Нульовий попит. Чому квартири у новобудовах дорожчають навіть під час війни

Забудовники не поспішають знижувати ціни, і багато відділів продажу знову відкрилися. Але продажі впали у 10-15% разів від рівня до війни, кажуть РБК-Україна експерти ринку.

Продажі квартир у новобудовах Києва на початку війни впали практично до нуля. Але забудовники все одно суттєво підняли ціни і, здається, не збираються їх знижувати. Навіть за умов низького попиту.

Будматеріали подорожчали, логістичні ланцюжки постачання порушилися – головні причини, чому ціни за житло у нових будинках тільки зростають. Наприклад, до 24 лютого ціни за квадратний метр у новобудові на Академмістечку продавали за 22 тисячі гривень, а зараз – за 30-35. Квадратний метр в історичному районі, Подолі, коштував 60-70 тисяч, а зараз – понад 100.

Ще одна проблема – більшість будівництв зупинилися, і навіть інвестори, які купили квартиру до війни, не знають, коли їхнє житло нарешті здадуть в експлуатацію. А нових покупців – буквально одиниці, кажуть експерти ринку.

РБК-Україна розбиралося, чи реально купити квартиру в столичній новобудові за "довоєнними" цінами, і чи варто взагалі це робити в умовах війни.

Падіння ринку. Чому зростають ціни на квартири в новобудовах

Продажі квартир у новобудовах Києва справді впали буквально до нуля. Але говорити про повне заморожування ринку все ж не можна. Угоди відбуваються, але поодинокі – зовсім не так, як було до повномасштабного вторгнення РФ в Україну. Обсяги продажів у новобудовах столиці впали в 10-15 разів, констатує експертка ринку нерухомості Вікторія Берещак. "Якщо до війни топовий девелопер зі списку компаній першої п'ятірки на ринку продавав 150-250 квартир на місяць, то зараз таких угод лише близько десятка або трохи більше".

Але навіть за низького попиту, коли квартири майже не купують, ціна за квадратні метри все одно зростає. Вікторія Берещак бачить дві причини, чому так відбувається: зростання собівартості всіх витрат та інфляція. По-перше, зростає собівартість матеріалів.

Через втрату потужностей українських заводів треба завозити матеріали з-за кордону, порушилися звичні логістичні ланцюжки. Багато співробітників пішли у ЗСУ та інші сили оборони. Брак кваліфікованих кадрів, висока інфляція та здорожчання будматеріалів впливає на собівартість будівництва.

Спочатку НБУ утримував долар, а коли його відпустили у вільне плавання, була певна розбіжність: девелопери все ще намагалися тримати ціни, але вже витрачали на потреби об'єкта вже більше грошей, бо все вже подорожчало.

Фото: Кількість продажів квартир у новобудовах Києва за час війни впала в 10-15 разів (Віталій Носач/РБК-Україна)

"Зараз ці ціни вже починають вирівнюватися і показують реальнішу ситуацію. Курс і далі поступово вирівнюватиметься ближче до реального. Загалом у гривневому еквіваленті ми бачимо підвищення вартості квартир на 45%", – каже співрозмовниця.

Те, що забудовники підвищують ціни навіть за дуже низького попиту, може говорити про плани девелопера все-таки здати цей об'єкт в експлуатацію навіть у вкрай складних умовах воєнного часу. І навпаки – якщо ви бачите, що квартиру продають за "довоєнними" цінами, то у забудовника банально може не вистачити грошей на завершення робіт, вважає представник консалтингової компанії SV Development Сергій Костецький.

"Припустимо, в умовах війни та подорожчання матеріалів забудовник поставив ціну у 20 тисяч гривень за метр замість 40. Звичайно, він би залучив клієнтів. Але тоді він цей будинок просто ніколи б не добудував, адже це буде робота на збиток. Підвищення ціни, часом вдвічі, дає можливість закуповувати матеріали та наймати будівельників. А продаж житла за такою ж ціною, як до 24 лютого – це буквально гарантія того, що будинок не добудується", – висловлює він думку у розмові з РБК-Україна.

Продажі в новобудовах відбуваються сьогодні в поодиноких випадках, упевнений Костецький. Є категорія тих, кому необхідно продати квартиру терміново. В основному тим, хто переїжджає до іншого регіону чи іншої країни. Також є ті, кому житло потрібно терміново купити. Чимало таких покупців – переселенці з постраждалих від війни регіонів. Але люди все ж частіше дивляться пропозиції на вторинному ринку, ніж у новобудовах.

Під час війни більшість будівництв заморожено. На думку експерта, добудовується умовно один об'єкт із сотні. Як правило, це мережеві забудовники і ті, у кого на об'єкті було продано більшість квартир ще до війни. Багато відділів продажів працюють: компаніям якось потрібно залучати нових клієнтів. Але продаються переважно квартири в тих будинках, які вже добудовані та здані в експлуатацію. Адже гарантій, що здадуть ще недобудований будинок, немає.

Фото: Більшість будівництв у Києві зупинено, добудовуються далеко не всі об'єкти (Віталій Носач/РБК-Україна)

У пошуках енергонезалежності. Яке житло подорожчало найбільше

Найбільше квартири подорожчали у класі "комфорт плюс", житло у форматі "місто в місті". Також – у поліфункціональних житлових комплексах із міксом інфраструктури, особливо якщо там є різноманітні хаби, коворкінги, каже Вікторія Берещак. Ціни помітно підвищуються там, де керуюча компанія або власники бізнесу потурбувалися про автономні джерела живлення, де є генератори: "У таких комплексах життя триває, і рухаються продажі".

Житло дорожчає і в бізнес-сегменті, у комплексах квартальної забудови. На думку співрозмовниці, найгірше зараз доводиться мас-маркету. Такі квартири практично не продаються.

Експерт припускає, що в будинках такого класу покладатимуться на державні програми відновлення житла та купівлі квартир пільговим категоріям за державні гроші. Також – частково на іпотеку. Але це досить складно, адже середній покупець зараз не готовий жертвувати особистим комфортом, і вибирає будинок, який відповідав би таким його очікуванням:

1. інфраструктура (наповнення комплексу корисними функціями – магазинами, навчальними центрами, закладами);
2. елементи безпеки (закрита територія, охорона комплексу, відчуття сусідів як одного ком'юніті);
3. енергетична незалежність, продуманість автономних засобів енергії та тепла на випадок форс-мажору.
4. нова тенденція – покупцям стало важливо, щоб комплекс не знаходився поряд з енергетичними та будь-якими стратегічними об'єктами, які стають метою ракетних ударів окупанта.

"Не скажу, що буквально кожен покупець приходить до відділу продажу і каже: "ви знаходитесь поряд з ТЕЦ, купувати не буду". Все ж таки не так багато комплексів у Києві знаходяться поряд з такими об'єктами. Але на це теж звертають увагу", — вважає Вікторія Берещак.

Таку ж думку поділяє і Сергій Костецький. За його словами, на ринку щодня щось нове. Ще місяць тому ніхто не міг уявити, що розташування житлового будинку біля підстанцій стане при виборі житла серйозною проблемою: зараз такі квартири дуже складно продати, навіть зі знижкою.

Фото: Якщо раніше покупців приваблювало преміальне житло з видом на Київ, то зараз дедалі більше купують класом нижче (Віталій Носач/РБК-Україна)

Якщо раніше продавці привертали увагу покупців красивими описами пентхаусів з мальовничим краєвидом на місто, то сьогодні люди навіть із вищим доходом хочуть частіше купити житло нижчим класом. Хочуть більше зберегти гроші та бояться, що в будівлю може прилетіти чергова російська ракета.

Дешевше, ніж на сайтах. Скільки коштує житло у Києві по районах

Під час війни ціни на квадратний метр зросли на 30-45%. Також ціна відрізняється в залежності від класу (економ, комфорт і так далі), від метражу та готовності об'єкта, наявності паркомісць та розташування будинку. Так, в Оболонському районі Києва мінімальна ціна за квадратний метр складає 22 550 грн за умови купівлі трикімнатної квартири, а максимальна – 105 060 грн за метр у вже введеному в експлуатацію будинку преміум-класу одразу біля метро.

РБК-Україна наводить приклади цін на житло у новобудовах різних районів Києва. Пропозиції дуже різняться: у деяких ЖК залишилися лише трикімнатні квартири, а багато будинків лише готуються до здачі.

• Голосіївський – 30 600-69 350 грн за квадратний метр (1,2-2,75 млн грн за готову квартиру);
• Оболонський – 22 550-105 060 грн (1,85-12,68 млн грн);
• Печерський – 76 000-203 000 грн (3,76 млн грн-50,79 млн грн);
• Подільський – 26 000-141 450 грн (1,4-7,5 млн грн);
• Святошинський – 30 000-53 000 грн (1,2-3,5 млн грн)
• Солом'янський – 26 000–43 000 грн (2,1–3 млн грн);
• Шевченківський – 40 000-120 000 грн (2,2-5 млн грн);
• Дарницький – 23 500-48 500 грн (1,2-6,05 млн грн)
• Деснянський – 29 000-32 000 грн (1,2-1,5 млн грн);
• Дніпровський – 27 700–50 800 (1,65–4,24 млн грн).

Однак наявність пропозицій на сайтах продажу нерухомості не завжди відображає реальну картину за цінами, попереджає Сергій Костецький. Насправді люди часто купують квартири дешевше. Їм пропонують знижки та розпродажі, щоб угода відбулася.

Фото: Квартири в будинку, де поки що йде будівництво, зараз купують у поодиноких випадках (Віталій Носач/РБК-Україна)

"Пропозиції на сайтах – це одна справа. Але якщо ми говоримо про реальні угоди, то люди купують квартири в середньому на 20-30% дешевше за заявлену вартість. Якщо людина хоче купити житло вже зараз, вона не приймає рішення за першим оголошенням, що трапилося. Як правило, клієнт два-три тижні шукає, дивиться об'єкти. І знаходить найбільш підходящий і вигідний варіант. Вибір квартир зараз величезний. На одного бажаючого купити житло припадає близько 50-60 пропозицій квартир із такої нерухомості, яка потрібна клієнту”, – каже експерт.

Відкладений попит. "Після війни колосальні гроші прийдуть на всі ринки"

Поки що на первинному ринку ситуація дуже погана, вважає Сергій Костецький. Він упевнений, що багато забудовників під час війни збанкрутують. Багато компаній вже закрилися: конкуренція на ринку суттєво знижується. Однак ті, які зможуть вижити за таких жорстких умов, суттєво покращать своє становище після перемоги України.

"Чому сьогодні не працює ринок? Не тому, що у людей закінчилися гроші. Вони здебільшого просто не планують їх витрачати, бо не розуміють, що буде завтра. Є побоювання втрати роботи, що треба буде кудись переїжджати, що раптово будуть потрібні гроші. Але згадайте мої слова: як тільки повністю закінчиться війна, одразу на всі ринки – нерухомості, рітейлу, купівлі товарів – будуть приходити колосальні суми, буквально мільярди. Це ті кошти, які люди зараз зберігають і не витрачають", – каже представник SV Development.

Він упевнений: ті бізнеси, які за час війни не збанкрутують і займуться добудовою об'єктів, після закінчення бойових дій почуватимуться дуже добре. До забудовників, які виживуть та не закриються, навіть за умови зростання цін обов'язково підуть люди. Вони захочуть нарешті купити житло, про яке мріяли, і робитимуть це без побоювань. Адже над їхніми будинками вже не літатимуть ракети окупанта.