Председатель совета директоров группы компаний «Слав-Инвест» Милан Паевич в блиц-интервью РБК-Украина рассказал о первоочередных задачах по оживлению украинского рынка недвижимости.
РБК-Украина: Как отразится на строительном рынке подписание Президентом Виктором Януковичем закона «О регулировании градостроительной деятельности»?
Милан Паевич: На строительном рынке, как и во многих других отраслях украинской экономики, давно назрели радикальные реформы. Конечно, строительство пострадало в кризис. И нужно делать все, чтобы помочь ему выйти из этого положения.
Однако, значительная часть проблем в этой отрасли связаны не с кризисом, а с коррупционными составляющими. По нашим оценкам, в лучшие докризисные годы себестоимость строительства зданий составляла не более одной трети цены. Еще треть составлял заработок всех участников процесса.
Оставшаяся же треть - это непредвиденные расходы в непредсказуемом направлении, отчисления непонятно кому и за что. Именно на устранение этих платежей и направлен закон. И мне кажется, что именно потому он встретил сопротивление в Минрегионстрое и среди народных депутатов, что радикальный подход не учитывал «особенностей местной охоты и рыбалки».
РБК-Украина: Возможно, стоило плавно вводить изменения?
М.П.: Один умный человек говорил: если на вашем пути вы должны проглотить семь лягушек, начните с самой крупной, а не с мелкой. Нужно открыто говорить - без упрощения и сокращения согласовательных процедур иностранные инвесторы не придут на этот рынок. И здесь не будет здоровой конкуренции.
Сегодня, пока этот закон не вступил в силу, время от первого письма до получения ордера на строительство занимает больше 2 лет и 3 месяцев. Конечно, иностранный инвестор - если он не спекулянт - все будет делать по правилам. Но пока он будет ждать 2,5 года, чтобы начать строительство, компании местных олигархов уже вернут вложенные деньги. Никакой конкуренции для реальных инвесторов, никаких равных и прозрачных правил для всех.
Сегодня на рынке только спекулянты. Консервативные инвесторы, такие как фонды Англии, Скандинавии, пока сюда не приходят - ситуация им непонятна. У нас всегда до кризиса очень доходным было жилищное строительство. Но почему-то из иностранцев в этом секторе всегда работали лишь спекулянты. Ни один серьезный фонд, ни ЕБРР, ни Всемирный банк не заходили в жилье. Оно было сверхрисковое. И эти риски могли выдержать только местные бизнес-структуры.
РБК-Украина: Что должно сделать государство, чтобы завоевать доверие иностранных инвесторов?
М.П.: Есть четыре ключевых момента, на которые смотрят инвесторы, прежде чем зайти в страну. Это политическая, экономическая, юридическая и налоговая стабильность.
Политическая ситуация держится под контролем. В экономике тоже более или менее все стабилизировалось, курс предсказуемый. Но вот напротив юридического и налогового аспекта я бы поставил много вопросительных знаков. Эти пункты пока их отпугивают.
Я, как человек, работающий с иностранными инвесторами, очень ценю, что сегодня никто не сидит и не ждет, пока на них упадет потолок, что определенные действия уже предпринимаются. Есть одна очень положительная тенденция - правительство стало слушать. Особенно Сергей Тигипко. Ему важно услышать, что нужно иностранному бизнесу. Не конкретному бизнесмену, а бизнесу в целом, какие проблемы он испытывает в условиях украинского законодательства, почему не может их перепрыгнуть.
РБК-Украина: Какие стимулы государство должно давать строительной отрасли?
М.П.: Если государство хочет помочь, нужно бесплатно дать две вещи - землю и инфраструктуру. Цену на строительные материалы и затраты на здание можно определить.
Но стоимость подключения к инженерным сетям сегодня для девелоперов тайна за семью замками. Хотя конечно, каждая райадминистрация, по большому счету, может сказать: вот на этой улице подключение инфраструктуры будет стоить столько-то. И инвестор уже закладывает меньше рисков. Если на Западе сначала разрабатывается проект, а потом ищется под него площадка, то в Украине сначала покупают землю, а потом думают, что на ней построить.
Кроме того, стимулом должно стать возрождение ипотеки. С одной стороны, банки говорят, что строительная отрасль зарегулирована. Но на самом деле они пока еще боятся кредитовать, потому что сильно пострадали от невозвращенных кредитов и мошенничества. Более того, у них нет надежных заемщиков.
Кризис свел к минимуму потенциал среднего класса - молодых людей, которые готовы были покупать квартиры в кредит и содействовать развитию рынка жилья. Именно он, а не строительство мостов, дорог, аэропортов является локомотивом всей строительной отрасли.
Конечно, таких глубоких последствий кризиса можно было бы избежать, если бы не постоянная политическая нестабильность, длившаяся в стране в последние 3-4 года. На этом заработали лишь спекулянты им юристы.
У нового правительства вроде бы как новый подход. Но есть опасения, что власть будет делать то, что считает нужным для себя, а не для конкретного города или страны в целом. Пока не будет конкретных результатов, доверие инвесторов окончательно не восстановится.
Беседовал Василий Круглов