Тетяна Монтян: "У Києві відібрати багатоквартирний будинок у приватного ЖЕКу можна тільки за допомогою охоронної фірми і АМКУ"
РБК-Україна: Чому досі в Україні толком ніхто не розуміє, що таке спільне управління спільним, неподільним майном, зокрема - багатоквартирним будинком?
Тетяна Монтян: Тут немає нічого складного, але потрібно володіти базовими навичками абстрактного мислення. Потрібно розуміти, що машина, придбана в шлюбі, належить чоловікові і дружині - по 50% на кожного, хоча і залишається фізично неподільним об'єктом. Людина, яка це розуміє, вважатиме абсурдом, якщо йому раптом заявлять, що ця машина цілком є власністю сусідньої СТО.
Точно так само - з багатоквартирним будинком. Якщо ця квартира належить мені, та - моєму сусідові, а магазин на першому поверсі - ТОВ «Ромашка», то весь будинок не може належати ні ЖЕКу, ні мерії, ні державі. Він може належати тільки всім цим фізичним та юридичним особам, яким належать квартири та інші приміщення в будинку. В цьому сенсі багатоквартирний будинок, как спільне володіння власників квартир, нічим не відрізняється від машини, придбаної чоловіком та дружиною.
РБК-Україна: Але офіційна логіка, яка насаджується в народі, полягає в тому, що квадратні метри всередині стін - ваші, а все, що за дверима - комунальна власність. Отже, весь будинок - теж комунальна власність.
Тетяна Монтян: Це не офіційна логіка, а протизаконна нормотворчість місцевих органів влади по всій Україні. І в Цивільному кодексі, і в законі «Про приватизацію державного житлового фонду ...», і в рішеннях Конституційного суду прямо і недвозначно сказано: все, що за дверима квартир, а також несучі стіни і загальнобудинкові комунікації, в тому числі, наскрізні труби в межах квартир, є спільною власністю власників квартир та інших приміщень в будинку.
Сьогодні власникам квартир належить лише повітря між капітальними стінами і внутриквартирні перегородки. А органи місцевого самоврядування приймають беззаконні рішення, в яких оголошують всі будинки, що не ЖБК і в яких не створені ОСББ, комунальною власністю.
РБК-Україна: Чому люди погоджуються з таким беззаконням?
Тетяна Монтян: Тому що з приватизацією в нашій країні вийшла велика промашка. Через це люди і не знають, що вони є співвласниками будинків, в яких володіють своїми квадратними метрами.
Причому спочатку все йшло просто чудово. Коли в 1989 р. було оголошено про початок приватизації державного житлового фонду, діяла постанова Радміну УРСР №142, згідно з яким квартири громадянам продавалися, а не лунали даром; як частини будинків, а не у відриві від цілісного майнового комплексу, яким і є багатоквартирний житловий будинок. Земля, звичайно, тоді була вся державна, але, тим не менш, фактично викуповувалося право постійного користування цією землею.
Я досі в своїй практиці зустрічаю правовстановлюючі документи тих часів - договори купівлі-продажу, згідно з якими людина, який викупив квартиру в 1989-92 рр., є власником не просто квартири такий-то в будинку такому-то, а певної частки такого-то будинку як цілісного майнового комплексу.
РБК-Україна: Ви сказали про нормальні правила приватизації в 1989-1992 рр. Що змінилося в 1992 р.?
Тетяна Монтян: В 1992 р. був прийнятий закон «Про приватизацію державного житлового фонду». Цей закон виявився величезним набором бомб уповільненої дії, які давно вже потихеньку вибухають по всій Україні - і чим далі, тим більше. Я досі не знаю, чи був це побутовий ідіотизм, чи свідома диверсія проти всієї України.
Цим законом була дозволена безкоштовна приватизація квартир у відриві від будинків, як цілісних майнових комплексів. У результаті цього, люди поняття не мають, що їхній будинок - це цілісність, але якимось дивним поворотом своїх звивин думають, що їх особиста квартира - це щось, що існує окреме від усього будинку.
Читайте також: При створенні ОСББ буде виділено фінансування на проведення ремонту будинків, - Вілкул
Тільки 2 березня 2004 р. Конституційний суд України сподобився прийняти рішення, яким вказав, що все, що за дверима квартири - це спільна власність осіб, які приватизували квартири. Але судді прекрасно розуміли, що в нашій країні, з її повним невмінням формалізувати майнові права хоч на щось складніше курника, люди просто не зможуть отримати правовстановлюючі документи на цю свою власність. Тому КСУ вказав, що для того, щоб бути співвласником будинку, як цілісного майнового комплексу, не треба ні ОСББ створювати, ні отримувати правовстановлюючі документи додатково на горища, підвали, несучі конструкції, комунікації, ліфти і т. д.
На жаль, дане компромісне рішення тільки посилило загальну тенденцію тотальної необізнаності населення про те, що багатоквартирні будинки, як ціле, належать усім співвласникам.
Більше того. КСУ 9 листопада 2011 р. довелося прийняти ще одне рішення, згідно з яким співвласниками будинків як цілого були визначені не тільки ті, хто приватизував квартири, а й ті, хто став власником квартир на будь-яких інших підставах - купив, успадкував, обміняв, і т. д. Тому що окремі органи місцевого самоврядування (ОМС) і суди, симулюючи ідіотизм, не визнавали за тими, хто придбав, і т.д. право спільної власності на допоміжні приміщення в будинку. В принципі, вони і зараз так роблять, ігноруючи обидва рішення КСУ. А люди мовчать.
РБК-Україна: Але чому люди не знають, а якщо знають чи здогадуються, то не хочуть або не можуть зрозуміти, що вони, а не ЖЕКи, які не мерії, не держава - співвласники будинків?
Тетяна Монтян: Для цього потрібна здібність до абстрактного гуманітарного мислення. Незначні 2% людей, здатні до глибокого розуміння цих юридичних абстракцій, повинні встановлювати правила гри, а люди, далекі від юридичних абстракцій, повинні ці правила засвоїти.
Це не означає, що інші 98% населення - тупі або недалекі люди. Я ж не страждаю від того, що у мене немає слуху, я не вмію малювати, не знаю, що таке чудові межі, валентність або імбридинг з кросинговером. Як казав Ейнштейн: «Якщо рибу оцінювати за її здатності лазити по деревах, то вона все життя проживе з усвідомленням себе повною дурепою».
Нерозумно змушувати всіх підряд займатися невластивою їм інтелектуальною діяльністю, вникати в усі ці юридичні абстракції. Але проблема полягає в тому, що ті 2% популяції в Україні, які розуміють, про що ми зараз говоримо, звернули собі на користь закономірне тотальне нерозуміння решти населення. Вони жиріють на цьому нерозумінні, тому що їх цікавить виключно короткострокова перспектива «видоїти» ЖКГ тут і зараз, а коли дома попадають - нехай хоч трава не росте.
Читайте також: Мінрегіон планує до січня-березня 2014 р. підготувати новий базовий закон у сфері ЖКГ
У країні утворилася справжня комунальна мафія, яка системно грабує перебуває в темряві й невігластві, патерналістськи налаштоване населення, яке нездатне осягнути концепти майнових прав. А тим часом у цього населення забирають власність, що стоїть значно більше, ніж подачки у вигляді субсидій, епізодичних «безкоштовних» ремонтів та іншої «благодійності».
РБК-Україна: І це верхівка айсберга...
Тетяна Монтян: Верхівка цього айсберга, на відміну від інших галузей, - це місцеві органи влади, які безпосередньо контролюють процес доїння. Це не верховна влада, у якої немає ресурсу змусити кожен ЖЕК поділитися з нею награбованим у населення. Це все одно як змусити хмару комарів поділитися кров'ю, випитою у людей, - організаційні витрати на примус кожного комара будуть настільки великі, що вони ніколи не окупляться.
Але цей айсберг - не монолітне загальнодержавне утворення. У кожному населеному пункті - свій айсберг.
Більше того. Якраз у сфері ЖКГ центральна влада виступає в абсолютно невластивій їй у всіх інших галузях ролі «лоха і донора» - тому що комунальні мафіозі крадуть з бюджету опосередковано через субсидії і цільові субвенції. Центральна влада щиро зацікавлена навести порядок у комунальному безладі, тому що політичні наслідки лежать саме на ній.
Читайте також: В Україні на сьогоднішній день ОСББ створили 12-15% власників житла, - Близнюк
Що говорить народ? «У ЖКГ бардак! Винні особисто Янукович, Ющенко, Тимошенко...». Але їм то цей бедлам якраз абсолютно не потрібен. Ні Ющенко, ні Тимошенко, ні Янукович нічого не мали, не мають и не будуть мати з цього бедламу, крім втрати голосів. Такий порядок потрібен комунальній мафії, що працює на середньому і нижньому рівнях, і не збирається втрачати свої доходи.
І мафії в цьому активно допомагають судді, особливо низові, які «сидять на абонементі» у ЖЕКів і ОМС. Їх «від пуза» годують ЖЕКи, які працюють на території їхнього району - за те, що судді тупо штампують рішення про стягнення з людей грошей на користь цих ЖЕКів без будь-яких правових підстав. Природно, далі гроші йдуть по ланцюжку.
Тому низова судова влада абсолютно не бажає допомогти громадянам своєї країни скинути ярмо комунальної мафії - підгодівля від комунальної мафії є чи не основним джерелом їх стабільного доходу. Адже, якщо по всіх інших справах ще незрозуміло, занесуть тобі хабар або занесуть, то комунальна мафія занесе гарантовано.
РБК-Україна: Чи рятує від комунальної мафії ОСББ? До речі, у вас у Вас в будинку ОСББ. І скільки у вас коштує обслуговування одного квадратного метра?
Тетяна Монтян: 3 грн. 60 коп. - це собівартість з урахуванням ремонтів, озеленення і т.д. Крім того, ми платимо за воду за індивідуальними лічильниками і по загальнобудинкового (полив зелених насаджень та асфальту влітку), і за опалення (тільки в опалювальний сезон) за загальнобудинкового лічильнику гігакалорій. При тому, ми на повному самообслуговуванні, тобто, ми не укладали договір ні з яким ЖЕКом або керуючою компанією.
Якби ми могли скооперуватися з сусідніми будинками, то було б дешевше. Ми по максимуму платимо за адміністративні витрати - і це чималі гроші.
Але все одно - порівняйте наш будинок з сусідніми будинками-«смітниками», які платять по 4 грн за квадратний метр і круглий рік дикі гроші за опалення, бо лічильників у цих будинках немає. У цих будинках і навколо них купи сміття, які вивозять тільки після того, як люди починають щосили наярювати на гарячу лінію мерії. А ремонтів ці будинки не бачили з середини - кінця 80-х рр. XX століття.
РБК-Україна: Наскільки пам'ятаю, ОСББ може створюватися лише за умови консенсусу (згоді 100%) всіх жителів?
Тетяна Монтян: Ні. Консенсус необхідний для прийняття легітимних колективних рішень щодо будинку, як спільної власності (ст. 358 і 369 ЦК), якщо в ньому не створено ОСББ. А оскільки консенсус, як якийсь захмарний ідеал, недосяжний, українці позбавлені можливості приймати будь законні рішення по своїх домівках. Саме цим і користується комунальна мафія, нав'язуючи людям, які придбали квартири в новобудовах, ЖЕКи-рейдери, «обслуговуючих» дома без будь-яких правових підстав. При цьому, практично 100% ЖЕКів у країні працюють нелегітимно, оскільки жоден з них не отримав консенсусного рішення співвласників про те, що саме цьому ЖЕКу вони доручають обслуговувати їхній будинок.
Читайте також: Прокуратура вимагає притягнути до відповідальності винних у завищенні тарифів одним з київських ОСББ
Єдиний спосіб вирватися з цього замкнутого правового кола - створити ОСББ. І його якраз можна створити, якщо на загальних зборах за це проголосують 2/3 тих, хто прийшов на ці збори, а таких, що прийшли, повинно бути більше половини співвласників - за чисельністю, а не за площею приміщень, що перебувають у їх власності.
РБК-Україна: Тобто, навіть якщо людині належить половина всіх квартир у будинку, в нього все рівно один голос.
Тетяна Монтян: Так! І це несусвітня дурість, тому що не може бути однакових прав у людей, якщо один є власником 5 кв. м, успадкованих разом з ще півдесятками спадкоємців квартири покійного дідуся, а інший - викупив половину поверху і є власником 500 кв. м. У всьому цивілізованому світі кількість голосів співвласників спільного майна пропорційно ідеальним часткам кожного з них у цьому майні, бо це логічно і справедливо.
РБК-Україна: Але в нових будинках, де на відміну від старого фонду проблем практично немає, напевно, створити ОСББ простіше, ніж в хрущовці. При цьому, квартири купують люди забезпечені, тобто ті, хто вдало соціалізувався. Але і в нових будинках ОСББ створюються не скрізь.
Тетяна Монтян: Забудовники в нових будинках роблять 50 осіб співвласниками будь-якої квартири - адже це не заборонено, і ці співвласники «передавлюють» чисельністю всіх інших, реально живуть в будинку співвласників, кожен з яких має цілу квартиру. Так не створюється ОСББ і будинок іде на обслуговування в приватний ЖЕК, створені тими ж забудовниками. Чи треба пояснювати, що тарифи в таких ЖЕКах захмарні.
Першопричина цього кричущого абсурду - ч. 2 ст. 382 Цивільного кодексу, де спільне майно, що перебуває за межами квартири і нежитлових приміщень, визначено як спільна сумісна власність, а не спільна часткова, як має бути. Це і є чиста юридична абстракція, оскільки користуються всіма цими допоміжними приміщеннями однаково і той, у кого викуплено півповерху, і той, у кого 5 кв. м. При цьому платить набагато більше той, у кого більше метраж (у цьому ж кодексі є ст. 360, згідно з якою співвласники майна зобов'язані утримувати його пропорційно своїм часткам у цьому майні), а голосів у них - однаково! Тут у наявності - кричуща диспропорція прав і обов'язків.
Читайте також: Мінрегіон планує виділити ОСББ 40 млн грн кредиту на термомодернізацію
Трагедія України в тому, що серед тих, хто має владно-розпорядчі повноваження, гнітюче мало людей, які знаються у цивільному праві хоча б на рівні банальної ерудиції. А всім іншим просто не зрозуміти, що першопричина практично всіх проблем в країні - це невизначеність майнових прав та відсутність ефективних алгоритмом прийняття легітимних колективних рішень. До чого це призводить в ЖКГ - я описала. У всіх інших галузях - те ж саме.
РБК-Україна: Усунення перекосу прав і обов'язків співвласників багатоквартирних будинків лежить у впровадженні поняття ідеальної частки, коли всім зрозуміло: що, скільки, де, кому і на яких підставах належить. Як вираховувати цю ідельну частку?
Тетяна Монтян: Зрозуміло, ідеальні частки найпростіше вважати квадратними метрами - скільки у тебе метрів, стільки й умовних голосів при прийнятті колективних рішень. У нашому ОСББ саме так у статуті і написано, що кількість голосів відповідає квадратним метрам, які у власності конкретної людини. Але це можна зробити тільки після установчих зборів, прописавши в статуті порядок голосування на зборах вже створеного ОСББ. Але саме в процесі створення ОСББ, на установчих зборах діє антиправовий алгоритм «один власник=один голос».
РБК-Україна: Тобто, прийнявши і запровадивши юридичне визначення ідеальної частки, ми позбудемося левової частки всіх проблем?
Тетяна Монтян: Від багатьох. Але далеко не від всіх. Щоб створити ОСББ, треба мати дані про ваших сусдів по багатоквартирному будинку. Але часто до пуття навіть невідомо - хто співвласники. Дані про співвласників захищені лицемірним і дурним законом «Про захист персональних даних». Через що дізнатися дані про власні сусідах - співвласники можна тільки корупційним шляхом.
У невеликому будинку можна і по квартирах пробігтися. А якщо це позняківська або осокорківська «Корона» на 600 квартир? Якщо це знаменитий дніпропетровський будинок на тисячу з чимось квартир? Як ви пробіжитеся? Уявіть собі - ви приходите в чергову квартиру до зовсім незнайомих людей, що не усвідомлює себе співвласниками будинку як цілого, і говорите: «Здрастуйте, ми хочемо створити ОСББ. Надайте, будь ласка, копію вашого правовстановлюючого документа». З якою ймовірністю вас пошлють куди подалі? Думаю, в залежності від маргінальності населення будинку, 60-90%. Про що і свідчить досвід ініціативних груп.
І як можна, не знаючи, хто твої співвласники, створити з ними хоч якусь інституцію управління спільною власністю? Чому ніяк не вдається пролобіювати хоча б доступ до інформації про власників? Яка може бути захист персональних даних в нашій наскрізь корумпованій країні?
Читайте також: Мінрегіон наполягає на забезпеченні підтримки ОСББ з боку місцевої влади
А в результаті страждають добросовісні люди, яким інформація потрібна для легітимних цілей. Але зате всі шахраї, спамери, колектори та інші мерзотники не мають жодних проблем з доступом до чужих персональних даних.
РБК-Україна: Але як уже говорилося, якщо немає ОСББ, то жителі будинку повинні приймати рішення консенсусом, тобто - 100% голосів. Це нереально.
Тетяна Монтян: Навіть у гарячковому маренні неможливо уявити собі жителів звичайного 100-квартирного будинку, які приймуть консенсусом хоч яке-небудь рішення. Крім того, є величезний масив неприватизованих квартир бомжів, алкоголіків, наркоманів і інших маргіналів, до яких ще не дісталися чорні ріелтори. І як бути з цими квартирами - взагалі питання.
Територіальним громадам плювати на це житло, тому що воно в будь-який момент може бути приватизоване. Чиновники згадують про це житло, тільки коли там хто-небудь помирає, не маючи спадкоємців - внаслідок чого такі квадратні метри розходяться по «потрібним людям».
Зазвичай чиновники за змовою з міліцією (тепер - міграційною службою) реєструють в таких квартирах тіньових покупців або своїх родичів заднім числом - і шукай кінці у воді. Сусіди про всі ці махінації не знають - і чиновники прибирають до рук дане майно територіальних громад.
Ситуація в нових будинках ще більш жахлива. Люди стають рабами забудовників та створених ними приватних ЖЕКів, які мають достатню кількість матеріального ресурсу, щоб «розбомбити» будь-які спроби самоорганізації. Тобто, в Києві відібрати багатоквартирний будинок, в якому створено ОСББ, у приватного ЖЕКу можна тільки за допомогою охоронної фірми та Антимонопольного комітету.
Охоронна фірма допомагає викинути ЖЕКи-рейдери фізично, а АМКУ штрафує ЖЕКи доти, поки вони не передадуть будинок і документацію новоствореному ОСББ. Якщо, звичайно, ЖЕК своєчасно не підметушиться та не проплатить в суді визнання незаконним установчих зборів ОСББ з формальних підстав, наприклад, «неналежно сповістили про час і місце проведення зборів громадянку Пупкіну з шостої квартири». Тобто, забрати будинок у ЖЕКа практично неможливо.
Спілкувався Антон Подлуцький
