Л.Парцхаладзе: “Реформы в строительстве снизят коррупцию на 90% и в десятки раз увеличат инвестиции в отрасль”
РБК-Украина: УБА совместно с Кабинетом министров разработали новый законопроект для строительной отрасли. А почему недавно была приостановлена работа над Строительным кодексом?
Лев Парцхаладзе: Важно, что на сегодня была приостановлена работа над Строительным кодексом, где планировалось внести изменения в старой советской законодательной базе. Там были хорошие идеи. Но быстрого и современного рывка в развитие отрасли с одними только изменениями старой советской системы сделать нельзя. В этом случае мы бы все равно жили в старой системе координат.
В нашем проекте закона мы полностью поменяли подход. Закон будет рамочным, а правила и процедуры будут прописаны в положениях Кабинета министров, который будет возможно корректировать при необходимости.
УБА стала соавтором этого проекта реформ. И для нас очень важно, что законопроект широко обсуждался в профессиональной среде. Мы получили и продолжаем получать (на электронный адрес УБА office@u-b-a.com.ua ) разные предложения из разных регионов Украины. Это важно, потому что строители лучше знают проблемы отрасли и современные мировые подходы, и также лучше чувствуют «узкие места».
РБК-Украина: Какие основные изменения в законодательство предусмотрены концепцией реформ Кабинета министров и УБА?
Л.П.: Мы благодарны правительству Украины, особенно благодарны вице-премьер-министр Сергею Тигипко и Минрегионстрою за инициирование этого процесса. Мы также благодарны всем другим правительственным и международным организациям, которые приняли участие в работе над законом. Революционным должно стать упрощение процедур, сокращение сроков получения разрешительной документации и введения в эксплуатацию объектов. Новым принципом станет получение застройщиками не просто земельных участков от города, но подготовленных проектов для инвестирования и строительства. Будет жесткое определение ответственности чиновников и применен принцип «молчаливого согласия», и также многое другое, что позволит снизить стоимость строительства на 10-20%, уменьшить коррупцию на 90% и в десятки раз увеличить привлечение инвестиций в отрасль.
РБК-Украина: В Украине очень сложная и длительная процедура выделения земли под проект, согласования проекта, строительства и введения объекта в эксплуатацию. Упрощает ли новый законопроект эти процедуры?
Л.П.: Законопроектом предусмотрено, что оформление земельного участка будет занимать не более 50-60 дней, получение ордера на строительство - около 50 дней, и введение в эксплуатацию - не более 10 дней. Отмечу, что по существующей процедуре, вышеописанный процесс длится 475 дней по бумагам. Но в действительности, этот период не регламентирован ответственностью чиновника, и может растягиваться на года без принятия решения, таким образом блокируя строительство и повышая его себестоимость. И это - основная коррупционная составляющая - получить разрешения чиновников, в том числе получить согласие местных советов.
Поэтому наше предложение: городской совет не утверждает каждый отдельный проект строительства, а инвестор приобретает участок на конкурсной основе. Это станет возможным, когда в каждом городе Украины будет разработан и введен современный зонинг и заработает градостроительный кадастр.
Также мы предлагаем, чтобы выдача разрешений на строительство выдавалась под объект, а не юридическому лицу, которое на этапе развития проекта может меняться. При продажах проекта, к примеру, и замене юрлица должно сохраняется целевое назначение объекта. Такое нововведение приведет к тому, что товаром на рынке будет не земля, а объект строительства. Ведь сегодня торгуют землей. А цена земли зависит от того, какой объект на ней планируется построить. Если дом в 100 этажей - это одна цена, а если в этом районе действует ограничение высоты, то цена земли резко падает.
РБК-Украина: Вы упомянули о введение современного зонинга и градостроительного кадастра. Это значит, что теперь земля в городе будет четко прорисована на проекты?
Л.П.: Суть в том, что предлагается сделать заказчиком строительства не частные компании, а городские администрации , которые заранее прорисуют гармоничное развитие города в будущем. И это принципиально новый и правильный взгляд. Мы предлагаем каждому городу создать зонинг. Это разметка всего города, где определены все необходимые городу будущие строения в соответствии с их целевым назначением, этажностью, объемом, ограничениями по экологии (а также другим нормам), техническими возможностями, сроками подключения инженерных сетей и пр. В этом документе уже будут собраны все заключения компетентных инстанций на каждый конкретный проектированный объект: согласования пожарников, экологов, санстанции и других служб. Все эти согласования город будет делать сам, где не будет прямого контакта с будущим застройщиком и возможности влиять на него и давить. Дополнительных согласований строительной компании делать не надо будет. Все земельные площадки будут четко прорисованы, и инвестору будет предоставляться не только свободная площадка, но и проект целевого назначения этой территории. Он будет четко понимать, за что борется на конкурсе или аукционе по проекту. То есть, строительная компания сможет планировать строительство исключительно в рамках этого зонинга, и только объектов с тем целевым назначением и этажностью, которое там указано. Этот документ будет в доступе в электронном виде, и любой житель города сможет увидеть какие планы есть у города по своему развитию. В таком случае город будет развиваться гармонично.
Как видите, будут применены современные принципы в управлении землей:
- Будет предусмотрено разделение больших территорий на отдельные участки под разные объекты на разные юридические лица (то есть застройщик, имея большой участок, сможет разбить территорию на несколько участков для строительства объектов разного назначения уведомительным методом без сложной процедуры и сессий), право аренды земли станет товаром.
- После истечения срока аренды участка под построенными и эксплуатируемыми коммерческими объектами, продление аренды (49 лет) или выкуп автоматически (без сессии)
- Также под эксплуатируемыми многоквартирными домами, в независимости от года застройки и наличия аренды, автоматическое оформление земли по формальной ставке в пользу жильцов многоквартирного дома (здесь также будут решены споры жильцов разных домов по границам придомовых территорий и возможности по благоустройству этих территорий, парковок авто и т. д.).
РБК-Украина: Но ведь подготовка такого обширного и глобального документа как зонинг займет немало времени. Как вы реализуете введение закона в действие без разработанных градостроительных кадастров и прорисованных зонингов в городах Украины?
Л.П.: Важно мотивировать местные советы быстро создать такой градостроительный зонинг. На заседании правительства под руководством Николая Азарова обсуждался вопрос введения моратория на получение разрешений на строительство до момента создания таких документов. То есть, разрешения на строительства смогут выдаваться только на тех участках в городе, где есть утвержденный зонинг, и, таким образом, местные советы будут стимулированы поскорее создавать градостроительные документы.
Согласование зонирования большой территории не будет лоббировать ничьи интересы. Город заинтересован сделать планирование цивилизованным и гармоничным. И когда компания будет приходить за разрешением на строительство, она не сможет поменять то, что есть в зонинге. Таким образом, по данной процедуре, когда компания приходит за разрешением на строительство, она смотрит в градостроительный зонинг, где ей как в справочной, описывается, какие есть условия и ограничения. Если компания приносит проект, соответствующий всем нормам, то автоматически его (разрешение) получает.
Также в наших реформах, повторюсь, мы добиваемся революционного введения принципа «молчаливого согласия». Если нет ответа от чиновника в течение установленного срока, то решение автоматически положительное. Таким образом, мы блокируем коррупционеру возможность «давить» на застройщика. Если он подает все документы, и чиновник не отвечает, то решение принято в пользу инвестора. Предлагается жестко регламентировать ответственность чиновника: одно нарушение - штраф, второе - увольнение. Будет увеличена ответственность монополистов (приравнивается к ответственности чиновников), а также обозначены параметры ценообразования и сроков на подключение сетей (газ, вода, электрика, пр.) Я не могу сказать, что мы победим коррупцию на 100%, но на 90% этот эффект будет заметен.
И есть еще масса других положительных инициатив, но их слишком много, чтобы здесь все перечислять.
РБК-Украина: Но все-таки, в строительстве главное - строить. Скажите, а что принципиально меняется в процедуре строительства?
Л.П.: Также очень серьезно упрощается процедура подготовки к строительству. Если организация получила договор аренды земельного участка, она автоматически сможет начать подготовительные работы, без прохождения, как раньше, сложного согласования на получение ордера на подготовительные работы.
Новой позицией является то, что убирается обязательная экспертиза для объектов 1-3 категории сложности, но для сложных объектов 4-5 категории экспертиза останется. По ответственности за строительство вводится юридическая ответственность эксперта на равне с архитектором, и дается она не на компанию, а на конкретного человека для персонализации ответственности.
Нормативы для строительства также смогут применяться не только из наших ДБН, но и из международного строительного кодекса (ICC), когда на их использование будет куплена лицензия и они будут переведены на государственный язык.
РБК-Украина: Другой вопрос, когда заканчивается стройка, строители сегодня сталкиваются с большими трудностями и тратят много времени при вводе объекта в эксплуатацию. Что поменяется в этом вопросе в новом законодательстве?
Л.П.: По новым правилам, ввод в эксплуатацию будет проходить на основе декларативного принципа при подписании акта заказчиком, генподрядчиком, авторским надзором и поставщиком технических услуг. Но объекты 4-5 категории будут инспектироваться по старой системе.
Планируется введение предварительной регистрации квартир до получения ордера, при реализации квадратных метров во избежание двойных продаж тех же площадей , чтобы избежать новых "элита-центров".
РБК-Украина: Когда будет первый положительный эффект от данных реформ?
Л.П.: Когда реформа будет внедрена, то через полгода - год у нас намного улучшиться инвестиционный климат в строительной отрасли, в несколько раз увеличатся инвестиции, рынок станет более прозрачным и менее коррумпированным, что очень важно для инвесторов, а также повлияет на снижение стоимости жилья. С введением закона, строительная отрасль реально вздохнет и станет локомотивом развития экономики страны.
Беседовал Иван Тихомиров
