Сергій Левада: Механізм контролю забудовників дозволить повернути довіру до бізнесу

Депутата 7-го скликання Київської міськради, радник мера столиці і відомий девелопер з 15-річним стажем Сергій Левада давно відстоює ініціативу, згідно з якою численні новобудови Києва нарешті можна буде контролювати.

РБК-Україна зустрілося з Сергієм Яковичем, щоб розпитати про скандальні новобудови Києва, про контроль забудовників і про те, коли потерпілому інвестору держава зможе почати надавати реальну допомогу.

РБК-Україна: Сергію Яковичу, наскільки нам відомо, ви давно відстоюєте можливість створення механізму, при якому можна було б контролювати законність новобудов, які з'являються в Києві. Розкажіть детальніше про цю ініціативу.

Сергій Левада: Для початку потрібно сказати, що в березні цього року була створена міська комісія з незаконних будівництв. Туди увійшли майже всі департаменти: землебудівництва, власності, ЖКГ, включаючи представників правоохоронних органів, служби безпеки (СБУ). А також до складу комісії увійшов і наш департамент. Один з основних пунктів протоколу полягає в тому, щоб створити комісію з контролю новобудов у кожному районі Києва, оскільки розгляд всіх будівництв в кожному районі Києва на базі однієї комісії просто нереальний. Завдання, яке було поставлено перед нами на початку літа - розпочати роботу цих комісій. Моя роль в цьому - координація роботи всіх комісій. Ми проводимо по 3-4 комісії на тиждень.

У цілому, за останній час ми провели їх більше двадцяти. Розглянули дуже багато справ, але найголовніше - не просто розглядати, а виявляти реальні проблеми і шукати шляхи їх вирішення, яке б потім приймалося вже на рівні міста. У разі порушення тих чи інших норм забудовником, комісія повинна буде виносити рішення, і вже потім і з цього вже правоохоронні органи мають право порушувати кримінальні справи. В цілому, комісія повинна знаходити механізми, щоб можна було знайти вихід із ситуації.

РБК-Україна: Які зараз існують основні проблеми з київськими новобудовами, крім того, що багато з них – незаконні?

Сергій Левада: Зараз велика проблема і гучна проблема - будівництва Войцеховського. Крім того, попереду опалювальний сезон, і підключити багато недобудованих будинків постійною схемою опалення - нереально. Адже там не виконані технічні умови. У таких будинках не можна жити, поки їх не введуть в експлуатацію. Біля таких будинків не відпрацьована соціальна інфраструктура. Йде велике навантаження на садки і школи, поліклініки. Старі заповнюються, а нові не будуються. Проблема введення в експлуатацію будинків залишається.

РБК-Україна: Куди звертатися інвестору, якщо будинок не вводять в експлуатацію через довгий час після заявленого забудовником терміну?

Сергій Левада: Потрібно об'єднуватися і створювати кооператив, вирішувати проблему всім разом. Потрібно домогтися, щоб будинок пройшов експертизу. Виникає питання: за чий рахунок будуть її проводити? Одна з проблем полягає ще і в тому, що забудовник не дає ніяких даних про те, скільки квартир він продав. Потрібен державний контроль. І якщо така комісія буде діяти на постійній основі, то буде перевіряти документи і гарантувати надійність забудовника.

Відкриті дані показують: у Києві зараз 180 незавершених будівництв. З них 40 – це об'єкти Войцеховського. І в результаті - більше 13 тисяч обдурених людей. Характерно, що деякі люди досі продовжують платити незаконним забудовникам, боячись при цьому, що їх компанія квартиру перепродасть іншим. Я інвесторам пояснюю, що цього робити не потрібно. Краще подати в суд, адже компанія-забудовник порушила договірні зобов'язання. Зобов'язання кажуть, що забудовник зобов'язаний побудувати будинок з дотриманням зазначених пунктів, але цього не зроблено. По суті, потрібно не відмовлятися платити, а просто призупинити процес оплати, поки забудовник не призведе житло у відповідність із законодавством. Але в підсумку маємо патову ситуацію, адже забудовник це навряд чи робить.

Більш того, при використанні ряду механізмів фінансування будівництва, в тому числі договором купівлі-продажу майнових прав на квартири, в яких відносини, зобов'язання виникають щодо придбання квартири в майбутньому, термін вводу в експлуатацію приводитися в договорі інформативно, не створюючи при цьому зобов'язань забудовника перед покупцем. Це і підтверджує необхідність створення механізму, який би дозволяв контролювати весь цей процес на державному рівні.

Найстрашніше, що забудовники всіх цих людей кидають. Якщо ж об'єкт добудовують, то з порушенням норм. І в разі аварійної ситуації державні служби не можуть допомогти. Адже всі комунальні служби свої роботи проводитимуть на незаконному об'єкті. Тому всі ці забудови наносять ще й збитки бюджету міста та країни.

РБК-Україна: Варто побоюватися низької вартості за квадратний метр житла? Чи доступні ціни на квартиру не завжди говорять про ненадійність забудовника?

Сергій Левада: В цілому, реальна собівартість будівництва складає близько 8-10 тисяч гривень. Заявляючи цю ж ціну покупцеві, вони ж не продають в мінус? Цього ніхто робити не буде. Ми ніколи не можемо знати цього заздалегідь і, напевно, але в більшості випадків рано чи пізно такий забудовник піде чи не зробить в будинку комунікацій.

Головне зараз у тому, що механізм купівлі житла зараз здійснюється шляхом реєстрації договорів. Забудовник зобов'язаний зареєструвати договір в органах з питань державного контролю. Для цього він надає підтвердження про право користування землею, дозвільні документи, експертний висновок і квартирографію. Тоді вся ця інформація стає публічною. У цих даних не вказують, хто саме купив квартиру.

Важливо, що забудовник не має права залучати гроші людей, поки не підписаний договір. Він може будувати за свої гроші на свій власний ризик. Але так має бути в ідеалі, звичайно ж. На ділі забудовник своїх коштів вкладає мінімум, і максимум – від тих, хто купив житло. Механізму контролю цього процесу немає, і його потрібно розробити якомога швидше.

РБК-Україна: Що дасть інвестору цей механізм?

Сергій Левада: Будуть створені правові передумови для запобігання подвійного продажу однієї квартири, продажу квартир, які ніколи не будуть побудовані. Буде гарантія того, що об'єкт будується з дотриманням всіх необхідних норм та вимог. І вже держава несе відповідальність за те, що будівництво буде завершено. І якщо приватна компанія буде порушувати права інвестора, її можна буде навіть ліквідувати, що фактично дозволить замінити забудовника і завершити проблемний проект. Ось, скажімо, бабуся, яка купує онукам житло на кошти, які вона збирала все життя. Адже вона не розбирається в законах, але хоче купити квартиру. Вона чекає, що держава її захистить, і так повинно бути завжди.

РБК-Україна: Цікаво, чому така велика кількість "проблемних" будинків в Києві стрімко зросла саме за останні 5-6 років?

Сергій Левада: За останній час будівельний ринок піднявся на 12%. З одного боку, такі умови диктує попит на квартири в нових будинках. При скачках долара вкладають гроші в житло, щоб не втратити накопичені кошти. До того ж, у Києві стало більше вихідців з інших областей.

Але, з іншого боку, Закон про регулювання містобудівної діяльності, прийнятий у 2011 році, по суті поховав контроль забудов у Києві. Якщо б до цих пір були здорові і логічні правила забудови, то недобудованих будинків просто не було б. Зараз деякі будівельні компанії витрачають більше року всі дозволи, і потім продаю квартири за собівартістю. Інші ж за місяць отримують договір на оренду землі, швиденько розвішують рекламу і як можна швидше продають ще неіснуючі квартири. Адже людей приваблюють низькі ціни. Але немає контролю, і тому немає ніякої відповідальності.

Закон про містобудівну діяльність ліквідував багато важливих вимог до забудовників, і цим швидко стали користуватися аферисти. Це зовсім не та сфера, де потрібна лібералізація. Тут потрібні, навпаки, жорсткі правила. Адже краще буде менше забудовників, чим більше обдурених інвесторів.

РБК-Україна: Але чи допоможе механізм контролю забудовників, про який ви говорите, уберегти покупців від ненадійних новобудов?

Сергій Левада: Зараз люди вкладають гроші в новобудови на свій страх і ризик. Але коли буде орган контролю, то людям будуть роз'яснювати, куди можна, а куди не варто віддавати свої заощадження. Адже їх потім вже буде неможливо повернути, навіть якщо людина і виграє суд. Забудовник скаже, що у нього таких грошей немає. А при введенні контролю забудовники будуть зобов'язані звітувати про цільове використання залучених коштів. Покупці будуть звертатися до тих забудовників, у яких зібрані достатні дозвільні документи, необхідні для запуску продажів. Відбудеться природна реструктуризація ринку.

У свою чергу, це сприятиме відродженню довіри до будівельних кампаній. У цілому, механізм контролю забудовників дозволить повернути довіру до цього бізнесу. Це процес дуже тривалий. Потрібно привчати інвесторів і забудовників до дисципліни і культури. Тоді з часом ситуація упорядкується. Механізм контролю забудовників може гарантувати, що людина купить житло, яке добудується. В цьому - головна суть. Адже зараз не може звернутися до державного органу за допомогою. Їй там можуть лише щось порадити.

РБК-Україна: Яким чином контроль за фірмами допоможе повернути довіру до будівельної сфери в цілому?

Сергій Левада: Шляхом до повернення довіри буде реєстрація кожного договору з кожним інвестором, перевірка цільового використання його коштів та запобігання шахрайству у сфері житлового будівництва.

Коли повернеться довіра до будівельної галузі, це буде одним з поштовхів розвитку економіки в цілому. Адже будівельна галузь підтягує під себе ще як мінімум п'ятнадцять суміжних з нею галузей. Це й виробництво кабельної продукції, й пластикових вікон, й утеплення. Це дає появу нових робочих місць і розвиток сфери. Після Другої світової війни саме будівництво підняло у багатьох країнах. До того ж, час грає ключову роль. Якщо не запустити механізми контролю вже зараз, то з часом підніметься соціальний бунт. Контроль і правила гри – для нашої країни це вимоги часу.