Про реформаторський законопроект для будівельної галузі країни, про залучення інвестицій в будівництво, дерегуляції, зниження корупції і залежності галузі від чиновників розповів РБК-Україна голова Української будівельної асоціації (УБА) Лев Парцхаладзе.
РБК-Україна: УБА спільно з Кабінетом міністрів розробили новий законопроект для будівельної галузі. А чому недавно була припинена робота над Будівельним кодексом?
Лев Парцхаладзе: Важливо, що на сьогодні була припинена робота над Будівельним кодексом, де планувалося внести зміни до старої радянській законодавчій базі. Там були хороші ідеї. Але швидкого і сучасного ривка в розвиток галузі з одними лише змінами старої радянської системи зробити не можна. В цьому випадку ми б все одно жили в старій системі координат.
У нашому проекті закону ми повністю змінили підхід. Закон буде рамковим, а правила і процедури будуть прописані в положеннях Кабінету міністрів, який можливо корегуватиме при необхідності.
УБА стала співавтором цього проекту реформ. І для нас дуже важливо, щоб законопроект широко обговорювався в професійному середовищі. Ми отримали і продовжуємо отримувати (на електронну адресу УБА office@u-b-a.com.ua ) різні пропозиції з різних регіонів України. Це важливо, тому що будівельники краще знають проблеми галузі і сучасні світові підходи, і також краще відчувають «вузькі місця».
РБК-Украина: Які основні зміни в законодавство передбачені концепцією реформ Кабінету міністрів і УБА?
Л.П.: Ми вдячні уряду України, особливо вдячні віце-прем'єр-міністр Сергію Тігіпку і Мінрегіонбуду за ініціацію цього процесу. Ми також вдячні всім іншим урядовим і міжнародним організаціям, які взяли участь в роботі над законом. Революційними мають стати спрощення процедур, скорочення термінів отримання дозвільної документації і введення в експлуатацію об'єктів. Новим принципом стане отримання забудовниками не просто земельних ділянок від міста, але підготовлених проектів для інвестування і будівництва. Буде жорстке визначення відповідальності чиновників і застосований принцип «мовчазної згоди», і також багато іншого, що дозволить зменшити вартість будівництва на 10-20%, зменшити корупцію на 90% і в десятки разів збільшити залучення інвестицій в галузь.
РБК-Украина: В Україні дуже складна і тривала процедура виділення землі під проект, узгодження проекту, будівництва і введення об'єкту в експлуатацію. Чи спрощує новий законопроект ці процедури?
Л.П.: Законопроектом передбачено, що оформлення земельної ділянки займатиме не більше 50-60 днів, отримання ордера на будівництво - близько 50 днів, і введення в експлуатацію - не більше 10 днів. Відзначу, що за існуючою процедурою, вищеописаний процес триває 475 днів за паперами. Але насправді, цей період не регламентований відповідальністю чиновника, і може розтягуватися на роки без ухвалення рішення, таким чином блокуючи будівництво і підвищуючи його собівартість. І це - основна корупційна складова - отримати дозволи чиновників, у тому числі отримати згоду місцевих порад.
Саму тому, наша пропозиція: міська порада не затверджує кожен окремий проект будівництва, а інвестор набуває ділянки на конкурсній основі. Це стане можливим, коли в кожному місті України буде розроблений і введений сучасний зонинг і запрацює містобудівний кадастр.
Також ми пропонуємо, аби видача дозволів на будівництво видавалася під об'єкт, а не юридичній особі, яка на етапі розвитку проекту може мінятися. При продажах проекту, наприклад, і заміні юрособи повинно зберігається цільове призначення об'єкту. Таке нововведення приведе до того, що товаром на ринку буде не земля, а об'єкт будівництва. Адже сьогодні торгують землею. А ціна землі залежить від того, який об'єкт на ній планується побудувати. Якщо будинок в 100 поверхів - це одна ціна, а якщо в цьому районі діє обмеження висоти, то ціна землі різко падає.
РБК-Україна: Ви згадали про введення сучасного зонінга і містобудівного кадастру. Це означає, що тепер земля в місті чітко промальовується на проекти?
Л.П.: Суть в тому, що пропонується зробити замовником будівництва не приватні компанії, а міські адміністрації, які заздалегідь промальовують гармонійний розвиток міста в майбутньому. І це принципово новий і правильний погляд. Ми пропонуємо кожному місту створити зонінг. Це розмітка всього міста, де визначені всі необхідні місту майбутні будови відповідно до їх цільового призначення, поверховості, обсягу, обмежень по екології (а також іншим нормам), технічних можливостей, термінами підключення інженерних мереж і ін. У цьому документі вже будуть зібрані всі висновки компетентних інстанцій на кожен конкретний проектований об'єкт: узгодження пожежників, екологів, санстанції і інших служб. Всі ці узгодження місто робитиме самостійно, не буде прямого контакту з майбутнім забудовником і можливості впливати на нього і тиснути. Додаткових погоджень будівельної компанії робити не треба буде. Всі земельні майданчики чітко промальовують, і інвесторові надаватиметься не лише вільний майданчик, але і проект цільового призначення цієї території. Він чітко розумітиме, за що бореться на конкурсі або аукціоні з проекту. Тобто, будівельна компанія зможе планувати будівництво винятково в рамках цього зонінгу, і лише об'єктів з тим цільовим призначенням і поверховістю, яке там вказане. Цей документ буде в доступі в електронному вигляді, і будь-який житель міста зможе побачити які плани є в міста по своєму розвитку. В такому разі місто розвиватиметься гармонійно.
Як бачите, будуть застосовані сучасні принципи в управлінні землею:
- Буде передбачено розділення великих територій на окремі ділянки під різні об'єкти на різні юридичні обличчя (тобто забудовник, маючи велику ділянку, зможе розбити територію на декілька ділянок для будівництва об'єктів різного призначення повідомним методом без складної процедури і сесій), право оренди землі стане товаром.
- Після закінчення терміну оренди ділянки під побудованими і експлуатованими комерційними об'єктами, продовження оренди (49 років) або викуп автоматично (без сесії)
- Також під експлуатованими багатоквартирними будинками, в незалежності від року забудови і наявності оренди, автоматичне оформлення землі по формальній ставці на користь мешканців багатоквартирного будинку (тут також будуть вирішені спори мешканців різних будинків по кордонах прибудинкових територій і можливості по благоустрою цих територій, парковок авто і т. д.).
РБК-Україна: Але ж підготовка такого обширного і глобального документа як зонинг займе немало часу. Як ви реалізуєте введення закону в дію без розроблених містобудівних кадастрів і промальованих зонінгів в містах України?
Л.П.: Важливо мотивувати місцеві ради швидко створити такий містобудівний зонинг. На засіданні уряду під керівництвом Миколи Азарова обговорювалося питання введення мораторію на здобуття дозволів на будівництво до моменту створення таких документів. Тобто, дозволи на будівництво зможуть видаватися лише на тих ділянках в місті, де є затверджений зонинг, і, таким чином, місцеві поради стимулюватимуть скоріше створювати містобудівні документи.
Узгодження зонування великої території не лобіюватиме нічиї інтереси. Місто зацікавлене зробити планування цивілізованим і гармонійним. І коли компанія приходитиме за дозволом на будівництво, вона не зможе поміняти те, що є в зонінгу. Таким чином, за даною процедурою, коли компанія приходить за дозволом на будівництво, вона дивиться в містобудівний зонінг, де їй як в довідковій, описується, які є умови і обмеження. Якщо компанія приносить проект, відповідний всім нормам, то автоматично його (дозвіл) отримує.
Також у наших реформах, повторюся, ми добиваємося революційного введення принципу «мовчазної згоди». Якщо немає відповіді від чиновника протягом встановленого терміну, то рішення автоматично позитивне. Таким чином, ми блокуємо корупціонерові можливість «тиснути» на забудовника. Якщо він подає всі документи, і чиновник не відповідає, то рішення прийняте на користь інвестора. Пропонується жорстко регламентувати відповідальність чиновника: одне порушення - штраф, друге - звільнення. Буде збільшена відповідальність монополістів (прирівнюється до відповідальності чиновників), а також позначені параметри ціноутворення і термінів на підключення мереж (газ, вода, електрика, ін.) Я не можу сказати, що ми переможемо корупцію на 100%, але на 90% цей ефект буде помітний.
И є ще маса інших позитивних ініціатив, але їх надто багато, аби тут все перераховувати.
РБК-Україна: Але все-таки, в будівництві головне - будувати. Скажіть, а що принципово зміняється в процедурі будівництва?
Л.П.: Також дуже серйозно спрощується процедура підготовки до будівництва. Якщо організація отримала договір оренди земельної ділянки, вона автоматично зможе почати підготовчі роботи, без проходження, як раніше, складного узгодження на здобуття ордера на підготовчі роботи.
Новою позицією є те, що забирається обов'язкова експертиза для об'єктів 1-3 категорії складності, але для складних об'єктів 4-5 категорій експертиза залишиться. По відповідальності за будівництво вводиться юридична відповідальність експерта на равні з архітектором, і дається вона не на компанію, а на конкретну людину для персоналізації відповідальності.
Нормативи для будівництва також зможуть застосовуватися не лише з наших ДБН, але і з міжнародного будівельного кодексу (ICC), коли на їх використання буде куплена ліцензія і вони будуть перекладені державною мовою.
РБК-Україна: Інше питання, коли закінчується будівництво, будівельники сьогодні стикаються з великими складнощами і витрачають багато часу при введенні об'єкту в експлуатацію. Що зміниться в цьому питанні в новому законодавстві?
Л.П.: По нових правилах, введення в експлуатацію проходить на основі декларативного принципу при підписанні акту замовником, генпідрядником, авторським наглядом і постачальником технічних послуг. Але об'єкти 4-5 категорій інспектуватимуться по старій системі.
Планується введення попередньої реєстрації квартир до здобуття ордера, при реалізації квадратних метрів щоб уникнути подвійних продажів тих же площ, аби уникнути нових «еліта-центрів».
РБК-Україна: Коли буде перший позитивний ефект від даних реформ?
Л.П.: Коли реформа буде упроваджена, то через півроку рік у нас набагато покращаться інвестиційний клімат в будівельній галузі, у декілька разів збільшаться інвестиції, ринок стане прозорішим і менш корумпованим, що дуже важливо для інвесторів, а також вплине на зниження вартості житла. З введенням закону, будівельна галузь реально зітхне з полегшенням і стане локомотивом розвитку економіки країни.
Спілкувався Іван Тихомиров