Законопроект №1565: закрепление феодализма на бытовом уровне
Александр Джус, юрист, специально для РБК-Украина
В Верховной Раде 22 декабря был зарегистрирован законопроект №1565 «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме». Без лишних колебаний отметим, что этот законопроект разработан еще во времена Президента Виктора Януковича по заказу Минрегионстроя юридической компанией Baker&McKenzie. Лоббировалась эта инициатива при поддержке главы Администрации Президента Сергея Левочкина (сейчас - нардеп от «Оппозиционного блока») многочисленными т.н. общественными активистами. Среди этих активистов была и нынешний нардеп от «Самопомощи» Алена Бабак, которая сейчас курирует прохождение законопроекта.
Согласно пояснительной записке, данный законопроект должен частично решить проблему законодательного обеспечения управления общим имуществом, и в том числе - многоквартирными домами. Но декларируемая цель этого законопроекта на самом деле противоположной по последствиям в случае его принятия.
Предоставление «права» без возможности реального пользования таким правом
Проект закона предоставляет три формы возможности управления многоквартирным домом:
- через старую, уже имеющуюся форму (объединение совладельцев многоквартирного дома - ОСМД);
- собранием совладельцев;
- через управляющего.
Опция «оставить все как сейчас» законопроектом не предусматривается. То есть, совладельцы должны выбрать форму управления своим домом из одной из предложенных. Кто не сможет - потому управляющего назначит орган местного самоуправления.
Напомним, что ОСМД по-украински - это ужасный гибрид неизвестной правовой природы, но некоторые умудряются их создавать и управлять домами даже несмотря на это. Однако, вторая и третья формы управления домом вызывают массу вопросов относительно самой возможности реального применения их на практике.
Сразу следует категорически заявить: форма управления многоквартирным домом в собрании совладельцев без создания юридического лица является абсурдной по определению и совершенно непригодной для выполнения задач, задекларированных в законопроекте.
Так, статьей 7 законопроекта закрепляются обязанности совладельцев многоквартирного дома, в том числе: обеспечение технического обслуживания и, в случае необходимости, проведение текущего и капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома; обеспечение соблюдения требований жилищного и градостроительного законодательства по проведению реконструкции, реставрации, текущего и капитального ремонта и технического переоснащения помещений или их частей; каждый совладелец несет обязательства по надлежащему содержанию, эксплуатации, реконструкции, реставрации, текущего и капитального ремонта и технического переоснащения общего имущества многоквартирного дома пропорционально его доле совладельца.
В то же время, проектом предусматривается, что от имени всех совладельцев действовать "уполномоченное лицо", которому фактически делегируются неограниченные полномочия при заключении договоров от имени всех совладельцев. Законодательное же закрепление ответственности совладельцев за ненадлежащее исполнение или неисполнение своих обязанностей, согласно этому же проекту, предусматривает возможность обращения взыскания на имущество совладельцев, и в том числе - на собственную квартиру. То есть, из-за действий "уполномоченного" люди рискуют лишиться своего жилья.
Остается открытым вопрос финансирования текущих и капитальных ремонтов, ведь при отсутствии банковского счета проведение расчетов с исполнителями работ, да и вообще аккумулирование средств, исключается. Это касается предоставления разрешительных документов на проведение капитального ремонта, который когда-то все равно придется проводить. Действующим законодательством не предусмотрена возможность предоставления разрешения на проведение таких работ «колхозам без статуса» (кстати, даже в СССР колхозы имели статус юридических лиц).
Предложенный механизм созыва и принятия решений собранием совладельцев делает возможным проведение "параллельных" собраний и принятия взаимоисключающих и/или дублирующих решений. Представьте ситуацию - за противоположные по смыслу решения собрано надлежащее количество подписей. Что делать, особенно если есть основания считать, что какая-то часть подписей "нарисована"? Кто будет заверять подписи, проверять их подлинность? К сведению: стоимость экспертизы только одной подписи - несколько тысяч гривен.
А в случае наличия у одного из совладельцев сомнений относительно законности принятия определенного решения собранием и при желании обжаловать его в судебном порядке придется судиться со всеми совладельцами. А пока вы соберете всех совладельцев, в суде разберетесь, а суд через несколько лет поставит точку в деле, ранее принятые (или "нарисованные" неизвестно кем) решения будут действовать, ведь законопроектом презюмируется их законность!
И наконец «инициативная» группа может при рассмотрении дела в суде повторно принять еще раз аналогичное решение, или еще принять ("нарисовать") кучу таких же сомнительных решений. И делать они это могут даже не из-за какой-то злого умысла, а просто из-за убеждения, что действуют правильно и законно. Есть пословица, что хуже дурака может быть только дурак с инициативой. Поэтому, при наличии таких "инициаторов" в вашем доме единственным выходом для вас будет только продажа квартиры с последующим переселением в дом с более адекватными соседями, с которыми есть шанс создать ОСМД.
Вообще возможность действовать от имени большого количества людей без документа, который подтверждает полномочия, в виде доверенности или иного должным образом оформленного документа - это законодательный «велосипед» теории права времен средневековья, который давно отжил свое из-за несоответствия общественному развитию, и из-за возможностей безграничного злоупотребления при минимальной ответственности , а то и в целом без нее.
То есть, проект закона не предлагается воплощение четких и формально определенных механизмов принятия коллективных решений и алгоритмов дальнейшего их воплощения. А тот механизм, который предлагается, вне всяких сомнений, станет головной болью для всех владельцев квартир.
Абсурдная законотворческая инициатива не обошла и двухквартирные дома.
Сегодня Гражданский кодекс Украины разделяет квартиры в двух- или многоквартирных жилых домах, владельцам которых (квартир) принадлежат на праве общей совместной собственности помещения общего пользования, опорные конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры, а также сооружения, здания, предназначенные для обеспечения потребностей всех владельцев квартир, а также владельцев нежилых помещений, расположенных в жилом доме.
Предложенный проект предлагает изъять понятие двухквартирного дома и предоставить таким домам статус многоквартирного с распространением норм закона и на двухквартирные дома. Обычно двухквартирные дома можно полностью разделить в натуре между совладельцами. К тому же, владельцы двух квартир в абсолютном большинстве могут между собой договориться по содержанию своего дома и без внедрения этого проекта в жизнь. Но мотивы такого предложения опишем ниже.
Управляющий, как «хороший» феодал, который «все сделает за нас»
Укорененность экономического мышления большинства украинском в атавизмах советских времен сохраняется уже в течение 23 лет. Особенно это проявляется на примере владельцев квартир, которые не осознают себя совладельцами своих многоквартирных домов. Люди искренне, но ошибочно считают свои дома собственностью государства, ЖЭКа или коммунальной собственностью - но отнюдь не своей.
Законодатели, осознавая такую полную беспомощность большинства украинском, лоббируют подобные законопроекты с целью получения «коммунальной мафией» сверхприбылей без риска и ответственности.
Совладельцы многоквартирных домов из-за непрактичности формы управления своим домом без создания юридического лица и отсутствии желания и/или возможности создавать ОСМД, скорее всего, согласятся на передачу дома на обслуживание управляющему.
Проектом закона дается определение понятию "управляющий", а именно - "управляющий многоквартирного дома" - это физическое лицо-предприниматель или юридическое лицо (субъект предпринимательства), которое по договору с совладельцами обеспечивает надлежащее содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории и надлежащие условия проживания и удовлетворения хозяйственно-бытовых нужд. И - никаких законодательных требований к этому управляющему.
Таким образом, откровенно лоббируется создание условий для абсолютно бесконтрольного ограбления совладельцев домов. Представьте себе - для того, чтобы выбрать уполномоченное лицо (лиц) совладельцев при заключении, внесении изменений и расторжения договора с управляющим, осуществления контроля за его выполнением, для ведения общих дел от имени совладельцев, определение его (их) полномочий, определения полномочий по управления многоквартирным домом, решения по которым вправе принимать управляющий - достаточно лишь 50%+ голосов владельцев "по площади".
Повторимся. В лучшем случае население (а особенно - маргинальное и беззащитное) поставит подписи в обмен на продовольственный пакет или водку. В худшем - эти подписи просто "нарисуют".
И если с т.н. "коммунальных", то есть - контролируемых местными чиновниками ЖЭКов, еще можно чего-то добиться (особенно перед выборами), то с "избранных совладельцами" "управляющих" уже не удастся добиться ничего. Поскольку на все жалобы людям отвечать во всех инстанциях: "Вы сами выбрали этих прекрасных людей заботиться о вашем доме, на себя и жалуйтесь. А не нравится - переизбирайте".
При этом судьи, особенно первой инстанции, которые всегда руководствуются в своих решениях в пользу «коммунальной мафии», будут штамповать решения о взыскании каких угодно сумм за предоставленные услуги. И сделать что-то уже будет невозможно.
Любые попытки провести новое собрание, переизбрать представителя или управляющего, создать ОСМД, в конце концов будут жестко блокироваться "управляющими", которые уже сели на ресурс. Бунтарей затаскают по судам или попросту физически уничтожат. В России все это цветет пышным цветом - вот и наша «коммунальная мафия» мечтает об аналогичном счастье.
Таким образом, последствия введения института "управляющих" будут катастрофическими для населения, а коммунальный коллапс окончательно похоронит украинское ЖКХ.
Карикатура: akaji.ru
