Международное рейтинговое агентство Fitch Ratings отмечает, что секторы строительства и недвижимости России и Украины имеют наиболее слабую позицию ликвидности среди всех корпоративных секторов, рейтингуемых агентством в регионе Европа, Ближний Восток и Африка.
Как говорится в сообщении агентства, позиции ликвидности многих компаний рассматриваемого сектора в России и на Украине ухудшились в 2008 г. и I квартале 2009 г. по мере быстрого ослабления конечных рынков и вывода банками средств из этой сферы. Таково основное заключение опубликованного сегодня аналитического отчета "Секторы строительства и недвижимости России и Украины: позиции ликвидности".
Как отмечают аналитики агентства, "улучшение позиций ликвидности маловероятно, пока рынки недвижимости этих стран не достигнут нового ценового равновесия и не начнут вновь генерировать стабильный операционный денежный поток, а рынки долгового капитала не станут снова открытыми для эмитентов из секторов недвижимости России и Украины. "Пока Fitch ожидает проведения в секторе ряда значимых реструктуризаций задолженности, исход которых остается неопределенным", - говорится в отчете агентства.
В структуре капитала компаний, которые Fitch рейтингует в рассматриваемых секторах в РФ и на Украине, нет долгосрочных публичных облигаций. В результате риск рефинансирования в секторе, скорее всего, останется высоким в течение нескольких лет при преобладании в структуре фондирования компаний краткосрочных кредитов от местных банков, а также при слабых операционных денежных потоках, выводе средств иностранными банками и низкой вероятности успешного привлечения достаточного нового капитала, которое оказало бы какое-либо реальное положительное влияние на ликвидность.
Среди эмитентов секторов строительства и недвижимости России и Украины, рейтингуемых Fitch, наблюдается низкий объем денежных средств на балансе. Эти компании в основном не имеют неиспользованных безотзывных кредитных линий (отношение "неиспользованные безотзывные кредитные линии/краткосрочная задолженность" составляет лишь 15% в сравнении с 234% у компаний, занимающихся инвестициями в недвижимость в Великобритании). Кроме того, эти эмитенты во всех случаях имеют отрицательный свободный денежный поток. В целом общие источники доступной ликвидности для соблюдения обязательств по долгу с наступающими сроками погашения являются очень ограниченными, и поэтому риск дефолтов существенно усиливается, что отражено в рейтингах Fitch.
Все компании, рейтингуемые Fitch в рассматриваемом секторе, относятся к категории "слабые" в плане относительного анализа ликвидности. Показатели ликвидности (источники ликвидности/использование ликвидности за период в 12 месяцев) составляют менее 1x (находятся в диапазоне от 0,03x до 0,7x), указывая на неблагоприятную зависимость компаний от решений местных и международных банков по пролонгации кредитов и/или предоставлению нового финансирования для проведения выплат по обязательствам с наступающими сроками погашения.
С сентября 2008 г. Fitch провело 9 рейтинговых действий в этом секторе, по которым одним из факторов было ухудшение ликвидности. В настоящий момент рейтингуемые компании включают ОАО "Система-Галс (B, Rating Watch "развивающийся"), ОАО "Группа ЛСР (B-, Rating Watch "негативный"), TMM Real Estate Development plc (CC, Rating Watch "негативный") и Mirax Group Holding BV (C, Rating Watch "негативный").
Напомним, по мнению экспертов компании Delphi Capital, в 2009-2010 гг. на украинском рынке строительства жилья произойдут существенные структурные изменения, результатом которых станет уход с рынка большего количества девелоперов. В частности, в обзоре компании отмечается, что некоторые девелоперские компании строили свой бизнес, опираясь на административный доступ к участкам земли, и финансировали свои проекты максимально за счет розничных инвесторов. Кроме того, зачастую проекты планировались без надлежащей проработки концепции и строились на основе старых строительных технологий, что при экономическом спаде приведет к большему падению их стоимости. В условиях растущего ценового пузыря девелоперы не были стимулированы к снижению себестоимости строительства и повышению качества предлагаемых рынку проектов.