Будувати попри все. Кому та як це вдається

Ринок нерухомості з початку великої війни зазнав суттєвих змін. У спільному спецпроєкті РБК-Україна з девелоперською компанією Alliance Novobud, яка одна з перших відновила будівництво та активно будує, розповідаємо, як працює галузь в умовах воєнного стану, як покупцю в період турбулентності оцінити будівельний проєкт та яке майбутнє чекає на ринок нерухомості в Києві та області найближчими роками.

Повернення попиту. У фокусі — готові квартири з укриттям

За словами керівника відділу продажів Alliance Novobud Наталії Кириленко, ринок нерухомості в Києві та агломерації почав поступово відновлюватись ще навесні. Для прикладу, Alliance Novobud повністю відновив будівництво на початку квітня 2022 року, а вже влітку ввів в експлуатацію 2 будинки в житловому проєкті Krona Park II у Броварах.

ЖК Krona Park у Броварах (фото: прес-служба компанії)

Однак загальна ситуація радикально відрізняється від довоєнного часу.

“Фокус клієнта змістився з об’єктів на початковій стадії будівництва на готові квартири або квартири, які знаходяться на фінальному етапі будівництва, тобто готовністю 70% й більше. Мають попит однокімнатні та двокімнатні квартири до 75 м²", – пояснює Кириленко.

Також відстежується зацікавленість клієнтів у придбанні паркомісць як в підземних, так і у багаторівневих паркінгах. Це й не дивно, адже з початку війни саме паркінги стали одним з основних місць для укриття під час повітряної тривоги.

Підприємці також надають перевагу комерційним приміщенням розташованим на -1 поверсі, в яких і вартість вигідніша, і перевага щодо розташування є, а це додаткова безпека.

"Щодо продажів, то спостерігаємо щомісячну плавну позитивну динаміку зростання кількості угод, починаючи з травня 2022 року. Щоправда, у періоди атак на енергетичну інфраструктуру країни більшість клієнтів відтермінували придбання, але не відмовилися від своїх намірів. Загалом люди пристосовуються й попит потроху вирівнюється", – зазначає керівник відділу продажів Alliance Novobud.

Керівник відділу продажів Alliance Novobud Наталія Кириленко (фото: прес-служба компанії)

Придбання житла, як новий вид терапії

Збереження попиту на ринку нерухомості у турбулентні часи залежить не лише від надійності забудовника й проєкту, а й ефективних комунікацій з клієнтами. Як пояснює директорка з маркетингу компанії Ірина Міхальова, за час воєнних дій підхід до комунікацій Alliance Novobud як з чинними, так і потенційними інвесторами доводилося корегувати кілька разів.

У перші місяці війни головним завданням було заспокоїти людей, дати їм зрозуміти, що компанія скоро повернеться до будівельних робіт і зобов’язання будуть виконані. Наступним меседжем, на який чекали клієнти, є, власне, підтвердження того, що забудовник відновив роботу й поступово виходить на довоєнний темп будівництва.

"Треба постійно знаходити способи й інструменти, як продемонструвати інвесторам, які вже придбали житло, що їхні будинки будуються; тим, хто тільки думає про інвестицію – підтвердити, що ми будуємо попри все. Тому весь цей час ми намагаємось максимально висвітлювати динаміку будівництва, вести активно роботу в соцмережах, регулярно робити розсилки в месенджери, знімати відео та фото, як тільки з’явилася можливість, увімкнули вебкамери на об’єктах, одним словом – бути у постійному контакті з клієнтами", – розповідає Міхальова.

Директорка з маркетингу Alliance Novobud Ірина Міхальова (фото: прес-служба компанії)

Крім того, багато клієнтів зараз вимушено опинились за кордоном й не можуть самостійно пересвідчитись у ході будівництва. Для них забудовник організовує індивідуальні онлайн-екскурсії.

"Якщо клієнт за кордоном, або з інших причин не має фізичної можливості приїхати – наші продавці завжди йдуть назустріч. Дуже важливо, щоб клієнти були спокійні й мали змогу переконатися в тому, що їхня інвестиція не заморожена. Для багатьох з них – це своєрідний вид терапії, оскільки будівництво житлових комплексів асоціюється як з втіленням власних мрій, так і відбудовою України в цілому", – пояснюють в компанії.

Програми розтермінування та підтримка держави – новий тренд у продажах

За словами Наталії Кириленко, у нинішніх реаліях покупці все частіше обирають або програми розтермінування без здорожчання від забудовника, або варіанти 100% оплати.

"В залежності від фінансових можливостей та ситуації покупці можуть скористатися або розтермінуванням без дорожчання на 12 місяців із першим внеском від 20%, або програмою для військовослужбовців з першим внеском від 300 000 грн із залишком на виплат без дорожчання протягом 18 місяців, або програмою для переселенців з першим внеском від 10% на виплат 60 місяців з покриттям оренди до введення будинку в експлуатацію. Кожному покупцю пропонуємо страхування готового житла та житла в процесі зведення, в тому числі й від воєнних ризиків", – зазначає керівник відділу продажів компанії.

Велику зацікавленість у клієнтів викликає й державна програма "єОселя", за умовами якої військовослужбовці, лікарі, педагоги та науковці можуть придбати готове житло лише під 3% на 20 років. Перші клієнти Alliance Novobud вже отримали попередні погодження від банків та збирають пакет документів. Дуже чекають в компанії на запуск програми й на первинне житло.

Як наголошують в Alliance Novobud, подібні програми дозволяють розширити звичний портрет покупців. Сьогодні серед інвесторів стало більше військових, вчителів, медиків, тих верств населення, які зазвичай мали мінімальний рівень оплати праці й не могли собі довгий час дозволити інвестувати у власне житло. Зараз ця ситуація поступово змінюється на краще.

Крім того, за останні декілька років ринок нерухомості в Україні помітно еволюціонував. Багато в чому це пов'язано з більшою обізнаністю й вимогливістю інвесторів.

Як пояснюють в Alliance Novobud, зараз в тренді житло класу комфорт+ та бізнес-класу. Попри війну й відсутність впевненості у завтрашньому дні, люди не хочуть вкладати гроші в дешеві житлові обʼєкти.

"Зацікавленість новобудовами економ-класу насправді почала зникати ще до війни, нові реалії тільки посилили цей тренд. Зараз, коли людина все-таки наважується на інвестицію у житловий об'єкт за власні кошти або в кредит на декілька років, то хоче, щоб забудова була побудована якісно й на роки. Шукають проєкти з комфортною та зеленою прибудинковою територією, зручною інфраструктурою, зеленою зоною поруч. Додатковим критерієм стали ще й укриття, які можна облаштувати у цокольних приміщеннях, підземних паркінгах", – говорить Ірина Міхальова.

Зараз на ринку нерухомості в тренді житло класу комфорт+ та бізнес-класу (фото: прес-служба компанії)

Як оцінити надійність забудовника? Чек-ліст від експертів Alliance Novobud

Як пояснює генеральний менеджер будівельних проєктів Alliance Novobud Андрій Мельник, перше, на що треба звертати увагу під час вибору житла: досвід та надійність забудовника.

Для прикладу: Alliance Novobud на ринку вже понад 18 років, має 23 введені в експлуатацію будинки в семи житлових комплексах, три з яких повністю реалізовані (ЖК "Зелений квартал", ЖК "Лісовий квартал", ЖК Krona Park) та п’ять в активній стадії (деякі з них на фінальному етапі будівництва) – Montreal House, Illinsky House, Krona Park II, Madison Gardens, "Лавандовий".

У введених в експлуатацію будинках вже мешкають понад 10 000 сімей.

Другий, важливий фактор, – наявність дозвільної документації та відкритість забудовника. Нерідко компанії "на папері" будують одночасно десятки обʼєктів, тоді як фактично будівельні роботи ведуться на одному чи двох обʼєктів, й то більшої мірою — в рекламно-маркетингових цілях.

"Треба проаналізувати активність компанії за останній рік-два, переглянути всі доступні канали комунікації забудовника. Зараз окрім офіційних каналів, є ще багато чатів, створених інвесторами, що вже придбали житло й активно розповідають там про проблеми, з якими зіткнулись. У відділах продажу завжди просіть організувати перегляд об'єкта, аби пересвідчитись в ході та якості робіт. Якщо вже на цьому етапі ви помітите, що забудовник неохоче ділиться інформацією або є питання до дозвільної документації – це серйозний привід задуматися над доцільністю такої інвестиції", – говорить Андрій Мельник.

Третім важливим моментом під час вибору житлового об'єкта є якість будівництва та енергоефективність матеріалів. "Золотим" стандартом будівництва нині вважаються будинки, які зводяться за монолітно-каркасною технологією з використанням високоякісних екологічних та енергоефективних матеріалів.

Наприклад, в Alliance Novobud зовнішні стіни будують із червоної цегли, утеплюють якісною мінеральною ватою, завдяки чому забудова краще зберігає тепло, що дуже важливо особливо напередодні зими в режимі жорсткої економії. На ринку новобудов будинки Alliance Novobud давно відомі своїми відмінними теплоізоляційними властивостями.

В цьому ж контексті важливим нюансом є ще й надійність підрядних організацій, яких залучає забудовник. "Перед тим, як залучати підрядні організації до нас на об'єкти, вони проходять серйозну перевірку. Як правило, ми не дробимо роботу на невеликі лоти, через це всі підрядники мають справді сильне портфоліо й організаційно спроможні витримати навіть такі непередбачувані форс-мажори, як війна", – пояснює експерт Alliance Novobud.

Генеральний менеджер будівельних проєктів Alliance Novobud Андрій Мельник (фото: прес-служба компанії)

У нинішніх реаліях невіддільним атрибутом надійності забудовника є надійне фінансове плече задля виконання робіт у певному темпі й в повному обсязі, і як результат, здачі об'єкта у визначений договором термін.

"Як відомо, зараз є певний дефіцит у будівельних матеріалах. Але ми як надійний й відповідальний забудовник заздалегідь склали графік робіт й передбачили купівлю необхідних матеріалів більш ніж на пів року вперед. Для клубного будинку Illinsky House, наприклад, всі необхідні оздоблювальні матеріали були придбані ще до війни, що дозволило відновити будівництво одразу після гарячої фази практично без втрати темпів", – розповідає генеральний менеджер будівельних проєктів компанії.

Втім, неможливо уникнути впливу на роботу будівельних майданчиків повітряних тривог та віялових відключень електроенергії. Як відомо, на території України діє закон, який передбачає зупинення робіт на будівельних майданчиках під час тривог, тож будівельники під час тривог спускаються в спеціально облаштовані укриття. Щодо відключень електроенергії, то на багатьох об'єктах Alliance Novobud вже встановлені дизель-генератори, які дозволяють не переривати робочий процес під час відключення електропостачання.

Alliance Novobud вийшла на довоєнний рівень робіт на будівельних майданчиках (фото: прес-служба компанії)

В цілому ж в компанії наголошують, що сьогодні будівництво житла є ще актуальнішим, ніж до війни.

"Багато обʼєктів зруйновано. Багато, хто вимушений був переїхати й хоче тепер повноцінно розпочати життя в іншому місті. Ми маємо задовольняти цей попит. Ми як девелопер розуміємо важливість реалізації таких проєктів й продовжуємо виконувати взяті на себе зобов'язання. Ми не зупинили жодного об'єкта й не сконцентрували зусилля лише на тих, які були на фінальній стадії. Ми розподілили наші сили й ресурси на усіх обʼєктах з однаковою інтенсивністю. Віримо, що війна скоро закінчиться нашою перемогою – відсвяткуйте цю подію у новій оселі", – резюмували в Alliance Novobud.