Нерухомість є одним з найбільш динамічних секторів української економіки. Забудовники і девелопери проявляють дуже велику активність і в залученні грошових коштів, і в реалізації багатомільйонних проектів. Про проблеми при виході на зовнішні ринки капіталу, про заплановані на найближчий час проекти і про динаміку цін на нерухомість РБК-Україна розповів гендиректор компанії ТММ Микола Толмачов.
РБК-Україна: Скільки проектів знаходиться зараз під управлінням ТММ?
Микола Толмачов: У травні поточного року ми закінчили оцінку проектного портфелю компанії. За її підсумками, вартість 34 проектів ТММ станом на 31 грудня 2007 р. складає 1,468 млрд дол., що на 34% перевищує вартість проектів нерухомості компанії станом на 30 червня 2007 р. Портфель проектів компанії станом на 31 грудня минулого року збільшився більш ніж на 528 тис. кв. м порівняно з портфелем проектів компанії станом на червень 2007 р. і складає більше 2 млн. 700 тис. кв. м.
РБК-Україна: Скільки грошей ви вклали в ці проекти?
М.Т.: Інвестиції в наші проекти в 2007 р. склали більше 114 млн. дол., що на 26% перевищує об'єм інвестицій в проекти компанії в 2006 р.
РБК-Україна: Разом з тим, фінансові показники компанії ТММ за підсумками діяльності в 2007 році значно погіршились. З чим це пов'язано?
М.Т.: Це дуже просто пояснити. Після розміщення 13,11% наших акцій на Франкфуртській біржі, ми отримали гроші в статутній капітал, і практично всі вони були залучені для фінансування нових проектів компанії. Згідно норм фінансового обліку, продаж квартир не може бути визнаний доходом до введення об'єкту житлової нерухомості в експлуатацію. Тому для підприємства з виробничим циклом більше року, яким і є компанія ТММ, фінансові показники одного року не є індикативними. Якщо ж говорити про міжнародні форми звітності, то наші показники покращились. Як я вже розповів, про це свідчить значне збільшення проектного портфелю на кінець року.
РБК-Україна: Ви неодноразово заявляли, що ТММ має намір розмістити пакет акцій на Лондонській фондовій біржі. Коли будуть реалізовані ці плани?
М.Т.: Так, ми плануємо вийти на Лондонську фондову біржу. Раніше ми планували збільшити статутний фонд, провести додаткову емісію і розмістити не менше 20% акцій компанії в середині 2009 р. При цьому капіталізація компанії повинна була б досягти 5 млрд дол. Разом з тим, іпотечна криза в США істотно відбилася на міжнародному фондовому ринку. В даний час фінансовий світ переживає певну криза, і ця криза може бути доволі затяжною. Безумовно, це внесло деякі корективи в плани нашої компанії, зокрема що стосуються і запланованої капіталізації компанії після виходу на Лондонську біржу. Я думаю, ми уважно стежитимемо за станом ринку і дуже ретельно готуватимемось вийти на біржу в найбільш слушний момент.
РБК-Україна: Як впливає міжнародна іпотечна криза на ринок нерухомості?
М.Т.: Іпотечна криза призводить до того, що банки посилюють процедури видачі кредитів або навіть відмовляються від іпотечних програм – адже будівельний ринок у всьому світі був орієнтований переважно на довгострокові позики під придбання житла. Тому на ринку зменшуватиметься кількість тих клієнтів, які користуються цим інструментом. З іншого боку, і самі забудовники зазнаватимуть труднощів в отриманні кредитування. В цілому, на будівельному ринку будуть успішними ті компанії, які ефективно використовують діючі фінансові інструменти, і мають статус першокласного позичальника і надійного забудовника.
РБК-Україна: Чи можлива подібна ситуація в Україні?
М.Т.: Американську кризу 8 років чекали. У них видано іпотечних кредитів по 6 тис. дол. на душу населення. А у нас всього 300 дол. Тому, мені здається, що найближчим часом нам криза не загрожує.
РБК-Україна: Чи можливо, що у разі несприятливих умов на фондових ринках, компанія ТММ може відмовитися від виходу Лондонської фондової біржі?
М.Т.: Вихід може зміститися в термінах. Не буде сприятливих умов - ми не виходитимемо. Тому, не все залежатиме від нас. Думаю, травень-червень цього року будуть дуже показовими для майбутнього року.
РБК-Україна: Чи розглядаєте ви інші механізми залучення капіталу?
М.Т.: Так, звичайно, оскільки за визначенням будівельний бізнес є капіталомістким, нам для динаміки розвитку потрібні фінансові ресурси. План розвитку на два наступних роки у нас дуже амбітний, і ми не плануємо його міняти. У нас є можливість користуватися кредитними ресурсами, розмістити свої цінні папери в Україні, використовувати проектне фінансування. Ці три інструменти ми використовуватимемо залежно від стану ринку.
РБК-Україна: Що конкретно у вас заплановано на 2008 р.?
М.Т.: У червні ми закінчуємо оцінку кредитоспроможності, яку проводить агентство Moody"s, і плануємо в липні-серпні виходити з пропозицією розміщення євробондів. У нас були плани залучити 150-200 млн. дол. - це гроші, які нам потрібні для поповнення оборотних коштів. Ці плани залишилися. Але знову ж таки, ринок так чи інакше корегує наші плани, тому питання залишається відкритим.
РБК-Україна: Ви згадали про план розвитку компанії ТММ. Що саме він передбачає?
М.Т.: Ми хочемо досягти показника нашого портфеля на рівні 5 млн. кв. м проектів і щорічно здавати в експлуатацію 1 млн. кв. м. І на цей рівень ми плануємо вийти вже до 2010 р.
РБК-Україна: Не боїтеся, що збільшення кількості відіб'ється на якості нерухомості?
М.Т.: Ви знаєте, це одне з найважливіших питань. Сьогодні ми плануємо перехід на промисловий спосіб будівництва, що поєднує монолітно-каркасне і тунельне будівництво, - це передові німецькі технології. Будівництво сучасного заводу і впровадження максимальної автоматизації процесів підсилять наші гарантії якості.
РБК-Україна: Вже заплановано будівництво такого заводу?
М.Т.: Звичайно. Така технологія дозволяє дуже швидко і якісно монтувати монолітні будинки, зокрема, 18-ти поверховий будинок - за 4 місяці. У свою чергу, сьогоднішня технологія дозволяє будувати максимум 4 поверхи в місяць, і то ми не завжди виходимо на цю швидкість, робимо 3-3,5 поверхи. Такі технології виготовляють Іспанія і Німеччина. Зараз ми будуємо завод кераміки в Кіровограді, вартістю близько 40 млн євро. Ми маємо його запустити в березні 2010 р. Він, крім облицювальної цегли, виготовлятиме внутрішні стіни, перегородки, зовнішні стіни, фасади керамічні, дахи керамічні. Ми також плануємо побудувати силікатний завод, який випускатиме блоки з силікатної цегли для менш дорогого класу житла.
РБК-Україна: Де буде побудований силікатний завод?
М.Т.: Зараз боремося за родовище піску, розглядаємо декілька варіантів в різних регіонах України. Потрібен пісок хорошої якості, і його запасів має вистачити хоча б на 20 років.
РБК-Україна: Ви хочете перейти на повне самозабезпечення будівельними матеріалами?
М.Т.: Наше завдання – забезпечити безперервний цикл будівництва і його високу якість. Тобто я як генпідрядник відповідаю за все, але не можу відповісти за матеріали, за устаткування, яке може бути поганої якості… А перед споживачем я ж повинен відповісти на всі питання! Ціна якісних матеріалів на ринку дуже висока, що приводить до подорожчання собівартості будівництва. Наприклад, облицювальна цегла хорошої якості в Європі коштує 2 євро. Ми підрахували, що при самостійному виробництві цієї цегли, його собівартість складатиме десь 2 грн. Різниця суттєва.
РБК-Україна: Які ще цікаві проекти ТММ має намір реалізувати до 2010 г.?
М.Т.: Ми будуватимемо сміттєспалювальний завод в Бородянці, який нас же живитиме електроенергією. Сьогодні питання стоїть у виборі проекту. Йде проектування. Цього року вже почнемо будувати. Досить складний проект. Будівництво заводу коштуватиме близько 350 млн євро. Це абсолютно екологічно чистий завод. Відходи використовуватимуться в бетонному виробництві, а також для мощення доріг. Крім того, досить дешевим теплом можна буде опалювати мікрорайон. Якщо ми його не побудуємо, буде досить проблематично. Такі речі як електроенергія в Києві і Київській обл. - це вже вакуум. Практично немає можливості підключити жоден будинок. Загалом, об'єм проектів, які ми реалізовуватимемо, складає близько 1,5 млрд дол. Крім усього іншого, сюди входить завод кераміки, а також завод з виробництва паропроводів високого тиску для атомних, теплових станцій в Харківській обл, який будує наше дочірнє підприємство "ТММ-Енергобуд". Це буде унікальне для СНД виробництво.
РБК-Україна: Що компанія ТММ планує побудувати в поточному році в Києві?
М.Т.: Декілька бізнес-центрів на вул. Палладіна (офісна нерухомість на правому березі Києва між "Академмістечком" і "Новобіличами", розташована на земельній ділянці загальною площею більше 1,5 га), на Уборевича (23-поверховий бізнес-центр з офісними приміщеннями класу В+ в Святошинському районі Києва загальною площею більше 55 тис. кв. м). Крім того, ми плануємо побудувати для Києво-Могилянської академії студентське містечко за типом західних кампусів в Київській обл в Немешаєво на ділянці площею 32 га. Це будуть корпуси, гуртожитки. На сьогоднішній день компанія ТММ будує житловий мікрорайон "Південний" в Немешаєво – це 32 житлових будинки, дитячі дошкільні установи, школа, ряд комерційних об'єктів.
РБК-Україна: Забудовники багато говорять про величезні витрати, які вони несуть при отриманні необхідних дозволів. Як вам працюється з київською владою?
М.Т.: Взаємодія компаній з органами державної влади є складним процесом. Враховуючи той факт, що ТММ є публічною компанією і в своїй діяльності дотримується міжнародних стандартів ведення бізнесу, ми не можемо втягуватися в жодні "тіньові" схеми. Тому досить багато часу йде на отримання необхідних дозволів.
РБК-Україна: Коли ТММ збирається виходити з своїми проектами в регіони?
М.Т.: У нас вже намічені проекти в Запоріжжі і Львові. У Львові ми хочемо побудувати готельно-офісний комплекс (3-4 га), який також включатиме торгові точки; мікрорайон (20-30 га) і два-три окремих будинки бізнес-класу. Ми вже приглянули ділянки, але ще не отримали дозволу на їх використання. У Запоріжжі у нас вже є 4 майданчики. Ведуться передпроектні роботи. Там ми маємо намір будувати житлові комплекси.
РБК-Україна: Які ваші прогнози щодо зростанню цін на житлову і комерційну нерухомість в Києві в 2008 р.?
М.Т.: Я думаю, в поточному році ціни на нерухомість не будуть рости, тому що вже нікуди. Тобто буде зростання, але я його називаю природним - 1% в місяць, 12% в рік.
РБК-Україна: Як, на вашу думку, вплине вступ України до СОТ на будівельний ринок, ринок нерухомості? Чи чекаєте ви приходу крупних світових будівельних компаній?
М.Т.: Я думаю, СОТ вплине на ринок тільки позитивно. Ми лідери, ми не збираємося зупинятися, але ми чекаємо гідних конкурентів. Ринок України припускає хоч би в 2 рази більш того, що будується. Сьогодні в Україні щорічно здається в експлуатацію близько 10 млн кв. м нерухомості, а необхідно хоч би 20 млн кв. м, щоб було поповнення, оскільки ми всього лише заповнюємо природний збиток - нерухомість, яка вийшла з обороту. І якщо пропозиція буде все більшою і більшою, ціна повинна або стабілізуватися, або навіть знижуватися.
РБК-Україна: У зв'язку з цим, чи можливе зниження ціни на нерухомість вже хоч би до 2010 г.?
М.Т.: Думаю і раніше, дивлячись який клас нерухомості розглядати. Наприклад, преміум і де-люкс дорожчатимуть, але вони не роблять погоди на ринку, їх одиниці. Преміум досягне 16 тис. дол. за кв. м (сьогодні – від 9,5 тис. дол.). Це будуть одиничні об'єкти. Бізнес-клас залишиться на тому ж рівні, що і сьогодні (від 4 тис. дол.), він представлений в достатній кількості і дорожчатиме тільки за рахунок інфляції. Вартість економ-класу знизиться до 1-1,5 тис. дол. за кв. м. Правда, за цю ціну треба ще боротися. Підтримка керівництва країни тут би не зашкодила, зокрема, в особі Президента, уряду, держадміністрацій, щоб хоч би комунікації будувалися за рахунок місцевих органів: сьогодні забудовники повинні враховувати їх будівництво в собівартість житла. Крім того, необхідно відкривати ринок землі.
Розмовляла Олеся Винницька