Після сплеску попиту на нерухомість на Заході України під час першої фази повномашстабного вторгнення на ринку спостерігаються відносна стабільність: до купівлі нерухомості ставляться більш помірковано, особливо якщо інвестують в нерухомість для отримання доходу. На що звертати увагу, обираючи об'єкт для інвестицій нерухомості, щоб цей досвід був вдалим, яка нерухомість під час війни може приносити дохід та що наразі відбувається в галузі – у колонці для РБК-Україна розповідає засновник та СЕО девелоперської компанії EffectBud Development Степан Лаврів.
Сплеск попиту на нерухомість, який сколихнув ринок західних регіонів України, зокрема Карпат, одразу після початку повномасштабного вторгнення, наразі стабілізується. Якщо в перший рік великої війни люди приїздили з грошима, налаштовані купити будь-який варіант, що пропонують на місці, то за два роки ситуація змінилась.
Зараз інвестори зважено підходять до свого вибору та пропозиції на ринку, оцінюють ризики й вигоди, дивляться на розташування, концепцію та формат. Вони потребують якісних професійних рішень й звертають увагу на проєкти дохідної нерухомості. Для багатьох це перший такий досвід. На що треба звертати увагу, коли заходиш у сегмент дохідної нерухомості, щоб цей досвід був вдалим та що зараз відбувається у цій ніші?
Є кілька складових, які потрібно знати інвестору, коли він розглядає для себе формат дохідної нерухомості. Особливо якщо проєкт знаходиться на стадії реалізації, що є більш вигідним варіантом для інвестування. Адже в такому випадку до пасивного прибутку додається зростання вартості квадратного метру під час будівництва.
Перша складова – забезпечити надійність своїх інвестицій. На практиці це означає уважно підійти до вибору забудовника. Промоніторити його історію, досвід роботи на ринку, кількість зданих об’єктів, а також наскільки вчасно та в повному обсязі він виконав свої зобов’язання.
Друга складова – отримати стабільну дохідність. Для цього важливо визначитись з керуючою компанією. Адже перспективність дохідної нерухомості напряму залежить від того, як оператор управляє комплексом та розподіляє прибуток між власниками.
В основному інвесторами в готельні та котеджні комплекси в Карпатах є мешканці великих міст – Києва, Харкова, Одеси, Дніпра. Їм важливо розуміти, хто і як без їх безпосередньої участі забезпечуватиме порядок, завантаженість, комунікації, бронювання, обслуговування – все, від чого залежить дохід. Бажано щоб це був масштабний оператор, який має досвід роботи в цій сфері в різних регіонах країни.
Наступним кроком вже можна обирати локацію – об’єкт в горах, біля водойми, на території села, а також оздоблення, наповнення, архітектурний стиль та інші деталі.
Війна підштовхнула багато забудовників із східних і центральних регіонів країни звернути увагу на Карпати. Адже саме тут зараз найвища маржинальність і попит на інвестиційну нерухомість. Але якщо в компанії немає досвіду в цьому форматі й розуміння особливостей регіону, то проєкти не виходять на потрібний рівень.
Основні ознаки проєкту, який має великі ризики низької прибутковості – кількість котеджів в комплексі менше 35-40 (якщо ми говоримо про найпопулярніший в Карпатах формат котеджного містечка), щільна забудова, маленький вибір сервісів, недосвідчена або взагалі відсутня керуюча компанія. Переважно люди їдуть відпочивати з великих міст, вони прагнуть простору, природи та комфорту. Такий самий "мурашник", як в місті, тільки з котеджів, не дасть бажаного ефекту.
Проблема в тому, що невеликі компанії не хочуть вкладатися в інфраструктуру і благоустрій, адже для них це "заморожування" коштів. Але саме ці опції напряму впливають на майбутню привабливість і, відповідно, на дохідність проєкту.
Плюс – такі забудовники часто не можуть на старті скласти коректний кошторис з урахуванням всіх супутніх витрат. Адже будівництво в Карпатах має багато нюансів. Отже виставляють ціну квадратного метра, яка не виправдовує себе. Такий проєкт має високі ризики залишитись нереалізованим.
Важливим є питання диверсифікації. У великому комплексі з професійним управлінням прибуток розподіляється між всіма власниками рівномірно. Це дає можливість інвестиціям постійно працювати.
Окремий котедж, який потребує постійного адміністрування з боку власника, такого ефекту не дасть. Наше суспільство рухається в сторону пошуку "своїх" місць, де люди впевнені в якості, сервісі, атмосфері, куди вони їдуть з гарними очікуваннями і без остраху. Таким чином створюється постійний пул лояльних гостей. Те саме стосується очікувань інвесторів і їх моделей вибору об’єкту.
Навіть дохідну нерухомість люди купують через емоції і обирають як для себе, навіть якщо це не впливає на рівень доходу. Велике значення має архітектурне рішення, вид з вікна, інтер’єр, технічне оздоблення. Люди йдуть за унікальністю та масштабністю. І в цьому сенсі ринку ще є куди розвиватися.
Важливо розуміти, що дохідна нерухомість – це не житло. Цей формат цікавить людей, які мають вільні гроші і вони хочуть їх вигідно вкласти, щоб зберегти від інфляції та мати певний стабільний дохід. Популярна альтернатива – придбати квартиру в своєму місті і здавати в оренду – більш зрозумілий, але менш вигідний варіант.
По термінах окупності і прибутковості в місяць дохідна нерухомість вигідніше в середньому в два рази. Середня річна дохідність на таких проєктах – 10-12% без врахування капіталізації. Капіталізація ж при вході на ранньому етапі за два роки сягає до 30%. При необхідності "дістати" гроші з проєкту – свій лот можна вигідно продати, попит на цей формат в найближчі 3-5 років прогнозується стабільно високий, адже в Україні цей ринок ще зовсім молодий й не перегрітий.