Переділ ринку оцінки нерухомості: хто і чому "зливає" Яценка

Напередодні запровадження ринку землі питання, хто контролюватиме ринок оцінки нерухомості, - один з ключових. Президентська команда вирішила змінити правила гри, однак виявилося, що серед депутатів є різне бачення щодо конкретних механізмів регулювання ринку. Втім, жодна із запропонованих моделей поки не є ідеальною.

Законопроект №2047

4 вересня 2019 року 31 народний депутат із фракції "Слуга народу" на чолі з Павлом Фроловим зареєстрували в Верховній раді законопроект № 2047 "Про внесення змін до Податкового кодексу України" (щодо ліквідації корупційної схеми у сфері реєстрації інформації зі звітів про оцінку об'єктів нерухомості). З назви документу зрозуміло, що основна ціль його авторів – боротьба з корупцією в сфері оцінки нерухомого майна.

Якщо уважно передивитися сторінки в соціальних мережах народних депутатів, які поставили свої підписи під законопроектом, можна догадатись, проти кого вони виступають. Очевидно, що їхнім опонентом є народний депутат Антон Яценко. Саме він, як вважають автори і активісти, сьогодні контролює систему оцінки.

Згідно з пояснювальною запискою, основною новелою законопроекту №2047 є вилучення приватних електронних майданчиків з процедури реєстрації та перевірки реєстрації інформації звітів про оцінку об'єктів нерухомості та відключення їх від Єдиної бази даних звітів про оцінку (Єдиної бази звітів про оцінку). Автори наголошують, що реєстрація звітів про оцінку об'єктів нерухомості та перевірка їх реєстрації буде здійснюватися оцінювачами та нотаріусами напряму через Єдину базу звітів про оцінку.

Якщо уважно проаналізувати наведений перелік партнерів, стає ясно, що головним лобістом документу може бути спільнота оцінщиків.

Другий сюрприз законопроекту №2047 – обіцяне в пояснювальній записці посилення відповідальності недоброчесних оцінщиків магічно зникає в тілі проекту закону.

Ці два факти, а також вимога вилучити електронні майданчики з ринку оцінки, дають підстави припустити, що, незважаючи на яскраве антикорупційне забарвлення, проект закону №2047 може лобіюватись оцінщиками та їхніми донорами. Питання – для чого?

Законопроект № 2047-1

13 вересня 2019 року 19 народних депутатів із фракції "Слуга народу" на чолі з народним депутатом Олександром Качурою зареєстрували законопроект №2047-1 "Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо ліквідації корупційних схем у сфері оцінки об’єктів нерухомості шляхом діджиталізації розрахунку податкової вартості нерухомості". Документ є альтернативним до законопроекту № 2047.

З назви і пояснювальної записки випливає, що автори законопроекти також ставлять собі мету ліквідувати корупційні схеми у сфері оцінки нерухомого майна фізичних осіб та усунути монополію під час реєстрації інформації про таку оцінку. Крім того, народні депутати хочуть провести так звану "діджиталізацію розрахунку податкової вартості нерухомості фізичних осіб".

Простими словами це означає, звести до нуля людський фактор в процесі розрахунку податкової вартості, - все має виконувати машина. На думку авторів законопроекту, діджиталізація призведе до зменшення витрат громадян і зробить неможливим ухилення від податків під час угод продажу/обміну нерухомості між фізичними особами.

Законопроектом №2047-1 пропонується перейти до дворівневої системи оцінки вартості, яка відповідає міжнародним стандартам та повністю усуває людський фактор та фактор корупції при визначенні вартості нерухомого майна. В новій системі податкова вартість об'єкта нерухомості буде автоматично визначатися авторизованим електронним майданчиком та перевіряється в Єдиній базі даних податкової вартості.

Крім того, законопроектом №2047-1 пропонується розширити функціонал авторизованих електронних майданчиків, наділивши їх функцією автоматичного визначення податкової вартості нерухомого майна, що продається фізичними особами.

Качура та інші автори документу впевнені, що запровадження дворівневої системи оцінки дозволить прибрати з ринку зловживання з боку оцінщиків, ліквідувати монополію на ринку авторизованих електронних майданчиків та істотно знизити ціни на послуги останніх.

Законопроект №2047-1 по суті розвиває ідеї і технологічні рішення, на яких побудовано існуючу Єдину систему звітів про оцінку.

Як відомо, чинна Система була запроваджена 1 січня 2018 року і складається з Бази даних та Модуля електронного визначення оціночної вартості. Обмін інформацією і документами в Системі відбувається через авторизовані електронні майданчики. Останні побудовані за технологіями, які лягли в основу авторизованих електронних майданчиків в системі "ПРОЗОРРО" і "ПРОЗОРРО.ПРОДАЖІ" і мають навіть більш ширший функціонал.

Кожен звіт про оцінку, який потрапляє в систему, перевіряється на предмет заниження оціночної вартості, і, в разі виявлення заниження, не реєструється, тобто стає недійсним. Сама Єдина база звітів про оцінку є у відкритому доступі на сайті Фонду державного майна України.

Незважаючи на критику чинної системи з боку низки антикорупційних активістів, є офіційні данні щодо її ефективності. За інформацією ФДМУ, за час роботи Єдиної бази (18.07.18-01.09.19) загальний обсяг сплати податків становив більше 9 млрд грн. Тобто, щомісячно до державного бюджету надходило у вигляді прямих податків (військовий збір та пенсійне страхування) більше 252 млн грн, а ПДФО орієнтовно в середньому складав понад 500 млн грн.

Отже, Єдина система оцінки, на думку авторів законопроекту № 2047-1, має еволюціонувати. Технічно, з однорівневої в дворівневу. Функціонально – повністю позбутися людського фактору (ризиків корупції) під час оцінки. Адміністративно – зламати монополію існуючих авторизованих майданчиків і істотно знизити плату за їх послуги.

Вочевидь, така система зовсім не задовольняє спільноту оцінщиків, праця яких стає майже непотрібною. Проте ідеї, покладені в основу законопроекту №2047-1, не так просто реалізувати. Багато хто з експертів натякає на серйозні технічні труднощі в процесі розбудови дворівневої системи оцінки (у "ПРОЗОРРО" теж було немало помилок).

Інші експерти кажуть, що неможливо буде повністю нівелювати людський фактор, адже машина, на їхню думку, не зможе ефективно визначати вартість об’єктів нерухомості під час угод між фізичними особами.

Крім того, законопроект № 2047-1 зливає так звані "майданчики Яценка", заводячи альтернативність побудови системи захисту інформації, допускаючи на ринок і тих, хто має атестат відповідно до закону "Про захист інформації в інформаційно-телекомунікаційних системах", і тих, хто має сертифікат ISO/IEC та ін.

Оцінщики vs діджиталістів

Автори законопроекту №2047 разом із антикорупційними активістами звинувачують опонентів в тому, що вони грають на руку Антону Яценку. Нібито їхній законопроект №2047-1 розроблений саме в інтересах одіозного нардепа. Головний аргумент – у проекті закону зберігаються так звані "майданчики Яценка".

Авторам №2047-1 в коментарях непрозоро натякають, що вони є провідниками і консерваторами корупційних схем. Автор альтернативного законопроекту Олександр Качура у відповідь на звинувачення відповідає наступне:

"Перше і основне. При всій повазі, але за роки роботи частина Ваших колег дискредитувала професію заниженням вартості об'єктів, оплатами в конвертах. А це, в першу чергу, грабіж податків у ДЕРЖАВИ, з яких ми хочемо якісну медицину і хорошу охорону громадського порядку, дороги. Друге. Чому електронна модель? Немає людини = немає корупції.

Запровадження модуля підтвердило надходженнями в бюджет, що виросло у 9 разів. Це американська модель. Так само працює "Прозорро". Третє. Законопроект та інші ініціативи відкриють ринок для інших онлайн-платформ, що знищить монополію".

Обидві групи нібито борються з корупцією в системі оцінки об’єктів нерухомості. Однак кожна група закладає в цю боротьбу власну ідеологію.

Прихильники законопроекту №2047 так чи інакше діють в інтересах спільноти оцінщиків та донорів, які фінансують за рахунок грантів більшість антикорупційних громадських організацій.

Законопроект, скасовуючи електронні майданчики, тим самим розширює права оцінщиків, а з ними – і можливості для зловживань. До того ж, з тексту чомусь зникла стаття про посилення відповідальності недоброчесних оцінщиків. Все це не додає довіри авторам 2047.

І нарешті питання, для чого це все. Серед багатьох гіпотез експертів цікавою виглядає наступна. На кінець року Зе-команда запланувала запуск земельної реформи. Ціна питання – десятки мільярдів доларів. Можна лише уявити можливий обсяг зловживань з боку оцінщиків, у яких законом навіть не прописана відповідальність.

Що стосується, проекту закону №2047-1, його ймовірні лобісти – порівняно нова група в українському парламенті, яку можна назвати "діджиталісти". Філософію таких депутатів можна було би сформулювати так: "немає людини – немає корупції". В принципі, вони діють в мейнстрімі президентського постулату про створення "держави в смартфоні".

Існують ймовірність, що на сьогодні влада не зможе в короткі терміни запровадити дворівневу, більш досконалу систему оцінки, яка прописана в законопроекті №2047-1. Проте ідея позбавлення корупції через комп’ютеризацію корупціогенних процесів може сподобатися суспільству.

Якщо фракція відмахнеться від ідей, які покладені в №2047-1 – це буде перший серйозний удар по "державі в смартфоні". Взагалі, приймати сторону будь-якої з двох груп для фракції політично небезпечно. Виходить, необхідно вбо винести вотум недовіри або антикорупційній спільноті і провідним експертам, або похоронити ідею діджиталізації, як фактору боротьби із корупцією.

Очевидним є те, що фракція "Слуга народу" дала чітко зрозуміти, що так чи інакше, стара система "майданчиків Яценка" буде змінена на нову, чи то з законопроекту №2047, чи з законопроекту №2047-1. На яку саме, поки не зрозуміло, але те, що Яценка "зливають", можна вважати фактом.