РБК-Украина: Вы упомянули о плане развития компании ТММ. Что именно он подразумевает?
Н.Т.: Мы хотим достичь показателя нашего портфеля на уровне 5 млн кв. м проектов и ежегодно сдавать в эксплуатацию 1 млн кв. м. И на этот уровень мы планируем выйти уже к 2010 г.
РБК-Украина: Не боитесь, что увеличение количества отразится на качестве недвижимости?
Н.Т.: Вы знаете, это один из самых важных вопросов. Сегодня мы планируем переход на промышленный способ строительства, сочетающий монолитно-каркасное и тоннельное строительство - это передовые немецкие технологии. Строительство современного завода и внедрение максимальной автоматизации процессов усилят наши гарантии качества.
РБК-Украина: Уже запланировано строительство такого завода?
Н.Т.: Конечно. Такая технология позволяет очень быстро и качественно монтировать монолитные дома, в частности, 18-ти этажный дом - за 4 месяца. В свою очередь, сегодняшняя технология позволяет строить максимум 4 этажа в месяц, и то мы не всегда выходим на эту скорость, делаем 3-3,5 этажа. Такие технологии производит Испания и Германия. Сейчас мы строим завод керамики в Кировограде, стоимостью около 40 млн евро. Мы должны его запустить в марте 2010 г. Он, кроме облицовочного кирпича, будет производить внутренние стены, перегородки, наружные стены, фасады керамические, крыши керамические. Мы также планируем построить силикатный завод, который будет производить блоки из силикатного кирпича для менее дорогого класса жилья.
РБК-Украина: Где будет построен силикатный завода?
Н.Т.: Сейчас боремся за месторождение песка, рассматриваем несколько вариантов в разных регионах Украины. Нужен песок хорошего качества, и его запасов должно хватить хотя бы на 20 лет.
РБК-Украина: Вы хотите перейти на полное самообеспечение строительными материалами?
Н.Т.: Наша задача – обеспечить непрерывный цикл строительства и его высокое качество. То есть я как генподрядчик отвечаю за все, но не могу ответить за материалы, за оборудование, которое может быть плохого качества… А перед потребителем я ведь должен ответить на все вопросы! Цена качественных материалов на рынке очень высока, что приводит к удорожанию себестоимости строительства. Например, облицовочной кирпич хорошего качества в Европе стоит 2 евро. Мы подсчитали, что при самостоятельном производстве этого кирпича, его себестоимость будет составлять где-то 2 грн. Разница существенна.
РБК-Украина: Какие еще интересные проекты ТММ намерен реализовать до 2010 г.?
Н.Т.: Мы будем строить мусоросжигающий завод в Бородянке, который нас же будет питать электроэнергией. Сегодня вопрос стоит в выборе проекта. Идет проектирование. В этом году уже начнем строить. Довольно сложный проект. Строительство завода будет стоить порядка 350 млн евро. Это абсолютно экологически чистый завод. Отходы будут использоваться в бетонном производстве, а также для мощения дорог. Кроме того, довольно дешевым теплом можно будет отапливать микрорайон. Если мы его не построим, будет достаточно проблематично. Такие вещи как электроэнергия в Киеве и Киевской обл. - это уже вакуум. Практически нет возможности подключить ни один дом. В общем, объем проектов, которые мы будем реализовывать, составляет около 1,5 млрд долл. Кроме всего прочего, сюда входит завод керамики, а также завод по производству паропроводов высокого давления для атомных, тепловых станций в Харьковской обл., который строит наше дочернее предприятие "ТММ-Энергобуд". Это будет уникальное для СНГ производство.
РБК-Украина: Что компания ТММ планирует построить в текущем году в Киеве?
Н.Т.: Несколько бизнес-центров на ул. Палладина (офисная недвижимость на правом берегу Киева между "Академгородком" и "Новобеличами", расположенная на земельном участке общей площадью более 1,5 га), на Уборевича (23-этажный бизнес-центр с офисными помещениями класса В+ в Святошинском районе Киева общей площадью более 55 тыс. кв. м). Кроме того, мы планируем построить для Киево-Могилянской академии студенческий городок по типу западных кампусов в Киевской обл. в Немешаево на участке площадью 32 га. Это будут корпуса, общежития. На сегодняшний день компания ТММ строит жилой микрорайон "Южный" в Немешаево – это 32 жилых дома, детские дошкольные учреждения, школа, ряд коммерческих объектов.
РБК-Украина: Застройщики много говорят об огромных затратах, которые они несут при получении необходимых разрешений. Как вам работается с киевской властью?
Н.Т.: Взаимодействие компаний с органами государственной власти является сложным процессом. Учитывая тот факт, что ТММ является публичной компанией и в своей деятельности придерживается международных стандартов ведения бизнеса, мы не можем втягиваться ни в какие "теневые" схемы. Поэтому достаточно много времени уходит на получение необходимых разрешений.
РБК-Украина: Когда ТММ собирается выходить со своими проектами в регионы?
Н.Т.: У нас уже намечены проекты в Запорожье и Львове. Во Львове мы хотим построить гостиннично-офисный комплекс (3-4 га), который также будет включать торговые точки; микрорайон (20-30 га) и два-три отдельных дома бизнес-класса. Мы уже присмотрели участки, но еще не получили разрешения на их использование. В Запорожье у нас уже есть 4 площадки. Ведутся предпроектные работы. Там мы намерены строить жилые комплексы.
РБК-Украина: Какие ваши прогнозы по росту цен на жилую и коммерческую недвижимость в Киеве в 2008 г.?
Н.Т.: Я думаю, в текущем году цены на недвижимость не будут расти, потому что уже некуда. То есть будет рост, но я его называю естественным - 1% в месяц, 12% в год.
РБК-Украина: Как, по вашему мнению, повлияет вступление Украины в ВТО на строительный рынок, рынок недвижимости? Ожидаете ли вы приход крупных мировых строительных компаний?
Н.Т.: Я думаю, ВТО повлияет на рынок только положительно. Мы лидеры, мы не собираемся останавливаться, но мы ждем достойных конкурентов. Рынок Украины предполагает хотя бы в 2 раза больше того, что строится. Сегодня в Украине ежегодно сдается в эксплуатацию порядка 10 млн кв. м недвижимости, а необходимо хотя бы 20 млн кв. м, чтобы было пополнение, поскольку мы всего-навсего восполняем естественный убыток - недвижимость, которая вышла из оборота. И если предложение будет все больше и больше, цена должна либо стабилизироваться, либо даже снижаться.
РБК-Украина: В связи с этим, возможно ли снижение цены на недвижимость уже хотя бы к 2010 г.?
Н.Т.: Думаю и раньше, смотря какой класс недвижимости рассматривать. Например, премиум и де-люкс будут дорожать, но они не делают погоды на рынке, их единицы. Премиум достигнет 16 тыс. долл. за кв. м (сегодня – от 9,5 тыс. долл.). Это будут единичные объекты. Бизнес-класс останется на том же уровне, что и сегодня (от 4 тыс. долл.), он представлен в достаточном количестве и будет дорожать только за счет инфляции. Стоимость эконом-класса снизится до 1-1,5 тыс. долл. за кв. м. Правда, за эту цену надо еще бороться. Поддержка руководства страны здесь бы не помешала, в частности, в лице Президента, правительства, госадминистраций, чтобы хотя бы коммуникации строились за счет местных органов: сегодня застройщики должны учитывать их строительство в себестоимость жилья. Кроме того, необходимо открывать рынок земли.
Беседовала Олеся Винницкая