Нулевой спрос. Почему квартиры в новостройках дорожают даже во время войны

Застройщики не спешат снижать цены, и многие отделы продаж снова открылись. Но продажи упали в 10-15% раз от уровня до войны, говорят РБК-Украина эксперты рынка.

Продажи квартир в новостройках Киева в начале войны упали практически до нуля. Но застройщики все равно существенно подняли цены и, кажется, не собираются их снижать. Даже в условиях низкого спроса.

Стройматериалы подорожали, логистические цепочки поставок нарушились – главные причины, почему цены за жилье в новых домах только растут. Например, до 24 февраля цены за квадратный метр в новостройке на Академгородке продавали за 22 тысячи гривен, а сейчас – за 30-35. Квадратный метр в историческом районе, Подоле, стоил 60-70 тысяч, а сейчас – больше 100.

Еще одна проблема – большинство строек остановились, и даже купившие квартиру до войны инвесторы не знают, когда их жилье наконец сдадут в эксплуатацию. А новых покупателей – буквально единицы, говорят эксперты рынка.

РБК-Украина разбиралось, реально ли купить квартиру в столичной новостройке по "довоенным" ценам, и стоит ли это вообще делать в условиях войны.

Падение рынка. Почему растут цены на квартиры в новостройках

Продажи квартир в новостройках Киева действительно упали буквально до нуля. Но говорить о полной заморозке рынка все же нельзя. Сделки проходят, но единичные – совсем не так, как было до полномасштабного вторжения РФ в Украину. Объемы продаж в новостройках столицы упали в 10-15 раз, констатирует эксперт рынка недвижимости Виктория Берещак. "Если до войны топовый девелопер из списка компаний первой пятерки на рынке продавал 150-250 квартир в месяц, то сейчас таких сделок всего около десятка или чуть больше".

Но даже при низком спросе, когда квартиры почти не покупают, цена за квадратные метры все равно растет. Виктория Берещак видит две причины, почему так происходит: рост себестоимости всех затрат и инфляция. Во-первых, растет себестоимость материалов.

Из-за утраты мощностей украинских заводов надо завозить материалы из-за рубежа, нарушились привычные логистические цепочки. Многие сотрудники ушли в ВСУ и другие силы обороны. Нехватка квалифицированных кадров, высокая инфляция и удорожание стройматериалов влияют на себестоимость строительства.

Вторая причина – рост курса доллара. Сначала НБУ удерживал доллар, а когда его отпустили в свободное плавание, было некое расхождение: девелоперы все еще старались держать цены, но уже тратили на потребности объекта уже больше денег, так как все уже подорожало.

Фото: Количество продаж квартир в новостройках Киева за время войны упало в 10-15 раз (Виталий Носач/РБК-Украина)

"Сейчас эти цены уже начинают выравниваться и показывают более реальную ситуацию. Курс будет и дальше постепенно выравниваться ближе к реальному. В целом в гривневом эквиваленте мы видим повышение стоимости квартир на 45%", — говорит собеседница.

То, что застройщики повышают цены даже при очень низком спросе, может говорить о планах девелопера все-таки сдать этот объект в эксплуатацию даже в крайне сложных условиях военного времени. И наоборот – если вы видите, что квартиру продают по "довоенным" ценам, то у застройщика банально может не хватить денег на завершение работ, считает представитель консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий.

"Допустим, в условиях войны и подорожания материалов застройщик поставил цену в 20 тысяч гривен за метр вместо 40. Конечно, он бы привлек клиентов. Но тогда он этот дом просто никогда бы не достроил, ведь это будет работа в убыток. Повышение цены, порой в два раза, дает возможность закупать материалы и нанимать строителей. А продажа жилья по такой же цене, как до 24 февраля - это буквально гарантия того, что дом не достроится", — высказывает он мнение в разговоре с РБК-Украина.

Продажи в новостройках проходят сегодня в единичных случаях, уверен Костецкий. Есть категория тех, кому нужно продать квартиру срочно. В основном тем, кто переезжает в другой регион или в другую страну. Также есть те, кому жилье нужно срочно купить. Многие из таких покупателей – переселенцы из пострадавших от войны регионов. Но люди все же чаще смотрят предложения на вторичке, чем в новостройках.

Во время войны большинство строек заморожены. По мнению эксперта, достраивается условно один объект из сотни. Как правило, это сетевые застройщики и те, у кого на объекте было продано большинство квартир еще до войны. Многие отделы продаж работают: компаниям как-то нужно привлекать новых клиентов. Но продаются в основном квартиры в тех домах, которые уже достроены и сданы в эксплуатацию. Ведь гарантий, что сдадут еще недостроенный дом, нет никаких.

Фото: Большинство строек в Киева остановлены, достраиваются далеко не все объекты (Виталий Носач/РБК-Украина)

В поисках энергонезависимости. Какое жилье подорожало больше всего

Больше всего квартиры подорожали в классе "комфорт плюс", жилье в формате "город в городе". Также – в полифункциональных жилых комплексах с миксом инфраструктуры, особенно если там есть разнообразные хабы, коворкинги, говорит Виктория Берещак. Цены заметно повышаются там, где управляющая компания или владельцы бизнеса побеспокоились об автономных источниках питания, где есть генераторы: "В таких комплексах жизнь продолжается, и движутся продажи".

Жилье дорожает и в бизнес-сегменте, в комплексах квартальной застройки. По мнению собеседницы, хуже всего сейчас приходится масс-маркету. Такие квартиры фактически не продаются.

Эксперт предполагает, что в домах такого класса будут полагаться на государственные программы восстановления жилья и покупки квартир льготным категориям за государственные деньги. Также – частично на ипотеку. Но это довольно сложно, ведь средний покупатель сейчас не готов жертвовать личным комфортом, и выбирает дом, который бы соответствовал таким его ожиданиям:

1. инфраструктура (наполнение комплекса полезными функциями – магазинами, учебными центрами, заведениями);
2. элементы безопасности (закрытая территория, охрана комплекса, ощущение соседей как одного комьюнити);
3. энергетическая независимость, продуманность автономных средств энергии и тепла на случай форс-мажора.
4. новая тенденция – покупателям стало важно, чтобы комплекс не находился рядом с энергетическими и любыми стратегическими объектами, которые становятся целью ракетных ударов оккупанта.

"Не скажу, что буквально каждый покупатель приходит в отдел продаж и говорит: "вы находитесь рядом с ТЭЦ, покупать не буду". Все же не так много комплексов в Киеве находятся рядом с такими объектами. Но на это тоже обращают внимание", — считает Виктория Берещак.

К такому же мнению приходит и Сергей Костецкий. По его словам, на рынке каждый день что-то новое. Еще месяц назад никто не мог предположить, что расположение жилого дома возле подстанций станет при выборе жилья серьезной проблемой: сейчас такие квартиры очень сложно продать, даже со скидкой.

Фото: Если раньше покупателей привлекало премиальное жилье с видом на Киев, то сейчас все больше покупают классом ниже (Виталий Носач/РБК-Украина)

Если раньше продавцы привлекали внимание покупателей красивыми описаниями пентхаусов с живописным видом на город, то сегодня люди даже с более высоким доходом хотят чаще купить жилье классом пониже. Хотят больше сохранить деньги и боятся, что в здание может прилететь очередная российская ракета.

Дешевле, чем на сайтах. Сколько стоит жилье в Киеве по районам

Во время войны цены за квадратный метр выросли на 30-45%. Также цена отличается в зависимости от класса (эконом, комфорт и так далее), от метража и готовности объекта, наличия паркомест и расположения дома. Так, в Оболонском районе Киева минимальная цена за квадратный метр составляет 22 550 грн при условии покупки трехкомнатной квартиры, а максимальная – 105 060 грн за метр в уже введенном в эксплуатацию доме премиум-класса сразу возле метро.

РБК-Украина приводит примеры цен на жилье в новостройках разных районов Киева. Предложения очень отличаются: в некоторых ЖК остались только трехкомнатные квартиры, а многие дома только готовятся к сдаче.

• Голосеевский – 30 600-69 350 грн за квадратный метр (1,2- 2,75 млн грн за готовую квартиру);
• Оболонский – 22 550-105 060 грн (1,85-12,68 млн грн);
• Печерский – 76 000-203 000 грн (3,76 млн грн-50,79 млн грн);
• Подольский – 26 000-141 450 грн (1,4-7,5 млн грн);
• Святошинский – 30 000-53 000 грн (1,2-3,5 млн грн)
• Соломенский – 26 000-43 000 грн (2,1-3 млн грн);
• Шевченковский – 40 000-120 000 грн (2,2-5 млн грн);
• Дарницкий – 23 500-48 500 грн (1,2-6,05 млн грн)
• Деснянский – 29 000-32 000 грн (1,2-1,5 млн грн);
• Днепровский – 27 700-50 800 (1,65-4,24 млн грн).

Однако наличие предложений на сайтах по продаже недвижимости не всегда отображает реальную картину по ценам, предупреждает Сергей Костецкий. На деле люди часто покупают квартиры дешевле. Им предлагают скидки и распродажи, чтобы сделка состоялась.

Фото: Квартиры в доме, где пока идет строительство, сейчас покупают в единичных случаях (Виталий Носач/РБК-Украина)

"Предложения на сайтах – это одно дело. Но если мы говорим о реальных сделках, то люди покупают квартиры в среднем на 20-30% дешевле заявленной стоимости. Если человек хочет купить жилье уже сейчас, он не принимает решение по первому попавшемуся объявлению. Как правило, клиент две-три недели ищет, смотрит объекты. И находит наиболее подходящий и выгодный вариант. Выбор квартир сейчас огромный. На одного желающего купить жилье приходится около 50-60 предложений квартир из такой недвижимости, которая нужна клиенту", — говорит эксперт.

Отложенный спрос. "После войны колоссальные деньги придут на все рынки"

Пока на первичном рынке ситуация очень плохая, считает Сергей Костецкий. Он уверен, что многие застройщики во время войны обанкротятся. Многие компании уже закрылись: конкуренция на рынке существенно снижается. Однако те, которые смогут выжить в таких жестких условиях, значительно улучшат свое положение после победы Украины.

"Почему сегодня не работает рынок? Не потому, что у людей закончились деньги. Они в основном просто не планируют их тратить, так как не понимают, что будет завтра. Есть опасения потери работы, что нужно будет куда-то переезжать, что будут внезапно нужны деньги. Но вспомните мои слова: как только полностью закончится война, сразу на все рынки – недвижимости, ритейла, покупки товаров – будут приходить колоссальные суммы, буквально миллиарды. Это те средства, которые люди сейчас хранят и не тратят", – говорит представитель SV Development.

Он уверен: те бизнесы, которые за время войны не обанкротятся и займутся достройкой объектов, после окончания боевых действий будут чувствовать себя очень хорошо. К застройщикам, которые выживут и не закроются, даже при условии роста цен обязательно пойдут люди. Они захотят наконец купить жилье, о котором мечтали, и будут делать это без опасений. Ведь над их домами уже не будут летать ракеты оккупанта.