Сергей Левада: Механизм контроля застройщиков позволит вернуть доверие к бизнесу

РБК-Украина: Сергей Яковлевич, насколько нам известно, вы давно отстаиваете возможность создания механизма, при котором можно было бы контролировать законность новостроек, которые появляются в Киеве. Расскажите подробнее об этой инициативе.

Сергей Левада: Для начала нужно сказать, что в марте этого года была создана городская комиссия по незаконным стройкам. Туда вошли почти все департаменты: землестроительства, собственности, ЖКХ, включая представителей правоохранительных органов, службы безопасности (СБУ). А также в состав комиссии вошел и наш департамент. Один из основных пунктов протокола состоит в том, чтобы создать комиссию по контролю новостроек в каждом районе Киева, потому как рассмотреть все стройки в каждом районе Киева на базе одной комиссии просто нереально. Задача, которая была поставлена перед нами в начале лета - начать роботу этих комиссий. Моя роль в этом -  координация роботы всех комиссий. Мы проводим по 3-4 комиссии в неделю.

В целом, за последнее время мы провели их более двадцати. Рассмотрели очень много дел, но самое главное - не просто рассматривать, а выявлять реальные проблемы и искать пути их решения, которое бы потом принималось уже на уровне города. В случае нарушения тех или иных норм застройщиком, комиссия должна будет выносит решение, и уже потом и по этому уже правоохранительные органы имеют право возбуждать криминальные дела. В целом, комиссия должна находить механизмы, чтобы можно было найти выход из создавшейся ситуации.

РБК-Украина: Какие сейчас существуют основные проблемы с киевскими новостройками, кроме того, что многие из них – незаконные?

Сергей Левада: Сейчас большая проблема  и нашумевшая проблема - стройки Войцеховского. Кроме того, впереди - отопительный сезон, и подключить многие недостроенные дома постоянной схеме отопления - нереально. Ведь там не выполнены технические условия. В  таких домах нельзя жить, пока их не введут в эксплуатацию. Около таких домов не отработана социальная инфраструктура. Идет большая нагрузка на садики и школы, поликлиники. Старые заполняются, а новые не строятся. Проблема ввода в эксплуатацию домов остается.

РБК-Украина: Куда обращаться инвестору, если дом не вводят в эксплуатацию спустя долгое время после заявленного застройщиком срока?

Сергей Левада:  Нужно объединяться и создавать кооператив, решать проблему всем вместе. Нужно добиться, чтобы дом прошел экспертизу.  Возникает вопрос: за чей счет ее будут проводить? Одна из проблем заключается еще и в том, что как застройщик не дает никаких данных о том, сколько квартир он продал. Нужен государственный контроль. И если такая комиссия будет действовать на постоянной основе, то будет  проверять документы и гарантировать надежность застройщика.

Открытые данные показывают: в Киеве сейчас 180 незавершенных строек. Из них 40 – это объекты Войцеховского. И в итоге - больше 13 тысяч обманутых людей. Характерно, что некоторые люди до сих пор продолжают платить незаконным застройщикам, боясь при этом, что их компания квартиру перепродаст другим. Я инвесторам объясняю, что этого делать не нужно. Лучше подать в суд, ведь компания-застройщик нарушила договорные обязательства. Обязательства говорят, что застройщик обязан построить дом с соблюдением указанных пунктов, но этого не сделано. По сути, нужно не отказываться платить, а просто приостановить процесс оплаты, пока застройщик не приведет жилье в соответствие с законодательством. Но в итоге имеем патовую ситуацию, ведь застройщик это вряд ли делает.

Более того, при использовании ряда механизмов финансирования строительства, в том числе договором купли-продажи имущественных прав на квартиры, в которых отношения, обязательства возникают относительно приобретения квартиры в будущем, срок ввода в эксплуатацию приводиться в договоре информативно, не создавая при этом обязательств у застройщика перед покупателем. Это и подтверждает необходимость создания механизма, который бы позволял контролировать весь этот процесс на государственном уровне.

Самое страшное, что застройщики всех этих людей бросают. Если же объект достраивают, то с нарушением норм. И в случае аварийной ситуации государственные службы не могут помочь. Ведь все коммунальные службы свои работы будут проводить на незаконном объекте. Поэтому все эти застройки наносят еще и ущерб бюджету города и страны.

РБК-Украина:  Стоит ли опасаться низкой стоимости за квадратный метр жилья? Или же доступные цены на квартиру не всегда говорят о ненадежности застройщика?

Сергей Левада: В целом, реальная себестоимость строительства составляет около 8-10 тысяч гривен. Заявляя эту же цену покупателю, они ведь не продают в минус? Этого никто делать не будет. Мы никогда не можем знать этого заранее и наверняка, но в большинстве случаев рано или поздно такой застройщик уйдет или не сделает в доме коммуникаций.

Главное сейчас в том, что механизм покупки жилья сейчас осуществляется путем регистрации договоров.  Застройщик обязан зарегистрировать договор в органах по вопросам государственного контроля. Для этого он предоставляет подтверждение  о праве пользования землей, разрешительные документы, экспертный вывод и квартирографию. Тогда вся эта информация становится публичной. В этих данных не указывают, кто именно купил квартиру.

Важно, что застройщик не имеет права привлекать деньги людей, пока не подписан договор. Он может строить за свои деньги на свой собственный риск. Но так должно быть в идеале, конечно же. На деле застройщик вкладывает минимум своих средств, и максимум – от тех, кто жилье купил. Механизма контроля этого процесса нет, и его нужно разработать как можно скорее.

РБК-Украина:  Что даст инвестору этот механизм?

Сергей Левада: Будут созданы правовые предпосылки для предотвращения двойных продаж одной квартиры, продаж квартир, которые никогда не будут построены. Будет гарантия того, что объект строится с соблюдением всех необходимых норм и требований. И уже государство несет ответственность за то, что стройка будет закончена. И если частная компания будет нарушать права инвестора, ее можно будет даже ликвидировать, что фактически позволит заменить застройщика и завершить проблемный проект. Вот, скажем, бабушка, покупающая внукам жилье на средства, которые она собирала всю свою жизнь. Она ведь не разбирается в законах, но хочет купить квартиру. Она ждет, что государство ее защитит, и так должно быть всегда.

РБК-Украина:  Интересно, почему такое большое количество "проблемных" домов в Киеве стремительно возросло именно за последние 5-6 лет?

Сергей Левада: За последнее время строительный рынок поднялся на 12%.  С одной стороны, такие условия диктует спрос на квартиры в новых домах. При скачках доллара деньги вкладывают в жилье, чтобы не потерять накопленные средства. К тому же, в Киеве стало больше выходцев других областей.

Но, с другой стороны, Закон о регулировании градостроительной деятельности, принятый в 2011 году, по сути похоронил контроль застроек в Киеве. Если б до сих пор были здоровые и логичные правила застройки, то недостроенных домов просто не было бы.  Сейчас некоторые строительные компании тратят больше года на все разрешения, и потом продаю квартиры по себестоимости. Другие же за месяц получают договор на аренду земли, быстренько развешивают рекламу и как можно скорее продают еще несуществующие квартиры. Ведь людей привлекают низкие цены. Но нет контроля,  и поэтому нет никакой ответственности.

Закон о градостроительной деятельности ликвидировал многие важные требования к застройщикам, и этим быстро стали пользоваться аферисты. Это совсем не та сфера, где нужна либерализация. Здесь нужны, наоборот, жесткие правила. Ведь лучше будет меньше застройщиков, чем больше обманутых инвесторов.

РБК-Украина:  Но поможет ли механизм контроля застройщиков, о котором вы говорите, уберечь покупателей от ненадежных новостроек?

Сергей Левада:  Сейчас люди вкладывают деньги в новостройки на свой страх и риск. Но когда будет орган контроля, то людям будут разъяснять, куда можно, а куда не стоит отдавать свои сбережения. Ведь их потом уже будет невозможно вернуть, даже если человек и выиграет суд. Застройщик скажет, что у него этих денег нет. А при вводе контроля застройщики будут обязаны отчитываться о целевом использовании привлеченных средств. Покупатели будут обращаться к тем застройщикам, у которых собраны достаточные разрешительные документы, необходимые для запуска продаж. Произойдет естественная реструктуризация рынка.

В свою очередь, это будет способствовать возрождению доверия  к строительным кампаниям. В целом, механизм контроля застройщиков позволит вернуть доверие к этому бизнесу. Это процесс очень длительный. Нужно приучать инвесторов и застройщиков к дисциплине и культуре. Тогда со временем ситуация упорядочится. Механизм контроля застройщиков может гарантировать, что человек купит жилье, которое достроится. В этом - главная суть. Ведь сейчас не может обратиться в государственный орган за помощью. Ему там могут только что-то посоветовать.

РБК-Украина:  Каким образом контроль за фирмами поможет вернуть доверие к строительной сфере в целом?

Сергей Левада:  Путем к возврату доверия будет регистрация каждого договора с каждым инвестором, проверка целевого использования его средств и предотвращения мошенничества в сфере жилищного строительства.

Когда вернется доверие к строительной отрасли, это будет одним из толчков развития экономики в целом. Ведь строительная отрасль подтягивает под себя еще как минимум пятнадцать смежных с ней отраслей. Это и производство кабельной продукции, и пластиковых окон, и утепление. Это дает появление новых рабочих мест и развитие сферы. После Второй мировой войны именно строительство подняло во многих странах. К тому же, время играет ключевую роль.  Если не запустить механизмы контроля уже сейчас, то со временем поднимется социальный бунт. Контроль  и правила игры – для нашей страны это ведь требования времени.