Що відбувається зі столичним ТЦ "Магеллан"

Судові розгляди навколо "смачного" об'єкта підходять до логічного завершення. Втім, якщо сам "Магеллан" вийшов з історії, швидше, переможцем, то ринок комерційної нерухомості не скоро прийде в себе після скандалу.

Минулі вихідні зробили великий торговий центр на столичних Теремках чи не головним ньюсмейкером країни. Перекриті входи і тимчасове призупинення роботи низки якірних орендарів ТЦ "Магеллан" сколихнули громадськість, чому в чималому ступені сприяли кричущі заголовки окремих публікацій у ЗМІ. Використовуючи слова на кшталт "захоплення", "погром", "тітушки", "рейдерство" та інші не нейтральні штампи, журналісти дійсно привернули увагу до проблеми, за якою фахівці ринку стежать протягом багатьох місяців.

Втім, самі експерти вважають, що події кінця минулого тижня якраз поставили крапку в тривалому скандалі навколо ТЦ "Магеллан", вивівши об'єкт з категорії "проблемних". Ми спробували розібратися в що відбувається.

"Позичальник" як професія

Історія цієї заплутаної справи бере свій початок в 2011-му році. Саме тоді АТ "Сбербанк" уклало два кредитні договори з ДП "Край Проперті". Згідно з даними ЗМІ, ця компанія через панамський офшор Krai Corporation належить Ользі Юркевич та її синові Анатолію Юркевичу, який є не тільки фактичним бенефіціаром молочної компанії "Мілкіленд", але й – донедавна – власником ТЦ "Магеллан". Саме цей об'єкт комерційної нерухомості і виступив забезпеченням кредитних ліній "Сбербанку" на загальну суму в 56,167 млн доларів. На той момент його закладена вартість була оцінена на рівні 461 млн грн.

Взяті на себе зобов'язання ДП "Край Проперті" виконувати не поспішав. Що не особливо дивує експертів, адже у структур, підконтрольних пану Юркевичу є обширний бекграунд неповернення кредитів: "Укрексімбанку", "Кредитпромбанку", "ВТБ банку" та ін. І це не кажучи про гучну історію з "Українським професійним банком". Нагадаємо, що через борги Анатолію Юркевичу минулої весни навіть виносили тимчасову заборону покидати межі України.

Коли в 2017 році обсяг невиконаних зобов'язань ДП "Край Проперті" перед "Сбербанком" досяг майже 68 млн доларів, кредитори вирішили забрати свої гроші майном. Так, у грудні банк ініціював здійснення виконавчої дії, на підставі якого ТЦ "Магеллан" перейшов у власність АТ "Сбербанк". До речі, про цей факт було повідомлено орендарів торгового центру. Деякі з них, як повідомляють джерела, з тих самих пір припинили виплату орендних платежів на користь структур Юркевича.

Судові тяжби

Однак, схоже, сам бізнесмен вирішив не здаватися і здійснив цілий ряд заходів, спрямованих на незаконне позбавлення банку прав власності на об'єкт. Приміром, у січні цього року державний реєстратор виконкому однієї з сільрад Дніпропетровської області, не маючи на те жодних правових підстав, видалила з Державного реєстру запис про право власності АТ "Сбербанк" на ТЦ "Магеллан". Легким рухом пера новим власником активу стала кіпрська компанія Artprogroup Ltd. Її директором, до речі, виступає Олексій Каргаполов. Раніше він був головою правління вже згадуваного "Українського професійного банку", яка свого часу входила в орбіту безпосередніх інтересів того ж пана Юркевича.

Паралельно зі слідством щодо даного реєстратора (поліцією порушено кримінальне провадження) в судах столиці та Київської області місяцями тривала тяганина, яка в тому числі призводила до блокування дій працівників банку за вказаним майном. Так, наприклад, рішенням Господарського суду Києва від 29.12.2017 "Сбербанку" і його співробітникам було заборонено вчиняти будь-які дії по відчуженню ТЦ "Магелан", користуватися будівлею, заходити в приміщення, заключати договори іпотеки або будь-яким іншим чином обтяжувати його.

Але і кредитор не відступився. Наприкінці травня вже у Верховному суді він домігся скасування рішень попередніх інстанцій. Взявши цей документ за основу, АТ "Сбербанк" уклав з обслуговуючою компанією договір про передачу управління ТЦ "Магеллан". Саме силами обслуговуючої компанії і були здійснені заходи, спрямовані на взяття об'єкта під фізичний контроль у минулі вихідні.

Зітхнули з полегшенням

Звичайно, це ще не кінець історії, але, принаймні, крапка з комою. На даний момент найнята банком обслуговуюча компанія вже фізично знаходиться на об'єкті і поступово входить в штатний режим діяльності. Торговий центр продовжує функціонувати, як ні в чому не бувало. Більше того, відновлення роботи гіпермаркету "Ашан", заплановане на кінець поточного тижня, говорить про повну згоду орендарів з новим порядком речей.

"Ситуація навколо зміни власника ТЦ "Магеллан" жодним чином не позначиться на орендарях. Всі сторони зацікавлені в найголовнішому – орендарях. Насиченість торговими центрами в Києві дуже висока. При цьому все залежить від професійного рівня компанії, яка управляє ТРЦ. Є центри, у яких вакантність 1%, а є такі, у яких 90%. Природно, що всі переживають за наповненість орендарями, і будь-яка сторона буде робити все, щоб їм жилося добре", - впевнений Олексій Дорошенко, директор української Асоціації постачальників торговельних мереж.

Втім, якщо конкретні орендарі, судячи з усього, навряд чи взагалі відчують на собі вплив конфлікту, що завершився, то ось ринок в цілому про цієї історії буде пам'ятати довго, впевнені експерти.

"Скандали навколо торговельних центрів, безумовно, позначаються на інвестиційній привабливості ринку торговельної нерухомості в цілому. Абсолютно очевидно, що, якщо бізнесмен узяв кредит у банку на розвиток бізнесу, кредит потрібно повертати. І дії за неповернення кредиту, безумовно, погіршують розвиток в тому числі і фінансового ринку в країні", - підкреслює Микола Сугоняка, фінансовий експерт.

З тим, що страждає не тільки сектор нерухомості, але і банківський сегмент, згодні й інші аналітики.

"Ситуація навколо ТЦ "Магеллан" носить досить показовий характер. Вона демонструє те, що в Україні стали практикою афери з неповерненням кредитів. І ці афери, на жаль, часто проходять безкарно. У свою чергу, це завдає колосальної шкоди фінансово-банківській системі країни", - зазначає Вадим Браїловський, генеральний директор інвестиційно-банківської компанії European Capital Management.

В сухому залишку...

Судячи з усього, ситуація навколо ТЦ "Магеллан" продовжить свій розвиток. Тут йдеться як про вплив на ринок, так і про можливі спроби старого власника повернути контроль над об'єктом. Є вже інформація, наприклад, про можливу готовність структур Юркевича розіграти "російську карту" і задіяти патріотичні сили в боротьбі з кредитором. Стратегія цікава, але небезпечна. Є інформація, що представники окремих національних рухів вже відмовилися, згадавши бізнесменові два заводу на території Російської Федерації. Втім, вся ця метушня тільки очікується.

Головне, що торговий центр поступово з розряду "проблемних" поступово переходить до розряду "нормальних". Однак самому ринку комерційної нерухомості, як і інвестиційної привабливості вітчизняної економіки, від цього не легше.