Стоимость готовых домов существенно упала еще с начала войны. Рынок ждет возобновления спроса и надеется на всплеск продаж весной. Детальнее – в материале РБК-Украина.
Этим летом после оккупации части Киевщины во всех прилегающих к столице районах покупка большого дома фактически была редкостью. Восстанавливался спрос на покупку и аренду квартир, но дома все еще продавались практически в единичных случаях.
Людей все еще пугает эхо оккупации: в Буче, Ирпене и других пострадавших от врага местах жилье покупают редко. Но ситуация поменялась ближе к осени: интеерс к пригородной недвижимости стал восстанавливаться. Особенно растет интерес к домам с автономным отоплением, что позволило бы легче пережить зиму. Сейчас участники рынка настроены оптимистично и ждут роста продаж поближе к весне. Но на прошлогодний спрос не рассчитывают.
РБК-Украина узнавало у экспертов, какая ситуация сейчас с продажами загородных домов и покупают ли такое жилье как альтернативу квартире на период непростой зимы.
Еще несколько месяцев назад загородные дома под Киевом практически не покупали. Предложений на сайтах было немало еще весной: продать жилье часто хотели те, кто уже уехал за границу с началом полномасштабной российской агрессии. Но желающих приобрести загородные дома было очень мало. Одна из давних на рынке риелторских компаний, в которой работает десять специалистов, за лето провела буквально две продажи домов за городом.
Осенью рынок оживился, и продажи сдвинулись с места. Но это касается вторичного жилья – зданий с ремонтом. А загородные дома от застройщика, в которые еще придется вложить средства, до сих пор практически не продаются, потому что цены там не снижают, рассказывает риелтор Светлана Бащук из компании Legion Real Estate. Она занимается продажей и подбором загородной недвижимости в Киево-Святошинском и Васильковском районах.
"На фоне отключения электричества люди активнее и снимают, и покупают дома за городом. Аренда пошла живо. Цены сейчас очень сбивают (продают по стоимости ниже, чем пубилкуют на сайтах объявлений – ред). Быстрее всего продается все, что стоит меньше рыночной цены на 20-30%. Есть те, кому нужно продать быстро. Это часто люди, которые выезжают за границу и им нужны деньги. А есть покупатели, которым нужно жилье уже сейчас", – говорит специалист.
Желание купить квартиру напрямую зависит от событий в стране. Люди начинают интересоваться домами: ездят их смотреть, задают много вопросов. Но как только проходят очередные обстрелы, от покупки отказываются даже наиболее уверенные в своих планах потенциальные клиенты. Настроения покупателей напрямую зависят от войны, и "настроения могут меняться каждый день", обращает внимание Светлана Бащук.
Чтобы довести диалог с продавцом и покупателем до реальной покупки, сейчас нужно реально снижать цену до компромиссной, описывает ситуацию частный риелтор Татьяна Клименко.
"Рост рынка идет, но люди все еще боятся вкладывать в недвижимость. Причина ясна: потому что прилетает. У меня много раз была такая ситуация: все идет к сделке, но вдруг случался очередной прилет, и она отменялась. Когда некоторое время все спокойно, люди успокаиваются, понимают, что нужно дальше жить, строить планы. А потом – очередной обстрел. И люди меняют мнение, предпочитают оставить средства в виде денег. Ведь вдруг придется уезжать из города или страны", – рассказывает она.
Недавно несколько сделок у компаний по продаже жилья отменились из-за новостей от КГГА о возможной эвакуации из Киева. Хотя речь шла преимущественно о столице, это также влияет и на спрос на загородную недвижимость. Одна из клиенток призналась: "если сейчас придется выезжать из области, а у меня есть деньги на недвижимость, то я подожду и, возможно, куплю небольшую квартиру в Польше".
По наблюдениям представительницы компании Legion Real Estate, сейчас активно покупают жилье переселенцы из Николаева, Херсона. Большинство таких людей уже пожило полгода и больше в арендованном жилье и сейчас понимают, что нужно где-то поселиться на постоянное время. Приблизительно 20% желающих купить дом за городом – киевляне. Они в основном планировали такую покупку еще до войны.
После массированных обстрелов оккупантом энергетических объектов в Украине выросли запросы на "готовое к зиме жилье", говорят специалисты рынка. Раньше очень легко продавались и сдавали в аренду дома, которые отапливаются только электричеством. Сейчас особенно при поиске дома в аренду часто спрашивают, есть ли дома генераторы и альтернативное отопление. Интересуются, есть ли камины, дровяной котел или газ.
"Сейчас действительно многие волнуются, что из-за перебоев с энергией просто не смогут отапливать дом. Если вы продаете дом, и там у вас одновременно есть и электрический, и газовый котел или камин, это будет очень большим плюсом. Если же дом отапливается только электричеством, продать его будет проблематично. Все спрашивают о наличии генератора, но за последние недели все мы наслушались последних новостей о том, что может не быть электричества и неделю, и две, и больше. И там уже генератор не спасет. Люди ищут какую-то альтернативу" , – рассказывает Светлана Бащук.
Но даже на фоне новостей о сложной зиме практически никто из желающих продать или сдать в аренду дом не готовит его к этому специально, считает Татьяна Клименко. В это в основном не готовы вкладывать средства. Арендодатели рассчитывают, что готовить к нестабильному отопительному сезону будут уже сами арендаторы.
"Конечно, автономное отопление – это плюс. Но я не вижу, чтобы сейчас желающие сдать жилье как-то специально оснащали дом к зиме. Люди, которые будут надолго арендовать жилье, скорее всего, будут делать это уже после переезда. Это настроены делать те, кто четко понимает, что будет жить там долго", – считает Татьяна Клименко.
Запросы на поиск дома, технически готового к отключениям света, поступают преимущественно от тех, кому нужно поселить там большую семью с детьми, добавляет она:
"Не вижу тенденции, чтобы арендой или покупкой домов интересовались в контексте именно выезда на зиму. Ведь практически во всех районах Киевской области так же, как и в столице, тоже выключают свет. Старообуховское, Новообуховское – в домах по этим направлениям тоже бывают перебои со светом и работой мобильных операторов. Но знаю, что там еще до массовых отключений света уже с десяток лет готовы к таким ситуациям, и у многих генераторы были и раньше. Поэтому наличие генератора для принятия решения о покупке или аренде жилья – этого недостаточно".
200 тысяч долларов и не меньше – примерно на таком уровне застройщики держат цены на дома с землей 3-5 соток в Киевской области. Но это касается объектов, в которых еще предстоит сделать ремонт и вложить в него существенные суммы.
Сделок на этом рынке сейчас практически нет, говорят риелторы. А вот на вторичном рынке в желании продать жилье цены существенно снижают. Уже готовые двухэтажные дома с ремонтом и несколькими сотками земли, которые до 24 февраля стоили те же 200 тысяч долларов, владельцы пытаются продать за 150-160.
Дома в Киево-Святошинском районе возле Одесской трассы и Бучанском районе возле Житомирской до полномасштабной войны стоили дороже, чем по Вышгородскому направлению.
До вторжения России на западе Киевщины готовые дома продавали по 200 тысяч, но сейчас можно найти много по 150-160, делится наблюдениями Светлана Бащук. Но из-за недавних боевых действий и оккупации жилье в этих районах покупать люди до сих пор опасаются. Есть страхи о возможном повторном наступлении врага по тому же маршруту, поэтому продажи там еще не возобновились.
"У нас было много людей с юга Украины, которые искали дома под Киевом. И когда я говорила, что есть классные предложения в Буче, Ирпене, Гореничах или Стоянке, говорили: "Извините, нет. Мы из такого только уехали, не хотим больше рисковать, поэтому даже не показывайте нам это направление", – рассказывает эксперт.
Проседание цен на вторичном рынке подтверждает и Татьяна Клименко. Порой непросто продать дом даже с очень выгодным прайсом.
"У меня среди объектов есть трехэтажный в Креничах по Новообуховскому направлению. Оттуда – 25 километров до центра Киева. Дом с готовым бассейном, готовой сауной. Грубо говоря, под покраску стен, и пол даже уложен. За него просят 165 тысяч долларов. Такое предложение до войны стоило бы около 300 тысяч. Местность очень хорошая, нарядная. Но за домом очередь не стоит. Те, кто уехал или собирается уехать за границу, очень снизит цены и на дома, и на квартиры", – рассказывает специалист.
В то же время покупатели активно интересуются южным и юго-западным направлением. Весной там ситуация была несколько более спокойная, и сейчас к этим районам снова активизируется интерес. Продажи возобновились в Вышгородском районе.
"Сейчас популярно Одесское направление: Крюковщина, Гатное, Юрьевка, Тарасовка – места, где и раньше было относительно спокойно. Гатное и сейчас остается востребованным: оттуда недалеко до метро Теремки, всего 3-4 километра. Но цены просели повсюду. В Гатном до войны дешевле чем 200 тысяч двухэтажных домов вообще не было. Даже цены на коробки с чистовой отделкой стартовали минимум с 180 тысяч. А уже сегодня за 160-175 по этому направлению можно найти большие дома площадью 140 квадратов с готовым ремонтом", – рассказывает Светлана Бащук.
Осенью рынок уже оживился, и ситуация будет понемногу выравниваться дальше, прогнозируют опрошенные РБК-Украина эксперты. Риэлторы говорят, что сейчас – удобное время для приобретения жилья – что квартир в столице, что загородных домов. Ведь дальше, с активизацией рынка, цены будут повышать.
"Сейчас покупать выгодно, потому что на фоне пока низкого спроса цены снижаются практически на всех вторичных объектах. Дальше цены будут расти. По застройщикам я вижу, что на объектах краны не разбирают, строительство все-таки идет. Да, где-то подвигают сроки сдачи, но в целом процесс строительства как-то двигается", – отмечает Татьяна Клименко.
На рынке вторичного загородного жилья спрос традиционно снижался поближе к зиме и в мирное время. Спрос "оживал" в конце февраля, продолжался весной и летом. Сейчас спрос тоже может падать, но большая часть игроков рынка ожидает резкий подъем весной. Ждут этого и застройщики – на первичном рынке цены практически заморожены на высокой планке, и после зимнего сезона объекты будут пытаться продать по тем же ценам, говорит Светлана Бащук.
"Спрос на дома хотя и снизился, но он все равно есть. Поскольку все равно остается категория людей, предпочитающих дома, все равно они их смотрят. Ожидаю, что весной продажи стремительно пойдут вверх. С таким мнением в целом согласны все застройщики, с которыми я сейчас работаю, поэтому они и держат цены на прошлом уровне, не желая их снижать и продавать сейчас. Тогда в новом сезоне они смогут продавать по таким ценам, какие сейчас есть", – резюмирует эксперт.