Л.Парцхаладзе: "Восени іпотечна криза досягне свого дна".

Іпотечна криза, яка, за прогнозами аналітиків, досягне свого дна восени, вже дуже боляче вдарила по світових фінансових установах. В тій чи іншій мірі постраждали практично всі компанії, що представляють всі сектори економіки. Власник одного з найбільших девелоперів, компанії "XXI сторіччя", Лев Парцхаладзе розповів РБК-Україна про роботу своєї компанії в умовах кризи, про її вплив на український ринок нерухомості, про динаміку цін на житло і про минулі київські вибори. РБК-Україна: Які завдання ставите перед собою на найближче майбутнє? Лев Парцхаладзе: Ми будемо надалі активно розвивати весь проектний портфель. По всіх напрямах у нас прописана чітка стратегія на найближчі 5 років. Ряд проектів вводитимемо в поточному році, багато які будуть реалізовані тільки в найближчі декілька років. Серед найцікавіших можу виділити будівництво житлового комплексу "Вознесенський яр" в Києві, здача першої черги якого запланована на 2010 р. Аналогічний проект у нас готується в Криму, в Алупці. Є проекти за всіма напрямами як комерційної, так і житлової нерухомості. У 2009 р. плануємо розпочати будівництво першого в Києві критого аквапарку і завершити його 2011. Багато цікавих планів. Крім того, серед наших завдань на найближчу перспективу є досить істотні суми з залучення. Розглядаємо і можливості стратегічного партнерства з крупними міжнародними гравцями. РБК-Україна: Що означає стратегічне партнерство? Л.П.: На певних крупних об'єктах ми співпрацюватимемо з якимись великими світовими девелоперами або інвестиційними банками. В основному це стосується комерційної нерухомості. При реалізації великих проектів українські банки фактично не можуть нам допомогти сформувати структуру капіталу. І ми, оскільки складно своїми силами інвестувати великі ресурси в реалізацію таких крупних проектів, шукаємо в таких випадках солідних партнерів. Крім того, обов'язковою умовою для банків є участь в тому чи іншому проекті власним капіталом в співвідношенні 30 до 70. 30 – власний капітал, і 70 – позиковий. Але якщо йдеться про об'єкт комерційної нерухомості площею 200 тис. кв м, а це близько 200-250 млн дол., то навіть 30% - це чимала сума. РБК-Україна: Ви можете назвати якусь крупну світову компанію, з якою намічається таке ось стратегічне партнерство? Л.П.: За правилами біржі ми не можемо розголошувати інформацію до моменту підписання угоди. Я думаю, що ряд таких операцій ми до кінця року вже зможемо озвучити. РБК-Україна: Ви одними з перших вийшли на Лондонську фондову біржу. Як ви зараз оцінюєте успішність цього розміщення? Л.П.: Коли ми виходили тоді на біржу, ми розмістилися з премією 20%. Тобто, умовно кажучи, компанія коштувала 1 грн, а розмістилася по 1,2 грн. На сьогоднішній день остання українська компанія, яка робила IPO, розмістилася з дисконтом 35, а то і 40%. В той час, коли ми вийшли, – це було дуже успішне розміщення. Але, як кажуть "дорога ложка до обіду". Ми залучили 140 млн дол., але ця сума тоді і ця сума сьогодні – це дві абсолютно різні речі. Купівельна спроможність зараз різко знизилася, а вартість активів різко зросла. РБК-Україна: Який, на вашу думку, сьогодні найбільш ефективний спосіб залучення грошей на західних ринках? Л.П.: Все залежить від стратегії і необхідності. Є акціонерний капітал, є позиковий капітал, позиковий капітал є цільовим і нецільовим. Всі ці інструменти ми максимально прагнемо задіювати. У нас зараз в реалізації близько 48 проектів. І під кожний з них ми розглядали той чи інший спосіб залучення капіталу. Мало того, під один і той же проект можуть навіть розглядатися різні операції з залучення фінансування. РБК-Україна: Що стосується акціонерного капіталу, адже зараз не сама краща кон'юнктура для виходу на західні біржі… Л.П.: На жаль, ринок зараз настільки поганий, що не можливо ефективно робити додаткову емісію на рівні холдингової компанії для розміщення на тій чи іншій біржі. Практично з нового року в секторі нерухомості жодна компанія не вийшла на IPO. Тому в даний час ми більше дивимося у бік боргового фінансування. Недавно ось залучили 150 млн дол.. за допомогою євробондів - це фактично кредит, який ми можемо використовувати на будь-які наші проекти. Крім того ми під будівництво, під розвиток проектів залучаємо гроші у місцевих банків. Недавно узяли 60 млн дол. в "Універсал-банку", залучали кредит і в Укрсиббанку. Зараз розглядаємо ряд пропозицій з фінансування конкретних проектів від інших банків. І також, я вже згадував, ми розглядаємо варіанти партнерства. РБК-Україна: Як Ви оцінюєте вплив світової іпотечної кризи на українську економіку, зокрема на сектор нерухомості? Л.П.: Криза нас вже торкнувся, але вона ще не проникла до кінця в українську фінансову систему. Поки тільки на рівні світових інститутів, світових фінансових установ. IPO вже практично неможливо зробити. У секторі нерухомості всі компанії торгуються в середньому на 50% від своєї ринкової вартості. Раніше було все навпаки: ми, наприклад, рік тому торгувалися з 70-процентною премією, а зараз - з 50-процентним дисконтом. А є компанії, у яких і 80% дисконту. Дуже сильно подорожчали гроші. Якщо, наприклад, рік тому ми євробонди випускали під 10% річних, сьогодні - вже під 14% річних. І це дуже суттєва різниця. Подорожчали кредитні ресурси для українських банків, відповідно піднялися і ставки кредитування в Україні. Деякі банки взагалі закрили програми іпотечного кредитування, а ті, які не закрили, – довели ставки до 25-26%, при тому що раніше було 12-13%. Багато громадян відмовляються брати кредит, тому що неможливо його потім обслуговувати. Це все, звичайно, дуже негативно. Але глибокої кризи поки що немає. Дуже багато грошей є у населення, є попит колосальний, потреба як в комерційній, так і житловій нерухомості. Але якщо криза буде затяжною, то, безумовно, вона дуже серйозно відіб'ється як на секторі нерухомості, так і на українській економіці в цілому. РБК-Україна: Які Ваші прогнози? Л.П.: Ми сподіваємося, що восени криза досягне свого дна. Багато аналітиків прогнозують, що восени наступить найбільш критична ситуація. Але будь-яка криза – це явище циклічне. Якщо вона впаде до самого низу, далі падати буде нікуди. Більше компанії знецінитися вже не можуть, в мінус піти – є ж якісь активи, нерухомість і т.д. Після досягнення дна, почнеться підйом. І хай вже він швидше почнеться. Сподіваємося, що до весни, до літа наступного року вже буде відчутний підйом фінансового сектора. Ось такі попередні прогнози. РБК-Україна: Як, по Вашому, розвиватиметься цінова ситуацію на ринку? Яка буде динаміка цін на нерухомість в Україні? Л.П.: Хто б що не говорив, ціни на нерухомість падати не можуть. Це пов'язано з деякими чинниками. Перший, і найголовніший чинник. Попит дуже сильно перевищує пропозицію. А об'єми будівництва не збільшуються. За деякими прогнозами, об'єми будівництва залишатимуться на попередньму рівні, а може навіть і падати. І це при тому, що споживчий попит щорічно зростає десь на 20-30%. Відповідно цей попит визначає і ціну. Крім того. Собівартість матеріалів тільки росте. Зарплати ростуть. Інфляція також накладає свій відбиток. Відсотки за кредитами, обслуговування – все тільки зростає. Ціни на енергоресурси також по-своєму підіймають всі ці складові. І ще один момент. Сьогодні збільшилися відрахування до міського бюджету до 20% від вартості квартири. А сьогодні ті квартири, які продаються, виставлені ще з розрахунку, що це відрахування було на рівні десь до 10%. Фактично це старі запаси, які продаються за старими цінами. І те, що ціни навіть не піднялися – вважайте, що вони впали. Забудовникам стає все складнішим оформити документи, все більше грошей йде на різні узгодження, на лобіювання - і це факт. Рішення спірних питань може доходити до 30% від вартості проекту. Вільних майданчиків під забудову в Києві вже практично немає, а очищення території знову ж таки досягає 30-40% собівартості проекту. Всі ці чинники говорять про те, що тільки вгору може йти динаміка цін на нерухомість. Немає чинників, які можуть її опускати. Тому, людям не слід брати на віру те, що житло дешевшатиме. В результаті люди в очікуванні, тримають гроші, інфляція їх з'їдає, а потім все стане ще дорожче. Тут треба бути дуже уважним тим людям, які хочуть купувати. РБК-Україна: Це стосується і житла економ-класу? Л.П.: На мій погляд, саме в економ-класі вартість житла стабілізується. Не буде вже більше такого бурхливого зростання. Зараз ціна вже встановилася, закріпилася, компанії починають робити проекти більш економічні, більш стандартні. І таких доступних проектів ставатиме все більше і більше. Швидше за все десь на периферії. Ось в цьому буде прогрес. РБК-Україна: І декілька політичних питань. Скільки грошей ви особисто вклали у виборчу кампанію Віталія Кличка і його блоку? Л.П.: Я, як і кожен член команди зробив свій внесок до виборчого фонду – 1750 грн. РБК-Україна: Як Ви вважаєте, чому Віталій Кличко програв ці вибори? Л.П.: Слово "поразка" по-різному можна розцінювати. На цей раз блок набрав більше голосів, ніж в попередній раз. Що стосується виборів мера… У нас на жаль політики не завжди уміють домовлятися. У нас як завжди гетьманів більше, ніж козаків. Люди просто не уміють слухати один одного, амбіції заважають. Але я не вважаю це програшем, це хороший урок, хороший досвід. І це вибір киян. Були і об'єктивні моменти, реалізувавши які можна було рейтинг Віталія зробити вищим. Наприклад, низька явка. Ті люди, які проголосували, – це був електорат Черновецького, люди в основному літнього віку. А молодь, яку можна віднести більше до електорату Кличка, на сьогодні дуже політично неактивна. І ось ця ситуація дуже сильно скоректувала розклад сил убік Черновецького. Причин багато, є над чим задуматися. І на наступні вибори акценти будуть вже розставлені по-іншому. РБК-Україна: Тобто Кличко не втрачає амбіцій все-таки очолити Київську адміністрацію? Л.П.: Само собою, він братиме участь в наступних виборах. Звичайно ж, на мій погляд, Віталій - фігура більше національного масштабу, ніж регіонального. Тому я не виключаю, що він може розглядати можливість того, щоб реалізувати себе як політика і на національному рівні. РБК-Україна: І останнє питання. Ви зараз фактично знаходитеся в опозиції до київської влади. Не страждають від цього ваші бізнес-інтереси? Л.П.: Ви знаєте, після "помаранчевої" революції дуже сильно помінялася в цілому політика ставлення до тих хто в опозиції, до їх бізнесу. Раніше було жорстко: ти в опозиції, значить, тебе будуть, умовно кажучи, "мочити". Сьогодні цього вже немає. Опозиціонерові можливо буде складніше в якихось речах, але ніхто бізнес не забирає. Тим паче, що у нас вже остаточно сформувалася "четверта влада" - ЗМІ. Вони вже все знають, все бачать, відчувають, і нічого не приховують. Якщо якийсь скандал – це все розкривається. Тому нікому не вигідно сьогодні робити неправильні речі. Розмовляв Володимир Драбчук