Ринок нерухомості восени-взимку 2014 року: оцінки, тенденції і прогнози
Керуючий партнер компанії KievStandard
Олег Перегінець
I. Ключові тези
На первинному ринку стає чільним купівельний попит. Девелопери намагаються дивитися на ринок очима клієнта, щоб не будувати заради "метрів", а зводити для конкретного покупця і зрозумілі гроші. При цьому забудовники все частіше звертають увагу на переваги інвесторів та їх інтереси, хоча багато будівельні компанії продовжують йти своїм шляхом. І від цього програють.
Так, і сам ринок якісно змінюється. Давайте згадаємо ситуацію в "первинці" років 5 тому? Тоді не існувало якоїсь класифікації, сегментів. Зараз же є чітка класифікація (економ, бізнес, преміум), і, як результат, вимоги до кожного об'єкту. Завдяки цьому дуже змінився підхід до якості виконаних робіт - починаючи від ліфтів, і закінчуючи сходовими прольотами, вікнами. Хоча це і позначається на собівартості. Буквально: якщо раніше вона становила 500 доларів, то зараз 1000 доларів.
Настають зміни і на вторинному ринку. По-перше, девальвація дала покупцям карти в руки, завдяки чому продавці готові базарувати, і істотно поступаються від заявленої ціни. Деколи на 10-20%. По-друге, нарешті, зважився болюче питання оцінки. Цей ринок стане значно більш прозорим, а вартість оцінки істотно знизиться, відкриється доступ до інформації про реальну ціну угод.
Оренда зараз - і зовсім головний "драйвер". Переселенці зробили свою справу, і попит на орендоване житло не тільки в Києві, але й інших великих містах підскочив. Причому, від цього виграють і міста-супутники, які поки що більш доступні за рівнем орендних ставок. І Київ успадкує приклади багатьох мегаполісів, таких як Токіо і Париж, де дуже дорога оренда, тому переорієнтація в супутники - вимушена міра. До того ж з'являться, так звані, "share houses" - мода на оренду одного житла кількома сім'ями або співмешканцями.
II. Первинка: ростемо обережно.
Девелопери
Забудовники дивляться на ринок акуратно і не починають масштабних проектів. Також відбувається переорієнтація сил девелоперів в столицю. Наприклад, ті, хто раніше будували в Східних Регіонах змушені придивлятися до Києва. Крім того, намічається експансія девелоперів з Західній Україні. З'являються і нові компанії, у тому числі за участю нерезидентів.
Ще в 1-му півріччі 2014 року для девелоперів було головним завданням завершити об'єкт, а об'єкти економ-класу найчастіше продавалися буквально за собівартістю. Однак, у 2-му півріччі, незважаючи на війну і криза, стало з'являтися все більше будівництв. Наприклад, такі об'єкти як "Бруклін", Hoffman House, "Квартет", "Аристократ", дохідний будинок Elyseum (початок будівництва з 1.10.14), клубний будинок "Чорногорія", "Столетоф". Крім цього, розпочато продаж квартир і апартаментів в Pechersk Hills residence і Renaissance Residence, а з жовтня стартують і в Клубному будинку на Франка.
В цілому, тільки у Києві зараз близько 150 активних будівництв. Архітектура і концепції стає сучаснішою. Забудовники уважно вивчають запити покупців і впроваджують їх в нові комплекси.
Тенденції
Серед нових трендів - поява доступною нерухомості в самому центрі столиці. Квадратний метр житла можна знайти і за 1 тис. доларів. Раніше такого не було. Більш популярними стають апартаменти. Наприклад, в II кварталі виріс попит на квартири площею від 40 до 80 кв.м. Як однокімнатні, які, як правило, купуються для здачі в оренду, так дво - і трикімнатні, які купуються для себе. Причому вкладення в нерухомість стали більш раціональними, і покупці орієнтуються на якість кінцевого житла.
Банки кредитують житлові проекти у вигляді винятків. Забудовники будують за «свої» гроші, під цією фразою, яку можна почути в ¾ відділах продажів слід розуміти, що забудовник будує за залучені від інвесторів гроші.
Проходить мода на розстрочку, хоча ще недавно, вклавши близько 30% вартості житла, можна було легко отримати фінансування. Тепер ситуація дещо інша: після початку бойових дій забудовники готові давати хороший дисконт. Робити знижки на квартири, які володіють низькою ліквідністю. Наприклад, з непривабливими видовими характеристиками, з функціональним плануванням. Або ж ті, що знаходяться на перших і останніх поверхах.
Так, і самим забудовникам дали зрозуміти, що в найближчі півроку-рік вони не зможуть продавати за тими цінами, які були ще в 2013 році. Відповідно багато з них починають переглядати прайси. Адже купівельні очікування набагато нижче тих цін, які є на ринку. І не виключено, що девелопери в кінці вересня - на початку жовтня почнуть знову знижувати ціни для того, щоб збільшити темпи продажів.
Знижки
Якщо говорити про дисконт, то в економ-класі вони можуть досягати 3-7%. У бізнес-класі, в залежності від ціни, яку забудовник поклав під подушку", щоб потім "посунутися", - від 5 до 20%.
Для будівництва об'єктів бізнес і преміум девелопери часто залучають великий банк, або декілька портфельних інвесторів, або розраховують на власні ресурси. Тому в даному випадку знижки можуть коливатися від 5% од 25%. Якщо міжнародні інвестори, то вони в кращі часи фінансували забудовників і під 3% в рік. А значить розраховувати на знижку в цьому випадку навряд чи варто. Однак навіть у еліт-об'єктах можна сторгуватися до 20%.
Тим не менш, питання знижок дуже індивідуальний, і для того, щоб отримати додаткові дисконти, потрібно мати хороший інструмент тиску. Наприклад, готівковий розрахунок, придбання кількох квартир. Або ж швидка операція. Вона дає продавцю впевненість, що можна отримати гроші вже через кілька днів з невеликим дисконтом, ніж чекати біля моря погоди ще кілька місяців.
Прогнози
За I-II квартали 2014 року кількість угод у забудовників впало в 2 рази в бізнес-класі і в 3 рази в преміум-сегменті, хоча повністю продажу не зупинилися. А в останні кілька тижнів серпня - на початку вересня знову намітилося зростання. При цьому квартири рівня економ і кофморт залишаються локомотивом ринку. Обсяг угод з ними на рівні минулого року, а в окремі періоди (особливо під час різкої девальвації гривні) - навіть вище.
Звично, найбільшим попитом буде користуватися нерухомість у столиці, куди, особливо в кризу, стікаються потенційні покупці з регіонів. Причому, зараз покупка нерухомості багатьма розглядається саме як життєво важлива необхідність, відсуваючи на задній план розкіш і повсякденні витрати.
Також є очікування, що підвищиться попит на первинну нерухомість в містах-супутниках. Адже вартість землі, будівельних робіт там трохи нижче, ніж у столиці і великих містах. Це дозволяє девелоперам будувати якісні об'єкти за конкурентними цінами. У той же час, близькість мегаполісу і, як правило, розвинена навіть у "сателітів" інфраструктура робить їх зручними для життя.
ТОП-5 особливостей ринку первинної нерухомості восени 2014 року
1. Перетік забудовників мільйонників в столицю і поява нових девелоперів;
2. Зростання відкладеного попиту на апартаменти великої площі, який при стабілізації ситуації буде реалізований в реальних угодах;
3. Поява доступних об'єктів у центральних районах столиці;
4. Гнучкі знижки на нове житло від 3 до 20% і заміна механізму розстрочення дисконтом;
5. Підвищення привабливості великих мегаполісів і нерухомості в містах-супутниках.
III. Вторинка: боротьба протилежностей.
Продавці, покупці та ціни
Ситуація на ринку вторинної нерухомості дещо інша, оскільки там досі немає чітких критеріїв оцінки вартості житла (хоча в найближчому майбутньому, сподіваємося, це зміниться) і доступу до даних про угодах. Як наслідок, це провокує "чорну діру", і кожен учасник ринку диктує свої умови. Причому в одних сегментах ціни на первинну і вторинну нерухомість майже вирівнюються, а в інших зберігається істотний розрив.
Ціноутворення - найбільш проблемний момент "вторинки". Власник готовий продавати квартиру по комфортній для нього ціною. І, як правило, завищеною. Адже для будь-якого господаря його квартира краще, ніж у сусіда. Крім того відіграють роль суб'єктивні характеристики смаку, пріоритети, а також залежність від особистої ситуації. Від потреби купити інше житло, придбати бізнес, переїхати в інше місто або район і т.д.
У той же час, рівень дисконту в даному сегменті складає 5-20%. Особливо коли у покупця є реальні гроші. І він готовий з ними розлучитися. При цьому велике значення в торгах між сторонами має швидкість угоди. А також спроможність покупця впливати на продавця. Наприклад, коли покупець володіє середньою ціною реальних угод в конкретному районі (для цього достатньо опитати десяток-два агентів). Або намагається "скостити" вартість житла, посилаючись нібито на його недоліки, і навіть маніпулюванням в інформаційному полі. Бувало, що покупець розміщував замовні статті в авторитетних виданнях статті про те, що квартири в конкретному будинку продаються з дуже великим дисконтом в 50%, після чого до "обробки" продавця підключався агент.
Прогнози і очікування
Зараз взаємини продавця і покупця схожі скоріше на протистояння і боротьбу за ціну. Виб'є чи більшу вартість господар житла, чи зможе отримати свій дисконт покупець. І в найближчому майбутньому таке протиборство явно збережеться.
При цьому продаж вторинного житла в нинішніх умовах - далеко не найкраще рішення, оскільки цінова ситуація не на стороні продавця. Альтернатива - здача в оренду до моменту, коли попит вирівняється. Тим більше що зараз ми бачимо унікальну тенденцію: вартість квартир падає, а ціна оренди зростає. Відповідно логічніше скористатися можливістю отримувати стабільний дохід, ніж втрачати на разової операції.
ТОП-5 особливостей ринку вторинної нерухомості восени 2014 року
1. Продавці змушені поступатися реальним покупцям;
2. Зближення цін на "первичку" і "вторинку";
3. Дисконт до 20% від заявленої суми житла;
4. Спрощення доступу на ринок оцінки;
5. Перевага оренди над продажем "вторинного" житла.
IV. Оренда: вільне плавання.
Попит, пропозицію і ціни
Найбільший попит у орендарів на однокімнатні квартири, в той час як пропозиція - мінімально. І хоча навколо безліч новобудов або щодо нових будинків, у 80% з них досі не зроблений ремонт. А значить, ці площі просто зникають як непотрібні орендарю. Двох-трьох-кімнатні квартири знайти простіше. Їх нерідко знімають сім'ї, які будують власне житло, і згодом замінюють їм орендоване.
У той же час, ми бачимо тенденцію, що багато інвесторів вирішуються на купівлю 1-кімнатних квартир (навіть декількох) для здачі в оренду і перепродажу в період стабілізації ринку. Наприклад, ми аналізували наші продажі за останні 3 роки. І виявилося, що від 25% до 40% угод здійснюються інвесторами, які зацікавлені в подальшої здачі в оренду або перепродажу.
Крім того, столиця поступово переймає моду на "share houses". Коли великі квартири або будинку знімають кілька жителів або сімей, які не можуть собі дозволити оренду дорогого житла, і тим більше покупку власного. Їх поділяють різні кімнати, але об'єднують загальні санвузли та кухня. І цю роль на себе візьмуть трьох-чотирьох-кімнатні квартири і будинки площею до 500 кв. м.
Також ми бачимо майбутнє у так званих "прибуткових будинків". Вони будуються з метою продажу житла інвесторам, які будуть використовувати його виключно для здачі в оренду. Для цього необхідні спеціальні планувальні рішення, обробка в квартирах, інфраструктура. Одним з перших в подібному форматі стане прибутковий будинок Elyseum (початок будівництва - жовтень 2014 року).
Даний проект розрахований на 500 орендарів, чого більш ніж достатньо для завантаження внутрішньої інфраструктури. Elyseum отримає керуючу компанію, в функції якої входить експлуатація будівлі, залучення орендарів, виплата щомісячних дивідендів інвесторам. При цьому орендар отримує 1-кімнатну квартиру з дизайнерським ремонтом, повну інфраструктуру (басейн/спа/кафе/ магазин/ салон/ко-воркинг), а також набір послуг (клінінг/сніданки/пральня/консьєрж). При цьому розташований Elyseum буде в центральному районі столиці.
У вигляді дефіциту знімних «квадратних метрів» в великих мегаполісах, набирає обертів переорієнтація орендарів в передмістя і міста-супутники. По-перше, багато орендодавців не готові здавати біженцям із зони АТО з тієї причини, що у будь-який момент ці люди захочуть повернутися додому. По-друге, жителі з периферії навряд чи потягнуть різкий стрибок вартості. Тому повільно, але впевнено буду підшукувати житло в містах-супутниках, орендна плата за яке не перевищує 3 тис. гривень.
Прогнози
Ціна оренда зараз досягла своєї критичної точки. Хоча не виключено, що протягом місяця ставки зростуть ще на 10%. Адже основною масою переселенців Київ уже наповнився, почався новий бізнес-сезон. Це провокує дефіцит вільного житла, і збільшення цін. А у вигляді того, що попит значно вище пропозиції, орендодавці влаштовують своєрідні "кастинги" серед наймачів. Наприклад, якщо стоїть вибір між мешканцями з собакою або без, то вибір очевидний. Якщо вибір між дівчатами і компанією хлопців - аналогічно.
ТОП-5 особливостей ринку оренди восени 2014 року
1. Істотне зростання орендних ставок;
2. Дефіцит знімного житла;
3. Переорієнтація наймачів на передмістя і міста-супутники
4. Появу моди на "share houses";
5. Скрупульозний відбір орендарів господарями житла.
