Відбудова України. Якою буде компенсація за втрачене житло

Масштаби руйнацій українського житлового фонду є безпрецедентними й не існує актуального світового досвіду відбудови, на який можна було б опиратися. Українські законодавці розробили своє бачення механізму відшкодування та відновлення житла в законопроекті №7198, який очікує на друге читання у Верховній раді. Детальніше — в матеріалі РБК-Україна.

У разі прийняття, успішність закону залежатиме від виконання двох ключових функцій. По-перше, чи пропонує він зручний інструмент отримання компенсацій для постраждалого громадянина. А по-друге, та більш глобально — чи зможе забезпечити повноцінне відновлення житлової інфраструктури громад. Ми проаналізували, що пропонують депутати з погляду обох аспектів.

Зручність для громадянина

Громадяни вже мають можливість подавати заявки на отримання компенсацій через "Дію", а також користуючись послугами ЦНАП та нотаріусів. За останньою інформацією вже подано 325 тис. заявок. Після прийняття законопроекту обіцяють також запустити можливість подачі через центри соціального захисту, які можуть мати виїзні пункти для збору заявок у громадян, що не мають можливості виїхати або подати заявку онлайн.

Важливо, що компенсації надаються не лише за квартири та приватні будинки, але й садові та дачні будинки, а також за об’єкти незавершеного будівництва. Тож якщо ви розпочали будівництво нового будинку на власній земельній ділянці або інвестували в будівництво багатоквартирного будинку (за умови, що в них зведені зовнішні та несучі конструкції), ви маєте отримати компенсацію.

Отже, отримувачем компенсації може бути громадяни України, що є власниками житла, інвесторами в будівництво, членами будівельних кооперативів, які викупили житло та спадкоємці всіх зазначених. Не мають права на компенсацію лише особи під санкціями, із судимістю за злочини проти основ національної безпеки та їх спадкоємці.

За словами віце-прем'єр-міністра з відновлення України — міністра розвитку громад, територій та інфраструктури Олександра Кубракова, люди очікують системних рішень щодо можливості відновити або придбати житло.

"Наша відповідальність як держави – забезпечити необхідний механізм і створити умови для того, щоб сотні тисяч українців отримали нові домівки. Більше того, ми не чекатимемо репарацій, а використаємо арештовані російські активи для компенсацій", – зазначає він, коментуючи необхідність підтримки народними депутатами законопроект №7198 про відшкодування зруйнованого та пошкодженого житла.

Розв’язання поширених проблемних питань постраждалих

Законопроект №7198 передбачає низку послаблень звичних формальних вимог, зважаючи на й так складні обставини власників постраждалого житла. Так, зазвичай процедури, пов’язані з нерухомістю передбачають участь усіх її співвласників. Але законодавець пропонує подавати заявку на компенсацію лише одному зі співвласників. Якщо інший співвласник проти, то законопроєкт передбачає механізм як діяти у такій ситуації.

Ще одне спрощення — спадкоємці можуть подати заявку ще до отримання свідоцтва про право на спадщину. Наприклад, член сім’ї, що є власником житла зник безвісти або загинув. Його спадкоємці можуть податися на компенсацію не очікуючи отримання офіційного статусу, адже це може зайняти багато часу. Вони зможуть надати підтверджувальні документи вже після їх отримання.

Також передбачена процедура на випадок втрати документів із власності. У такому випадку заяву на компенсацію все одно можна подати, а допомогти у відновленні документів має сама комісія з розгляду питань щодо надання компенсації. Саме її завдання — допомогти у зборі необхідних документів у розпорядників інформації для встановлення юридичних фактів.

Поширені випадки на деокупованих територіях, зокрема на Київщині, коли в частково пошкодженій багатоповерхівці постраждав під’їзд, електрична мережа або інше спільне майно й мешканці не розуміють, хто і яким чином відповідальний за відновлення. Законопроєкт передбачає, що у такому разі подавати відповідні заявки матимуть право ОСББ, ЖБК або управитель багатоквартирного будинку.

Подавати заявки можна протягом воєнного стану та протягом року після його завершення. Виняток — якщо житло постраждало після завершення війни, але через наслідки, спричинені нею. Наприклад, це такі сумнозвісні випадки, як замінування ворогом населених пунктів, включно з безпосередньо житлом, яке практикують росіяни під час окупації. Пошкодження від детонації можуть виникнути й після звершення воєнного стану на території, але вони також мають бути компенсовані.

Робота комісій та протидія корупції

Подача заявки, зокрема через "Дія" — лише перший етап процесу. Далі в кожній постраждалій громаді буде створено комісію для розгляду заявок, яка верифікує надану інформацію та визначить розмір компенсацій. Така комісія має створюватися місцевою владою і складатися з не менше ніж 5 членів. За словами авторки законопроєкту, народної депутатки Олени Шуляк, процес прийняття комісією рішення має декілька рівнів запобіжників від корупції.

"По-перше, розмір компенсації визначається індивідуально для кожного власника житла, тож її будо легко перевірити або оскаржити за потреби. По-друге, сама формула розрахунку дуже проста — площа пошкодженого об’єкту множиться на вартість 1 квадратного метра, яку визначатимуть відповідно до акту Кабміну.

Працює механізм стримування та противаг — сама комісія створюється органом місцевої влади, проте в неї можуть входити не лише представники держорганів та органів місцевого самоврядування, але й підприємств, установ, організацій, окрім того, експерти, оцінювачі та представники міжнародних організацій. Водночас рішення комісії затверджується рішенням виконавчого органу місцевої ради або керівника військової чи військово-цивільної адміністрації населеного пункту, які можуть бути оскаржені в судовому порядку", — прокоментувала Олена Шуляк.

Чим раніше ви подасте заявку, тим швидше її розглянуть у порядку загальної черги у вашій громаді.

Варіанти отримання компенсацій та від чого вони залежать

Відповідно до ступеня пошкодження, законопроект №7198 передбачає спосіб надання компенсації — допомога у відбудови від влади, гроші на самостійну відбудову або можливість обрати нове житло. Тут закладена зрозуміла логіка. Невеликі пошкодження, такі як вибиті вікна, відновити найпростіше й це можливо робити або централізовано місцевою владою, або надавати кошти громадянам на самостійне відновлення.

Якщо ж йдеться про повністю знищене житло, то тут постає питання — чи доцільно або взагалі можливо відновлювати таке житло в тому самому місці? З окремою квартирою це неможливо, тож усім власникам квартир надаватиметься можливість придбати нове житло завдяки житловому сертифікату.

Інакша ситуація з приватними будинками, власники яких матимуть вибір — отримати грошову компенсацію або житловий сертифікат. Наприклад, зруйновано приватний будинок в Ірпені. Ймовірно його власник захоче відбудувати його на своїй земельній ділянці. У такому випадку він отримає кошти на банківський рахунок зі спеціальним режимом використання, витрати з якого можливі лише на потреби будівництва.

Але якщо зруйнований приватний будинок знаходиться, скажімо, в Краматорську, або взагалі на тимчасово окупованій території, його власник зможе обрати житловий сертифікат як компенсацію, адже він дає можливість придбати будь-яке житло на ринку.

Ефективність механізму житлового сертифіката для громадянина та держави

Власник зруйнованого житла (квартири чи приватного будинку) отримує житловий сертифікат визначеної вартості, співмірної вартості зруйнованого житла. Документ дає широкий простір для дій. За нього можна придбати житло в будь-якому регіоні (окрім під окупацією та в зоні бойових дій), купити вже готове або вкластися в будівництво нового, доплатити власними коштами за дорожче ніж вартість сертифіката житло, обміняти два сертифікати для купівлі одного об’єкту.

Використати житловий сертифікат можна буде протягом 5 років із дня його видачі. На думку низки експертів, держава обрала більш ефективний та економічно доцільний підхід серед низки можливих.

"Іншим очевидним рішенням могло б бути будівництво нових будинків та кварталів під заселення туди постраждалих. Це б обмежувало мобільність та право вибору для громадян, водночас створювало б потенційні гетто, як це часто стається, коли масово будують соціальне житло, зокрема у європейських містах.

Сьогодні нам пропонують інший підхід — відбудову на основі ринкових механізмів. Адже громадянин розпоряджається житловим сертифікатам майже так саме, як розпоряджався б власними коштами під час купівлі нерухомості. А з погляду зручності для громадянина житловий сертифікат — це досить гнучкий інструмент для розв'язання житлових питань", — прокоментував Олексій Дорогань, виконавчий директор BRDO та співзасновник коаліції RISE Ukraine.

Як держава управлятиме та фінансуватиме відбудову?

Одним із ключових елементів екосистеми відбудови, яку пропонує законопроект №7198, "єРеєстр" пошкодженого та знищеного майна. Він сумісний з іншими державними системами та реєстрами, у ньому міститься вся інформація про пошкоджене майно, його власників, збитки, а також рішення комісій про надання компенсацій.

Саме через реєстр відбуватиметься виготовлення житлових сертифікатів комісіями. Від успішності його роботи залежить прозорість та ефективність відбудови. Наразі реєстр вже працює. У ньому передбачена можливість відображати об’єкти на картах, використовуючи геоінформаційні технології, а також відкритий публічний модуль

Збір інформації для надання компенсацій стане базою даних для майбутніх позовів держави Україна до РФ. Але автори законопроєкту неодноразово наголошували, що компенсації надаватимуться якомога скоріше, не чекаючи репарацій від Росії.

Наразі в бюджетному Фонді ліквідації наслідків збройної агресії вже є 17 млрд грн коштів від конфіскованих активів країни-агресора, які мають спрямувати на відновлення житлового фонду. На 2023 рік в уряді обіцяють на ці потреби залучити ще кошти безпосередньо з держбюджету, а також від міжнародних партнерів та донорів, зокрема зібрані на платформі United24, ініційованій президентом.

Наразі парламентарі мають прийняти рішення щодо проєкту закону №7198. Саме від цього залежить, коли повноцінно запрацює механізм надання компенсацій та розпочнеться масштабна відбудова країни.