Рынок недвижимости с начала большой войны претерпел существенные изменения. В совместном спецпроекте РБК-Украина с девелоперской компанией Alliance Novobud, которая одна из первых возобновила строительство и активно строит, рассказываем, как работает отрасль в условиях военного положения, как покупателю в период турбулентности оценить строительный проект и какое будущее ждет рынок недвижимости в Киеве и области в ближайшие годы.
По словам руководителя отдела продаж Alliance Novobud Наталии Кириленко, рынок недвижимости в Киеве и агломерации начал постепенно восстанавливаться еще весной. К примеру, Alliance Novobud полностью возобновил строительство в начале апреля 2022 года, а уже летом ввел в эксплуатацию 2 дома в жилом проекте Krona Park II в Броварах.
ЖК Krona Park в Броварах (фото: пресс-служба компании)
Однако общая ситуация радикально отличается от довоенного времени.
Фокус клиента сместился с объектов на начальной стадии строительства на готовые квартиры или квартиры, которые находятся на финальном этапе строительства, то есть готовностью 70% и более. Спрос в основном на однокомнатные и двухкомнатные квартиры до 75 м2", – объясняет Кириленко.
Также отслеживается заинтересованность клиентов в приобретении паркомест как в подземных, так и в многоуровневых паркингах. Это неудивительно, ведь с начала войны именно паркинги стали одним из основных мест для укрытия во время воздушной тревоги.
Предприниматели также предпочитают коммерческие помещения расположенные на -1 этаже, в которых и стоимость более выгодна, и преимущество по расположению есть, а это дополнительная безопасность.
"Что касается продаж, то наблюдаем ежемесячную плавную положительную динамику роста количества сделок, начиная с мая 2022 года. Правда, в периоды атак на энергетическую инфраструктуру страны большинство клиентов отсрочили приобретение, но не отказались от своих намерений. В общем, люди приспосабливаются и спрос понемногу выравнивается", – отмечает руководитель отдела продаж Alliance Novobud.
Руководитель отдела продаж Alliance Novobud Наталья Кириленко (фото: пресс-служба компании)
Сохранение спроса на рынке недвижимости в турбулентное время зависит не только от надежности застройщика и проекта, но и эффективных коммуникаций с клиентами. Как объясняет директор по маркетингу компании Ирина Михалева, за время военных действий подход к коммуникациям Alliance Novobud как с действующими, так и потенциальными инвесторами приходилось корректировать несколько раз.
В первые месяцы войны главной задачей было успокоить людей, дать им понять, что компания скоро вернется к строительным работам и обязательства будут выполнены. Следующим месседжем, которого ждали клиенты, стало, собственно, подтверждение того, что застройщик возобновил работу и постепенно выходит на довоенный темп строительства.
"Надо постоянно находить способы и инструменты, как продемонстрировать инвесторам, которые уже приобрели жилье, что их дома строятся; тем, кто только думает об инвестиции – подтвердить, что мы строим, несмотря ни на что. Поэтому все это время мы стараемся максимально освещать динамику строительства, активно вести работу в соцсетях, регулярно делать рассылки в мессенджеры, снимать видео и фото, как только появилась возможность, включили вебкамеры на объектах, одним словом – быть в постоянном контакте с клиентами", – рассказывает Михалева.
Директор по маркетингу Alliance Novobud Ирина Михалева (фото: пресс-служба компании)
Кроме того, многие клиенты сейчас вынужденно оказались за границей и не могут самостоятельно убедиться в ходе строительства. Для них застройщик организует индивидуальные онлайн-экскурсии.
"Если клиент за границей или по другим причинам не может физически приехать – наши продавцы всегда идут навстречу. Очень важно, чтобы клиенты были спокойны и могли убедиться в том, что их инвестиция не заморожена. Для многих из них – это своеобразный вид терапии, поскольку строительство жилых комплексов ассоциируется как с воплощением собственных мечтаний, так и восстановлением Украины в целом", – объясняют в компании.
По словам Натальи Кириленко, в нынешних реалиях покупатели все чаще выбирают либо программы рассрочки без удорожания застройщика, либо варианты 100% оплаты.
"В зависимости от финансовых возможностей и ситуации покупатели могут воспользоваться либо рассрочкой без удорожания на 12 месяцев с первым взносом от 20%, либо программой для военнослужащих с первым взносом от 300 000 грн с остатком в рассрочку в течение 18 месяцев, либо программой для переселенцев с первым взносом от 10% в рассрочку 60 месяцев с покрытием аренды до ввода дома в эксплуатацию. Каждому покупателю предлагаем страхование готового жилья и жилья в процессе строительства, в том числе и от военных рисков", – отмечает руководитель отдела продаж компании.
Большую заинтересованность у клиентов вызывает и государственная программа "єОселя" , по условиям которой военнослужащие, врачи, педагоги и ученые могут приобрести готовое жилье только под 3% на 20 лет. Первые клиенты Alliance Novobud уже получили предварительные согласования от банков и собирают пакет документов. Очень ждут компании на запуск программы и на первичное жилье.
Как отмечают в Alliance Novobud, подобные программы позволяют расширить привычный портрет покупателей. Сегодня среди инвесторов стало больше военных, учителей, медиков, тех слоев населения, которые обычно имели минимальный уровень оплаты труда и не могли долгое время позволить инвестировать в собственное жилье. Сейчас эта ситуация постепенно меняется к лучшему.
Кроме того,в последние несколько лет рынок недвижимости в Украине заметно эволюционировал. Во многом это связано с большей осведомленностью и требовательностью инвесторов.
Как объясняют в Alliance Novobud, сейчас в тренде жилье класса комфорт+ и бизнес-класса. Несмотря на войну и отсутствие уверенности в завтрашнем дне, люди не хотят вкладывать деньги в дешевые жилые объекты.
"Заинтересованность новостройками эконом-класса действительно начала исчезать еще до войны, новые реалии только усилили этот тренд. Сейчас, когда человек все-таки решается на инвестицию в жилой объект за собственные средства или в кредит на несколько лет, то хочет, чтобы застройка была построена качественно и на годы. Ищут проекты с комфортной и зеленой придомовой территорией, удобной инфраструктурой, зеленой зоной рядом. Дополнительным критерием стали еще и укрытия, которые можно обустроить в цокольных помещениях, подземных паркингах", – говорит Ирина Михалева.
Сейчас на рынке недвижимости в тренде жилье класса комфорт и бизнес-класса (фото: пресс-служба компании)
Как объясняет генеральный менеджер строительных проектов Alliance Novobud Андрей Мельник, первое, на что нужно обращать внимание при выборе жилья: опыт и надежность застройщика.
Для примера: Alliance Novobud на рынке уже более 18 лет, имеет 23 введенных в эксплуатацию дома в семи жилых комплексах, три из которых полностью реализованы (ЖК "Зеленый квартал", ЖК "Лесной квартал", ЖК Krona Park) и пять в активной стадии (некоторые из них на финальном этапе строительства) – Montreal House, Illinsky House, Krona Park II, Madison Gardens, "Лавандовый" .
Во введенных в эксплуатацию домах уже проживает более 10 000 семей.
Второй важный фактор – наличие разрешительной документации и открытость застройщика. Нередко компании "на бумаге" строят одновременно десятки объектов, тогда как фактически строительные работы ведутся на одном или двух , и в большей степени — в рекламно-маркетинговых целях.
"Нужно проанализировать активность компании за последний год-два, просмотреть все доступные каналы коммуникации застройщика. Сейчас кроме официальных каналов, есть еще много чатов, созданных инвесторами, уже купившими жилье и активно рассказывающими там о проблемах, с которыми столкнулись. В отделах продаж всегда просите организовать пересмотр объекта, чтобы убедиться в ходе и качестве работ. Если уже на этом этапе вы заметите, что застройщик неохотно делится информацией или есть вопросы к разрешительной документации — это серьезный повод задуматься над целесообразностью такой инвестиции", — говорит Андрей Мельник.
Третьим важным моментом при выборе жилого объекта является качество строительства и энергоэффективность материалов. "Золотым" стандартом строительства сегодня являются дома, которые возводятся по монолитно-каркасной технологии с использованием высококачественных экологических и энергоэффективных материалов.
К примеру, в Alliance Novobud наружные стены строят из красного кирпича, утепляют качественной минеральной ватой, благодаря чему застройка лучше сохраняет тепло, что очень важно особенно накануне зимы в режиме жесткой экономии. На рынке новостроек дома Alliance Novobud давно известны своими отличными теплоизоляционными свойствами.
В этом же контексте важным нюансом является еще и надежность подрядных организаций, привлекаемых застройщиком. "Перед тем, как привлекать подрядные организации к нам на объекты, они проходят серьезную проверку. Как правило, мы не дробим работу на небольшие лоты, поэтому у всех подрядчиков действительно сильное портфолио и они организационно способны выдержать даже такие непредсказуемые форс-мажоры, как война", – объясняет эксперт Alliance Novobud.
Генеральный менеджер строительных проектов Alliance Novobud Андрей Мельник (фото: пресс-служба компании)
В нынешних реалиях важным атрибутом надежности застройщика является также надежное финансовое плечо для выполнения работ в необходимом темпе и в полном объеме и, как результат, сдачи объекта в определенный договором срок.
"Как известно, сейчас есть определенный дефицит в строительных материалах. Но мы как надежный и ответственный застройщик заранее составили график работ и предусмотрели покупку необходимых материалов более чем на полгода вперед. Для клубного дома Illinsky House, например, все необходимые отделочные материалы были приобретены еще до войны, что позволило возобновить строительство сразу после горячей фазы практически без потери темпов", – рассказывает генеральный менеджер строительных проектов компании.
Впрочем, невозможно избежать влияния на работу строительных площадок воздушных тревог и веерных отключений электроэнергии. Как известно, на территории Украины действует закон, предусматривающий остановку работ на строительных площадках во время тревог, поэтому строители во время тревог спускаются в специально оборудованные укрытия. Что касается отключений электроэнергии, то на многих объектах Alliance Novobud уже установлены дизель-генераторы, позволяющие не прерывать рабочий процесс при отключении электроснабжения.
Alliance Novobud вышла на довоенный уровень работ на строительных площадках (фото: пресс-служба компании)
В целом же в компании подчеркивают, что сегодня строительство жилья еще более актуально, чем до войны.
"Многие объекты разрушены. Многие вынуждены были переехать и хотят теперь полноценно начать жизнь в другом городе. Мы должны удовлетворять этот спрос. Мы как девелопер понимаем важность реализации таких проектов и продолжаем выполнять взятые на себя обязательства. Мы не остановили ни одного обьекта и не сконцентрировали усилия только на тех , которые были на финальной стадии. Мы распределили наши силы и ресурсы на всех объектах с одинаковой интенсивностью. Верим, что война скоро закончится нашей победой – отпразднуйте это событие в новом доме", – резюмировали в Alliance Novobud.