Всплеск продаж и фактор цены. Чего ждать на рынке недвижимости Львова в 2024 году

На втором году полномасштабной войны рынок первичной недвижимости оправился от первого шока, постепенно возобновил продажи и доверие инвесторов. Львов вышел из непростой ситуации первым. Но все равно город еще далёк от того, чтобы восстановить "довоенные" показатели по строительству и продажам жилья.

Какие вызовы возникают на рынке недвижимости Львова и какой "скрытый" потенциал финансирования для девелоперов и инвесторов еще имеет рынок – в колонке СЕО компании Avalon Романа Давымуки для РБК-Украина.

Рынок недвижимости Львова: скрытые возможности и потенциал развития

Львов, благодаря своему географическому расположению и значительному количеству релокированных бизнесов, вышел из ступора одним из первых.

Но объемы строительства и выхода новых проектов на рынок значительно уступают показателям довоенных лет. Кроме того, рынок нашел своеобразный баланс, где можно говорить о стабильном системном спросе.

Где брать деньги застройщикам и частным инвесторам

Привлечение финансирования в большинстве девелоперских проектов сейчас происходит благодаря продаже метров розничным инвесторам. Альтернативные инструменты очень ограничены, как привлечение крупных институциональных иностранных инвесторов.

В Украине сейчас инвестируют в основном те, кто уже находился на этом рынке до полномасштабного вторжения и имеет определенное понимание его потенциала и рисков. Положительные сдвиги, конечно, есть, но они пока не решающие. К примеру, обнадеживающим сигналом для рынка может стать практика страхования военных рисков, которую уже начали внедрять на уровне отдельных проектов.

Дополнительным стимулом для развития рынка стала бы также позиция системных банков в направлении прямого кредитования застройщиков. Пока финучреждения сосредоточены на опосредованном ипотечном кредитовании строительства через физических лиц, инвестирующих в жилье на первичном рынке. Это менее рискованно для банков, но является сдерживающим фактором для строительного бизнеса.

Фото: На рынке недвижимости Львова все меньше инвесторов, планирующих быстро заработать на перепродаже (Getty Images)

Что касается частных инвестиций в жилую недвижимость, во Львове, то доля и структура продаж сейчас соответствует довоенным показателям. Но мы фиксируем значительное снижение количества инвесторов, которые вкладывают в квадратные метры для перепродажи с целью быстрого заработка. Для этого есть несколько причин.

• Первая – не столь стремительный, как в довоенные годы, рост стоимости квартир и, соответственно, потенциальная прибыль.
• Вторая – ограниченный выбор инструментов. К примеру, законодательное нововведение регистрации будущих объектов недвижимости (МОН) накладывает ряд ограничений.

Согласно новым нормам, инвестор должен нотариально оформлять права на будущие, еще не построенные квадратные метры, что влечет соответствующие налоговые последствия при перепродаже. И, соответственно, уменьшает коэффициент доходности. Следует отметить, что это не останавливает инвесторов, которые играют в долгую – вкладывают деньги в жилье с целью их сохранения и капитализации в ликвидном материальном активе.

Как изменился портрет инвестора и принципы ценообразования

Среди заметных изменений в структуре инвесторов – географический фактор. Если раньше наши клиенты были в большинстве местные, то сейчас возросла доля покупателей из других регионов страны, в основном восточных и центральных. Это касается как покупателей квартир в более безопасном регионе для собственного проживания, так и тех, кто инвестирует в жилую недвижимость с низкими рисками.

Изменилась парадигма ситуации безопасности, а значит и надежности инвестиций. И эту ситуацию мы фиксируем с ноября 2021 года, когда начала активно распространяться информация о планировании наступления россиян. Тогда это был элемент перестрахования со стороны пассивных инвесторов, а сейчас это уже ответ на реальность.

По последней аналитике, объем продаж на рынке недвижимости Львова составляет около 42% от довоенного, соответственно, спрос существенно сократился. Однако сократилось и предложение.

Это связано с тем, что с начала войны стартовало небольшое количество новых проектов. Ведь некоторые девелоперы сосредоточились исключительно на достройке, некоторые значительно снизили активность работ и, соответственно, их проекты не пользуются спросом, поскольку нет уверенности в их надежности.

Фото: Рынок недвижимости Львова снизился и вошел в состояние баланса (facebook.com/inc.avalon)

Однако все понимают, что рынок недвижимости является частью экономики страны. Поэтому ожидать, что цены и продажи "взлетят", слишком оптимистично. Рынок снизился, прошел этап саморегулирования и вошел в состояние баланса. Цена, которая сейчас установлена на жилье, оправдана. Она соответствует уровню спроса, настроениям реальных инвесторов и из нее исключена спекулятивная составляющая.

Все эти факторы в комплексе влияют на ценообразование. И этот баланс и стабильность дают веру в то, что мы можем строить планы на 2024 год, отталкиваясь от показателей и тенденций 2023-го.

Положительные и негативные факторы развития в 2024 году

Государственные программы, вроде єОселя, также имеют свое влияние на оживление рынка, хотя именно для Львова он не так значителен, как для других регионов, из-за имеющихся ограничений стоимости квадратного метра для объектов, участвующих в программе.

Читайте также: Выгодные условия. Как купить жилье по программе есть Обитель: все особенности

Относительно негативных моментов, один из ключевых труднопрогнозируемых факторов сейчас – это вопрос человеческого капитала, нехватка профильных специалистов и представителей рабочих специальностей в строительной сфере.

Решить этот вопрос можно, но следствием будет рост себестоимости. У нас открытый рынок, и как только он будет готов к новой реальной себестоимости, включающей труд приглашенных людей/компаний из-за границы, все сбалансируется.

Ключевой оптимистический фактор: инвестиция в недвижимость – это эмоциональная привязка к видению будущего. И видение его здесь. Поэтому на спрос сильно влияют наши настроения, вера в страну, уверенность в избранном пути. Именно это будет двигать и рынок недвижимости, и экономику Украины в целом через эти трудные времена.